今年以來，青島、長春等超30個城市陸續執行、優化“商轉公”（商業性住房貸款轉住房公積金貸款）政策。同時，近日有市場傳聞稱，國內正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許高達38萬億的存量房貸尋求轉按揭。
什么是商轉公？
商轉公是指“商業貸款轉公積金貸款”。即已辦理商業性個人住房貸款的借款人，在滿足當地住房公積金管理中心規定的條件時，將商業貸款轉為住房公積金貸款。
商轉公目前主要適用對象通常是指已經辦理了商業住房貸款且正常還款一段時間，同時符合公積金貸款條件的繳存職工。例如，在青島市需要連續足額繳存住房公積金滿一定期限，且為新建商品房、家庭惟一住房、原貸款為純商業貸款，還款記錄良好。本金余額必須小于申請人公積金可貸金額等。
以商業貸款利率3.95%為例進行測算，目前公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年貸款的購房者在“商轉公”后，公積金貸款月供比商業貸款減少365.88元，30年可節省13.17萬元。
8月22日，青島市住房公積金管理中心發布公告宣布，“商轉公”貸款業務合作銀行增至17家，“商轉組合”貸款業務合作銀行增至8家。據記者了解，青島市住房公積金管理中心在全力優化商轉公方案和服務面。可見，商轉公政策自實施以來，已經快速推進。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“開展‘商轉公’貸款業務有助于降低存量房貸成本，尤其是在當前下調存量房貸利率的呼聲下，開展‘商轉公’貸款業務不僅能夠減輕購房者的還貸壓力，從客觀上來講，對整個商業銀行貸款的資金安全也具有積極作用。”
不過，嚴躍進也指出：“近期的商貸轉公積金貸款話題較熱，但困難也比較明顯，一是目前公積金的使用率、城市開放商轉公條件有門檻限制。二是，這個政策中，一些公積金額度比較多的城市在政策主動性上要強于其他城市。”
什么是存量房貸轉按揭？
存量房貸轉按揭主要是指已在銀行辦理了個人住房貸款的借款人，將其在原銀行的住房貸款轉到另一家銀行或其他金融機構繼續辦理貸款。也泛指不同本行內的再貸款、轉按揭。
存量房貸轉按揭一般適用于希望獲得更優惠的貸款利率、更好的服務或者因其他原因需要變更貸款按揭的購房者。比如，在某銀行辦理了住房貸款，但發現更有吸引力的利率政策和貸款條件，便考慮辦理轉按揭。此外，根據相關消息分析，也存在原行協商利率下調和同行轉按揭的可操作性。
嚴躍進表示：“此類消息的可信度和存量房貸的還貸壓力較大有關。”他認為，當前存量房貸下降是有較大的市場基礎的。而通過重新協商房貸利率或轉按揭，從操作模式來說并不困難。
中指研究院市場研究總監陳文靜則表示：“從下調方式上看，當前各地存量房貸利率執行情況不一，下調存量房貸利率的方式中，在當前的市場環境下，借款人與原商業銀行內部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預期的穩定將形成擾動。”
存量房貸利率下調空間大
資料顯示，2023年8月，央行、金融監管總局下發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。隨后各銀行接連發布利率調整公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。
同時，根據央行《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。
2024年以來，央行兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下，存量房貸利率與新增房貸利率的差距進一步擴大，也導致下調存量房貸利率的呼聲隨之越來越大。
今年7月央行發布《中國區域金融運行報告（2024）》，指出存量房貸利率下調對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用，在下一步工作中強調要“堅持在市場化法治化軌道上推進金融創新發展，督促金融機構繼續將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關系，有效減輕居民利息負擔，釋放公眾投資和消費動力，激發市場活力，推動經濟持續回升向好”。
由此，降低存量房貸利率符合群眾熱切期盼，未來存量房貸利率仍存在下調空間和使用更多調整工具的預期。
同時，值得注意的是，《2023年第三季度中國貨幣政策執行報告》曾指出，依靠債務推動的經濟增長模式效率下降，房地產市場的供需關系經歷了重大調整，這加劇了經濟轉型的迫切需求。
另據央行最新數據，截至2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，若進一步下調存量房貸利率，將繼續為借款人節約利息支出，有利于擴大消費和投資，同時，也有助于穩定住房消費預期，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒；對銀行來說，可以進一步減少提前還貸現象。但記者也在采訪中了解到，當前商業銀行凈息差壓力較大，商業銀行主動降低存量房貸利率的意愿不高。
在此背景下，“商轉公確實能減輕負擔，但是我們當時購買的是二手房，所以目前看，還不符合條件。”市民候鈺女士在接受采訪時表示：“實際上，我比較關注后期能不能推出轉按揭，或者存量房貸利率直接下調。”
“現在房貸市場市場也比較復雜，比如浮動利率加點高位站崗的情況，曾經在利率優惠期貸款后期選擇固定利率的情況。總之，由于市場變動比較頻繁，尋求下調利率的方式和方法也都有不同。”房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛表示：“切實推動存量房貸利率下調，能夠促進房地產市場實現良性循環，進一步提振市場預期，對樓市有極大的帶動作用。”
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：崔現香
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