10月16日，仲量聯(lián)行發(fā)布2024年第三季度青島房地產(chǎn)市場回顧，2024年上半年，青島全市生產(chǎn)總值同比增長5.8%，社會消費品零售總額同比增長5.6%，均明顯高于全國整體增速。“辦公樓市場方面，降本及縮租類型的搬遷需求占主導(dǎo)，市場復(fù)蘇進程放緩。隨著貨幣及財政政策的組合持續(xù)發(fā)力，中國經(jīng)濟中長期基本面的韌性和潛力將得到有力支撐，結(jié)構(gòu)性改革釋放的機遇與新質(zhì)生產(chǎn)力的加速發(fā)展也將為辦公樓市場帶來新的增量需求機遇。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。零售地產(chǎn)方面，品牌加速煥新更迭，街區(qū)商業(yè)喚醒城市活力。
存量需求謹慎觀望，增量需求持續(xù)低迷。2024年第三季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量維持低位徘徊，約1550平方米。盡管宏觀調(diào)控政策于近期顯著加碼，但政策效能傳導(dǎo)至企業(yè)端進而影響其不動產(chǎn)決策的過程必然需要一定時間，有效需求不足仍然是目前辦公樓市場面臨的主要挑戰(zhàn)。反映到微觀層面，企業(yè)縮租、退租現(xiàn)象依舊存續(xù)，市場成交中約60%來自降本或者縮租類型的搬遷；而新租成交量則有所減少，新成立企業(yè)的成交類型僅占15%。從需求的行業(yè)特征來看，第三季度1000平方米以上的成交主要來自專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，其中以保險和律所的升級需求為主要驅(qū)動。中小面積段的市場需求則來源于物流、貿(mào)易和科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。
非核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量上升，三個新項目交付入市。第三季度，青島辦公樓市場迎來約12.6萬平方米的新增供應(yīng)。位于新都心板塊的天珺中心，位于黑龍江路與海爾路交匯軸心的云豐中心，以及位于浮山新區(qū)的金地中心三個項目于第三季度投入使用。三個項目均為地鐵站點一體化開發(fā)的自持型物業(yè)，具備城市復(fù)合功能及交通便利優(yōu)勢，預(yù)租率均達到20%至30%。截至三季度，全市整體辦公樓市場空置率環(huán)比上升1.3個百分點至34.1%。
市場預(yù)期不佳，釋放極限價格。截至第三季度，整體市場平均有效租金為70元/平方米/月，環(huán)比下降2.6%。甲級市場平均有效租金為103元/平方米/月，環(huán)比下降2.8%。整體市場及甲級市場的租金同比降幅均達到7%以上，與去年底的預(yù)測有一定差距。今年以來，企業(yè)承租力的縮水加之租賃需求的放緩迫使業(yè)主在最后幾個月提供極大的折扣力度來促成交易，價格競爭進一步加劇。
市場復(fù)蘇進程再度延緩，政策加碼帶來積極信號。2024年將是最為艱難的一年，預(yù)計青島辦公樓市場租金全年同比降幅將再次達到5%至10%，市場復(fù)蘇進程延緩。“在市場探底過程中，辦公樓市場的租金調(diào)整對于緩解企業(yè)的經(jīng)營壓力起到了積極作用，將有助于培育和激發(fā)市場需求，為更為穩(wěn)健的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示。
消費結(jié)構(gòu)變化驅(qū)動品牌加速更迭。隨著暑期及國慶假期的到來，青島零售市場情緒逐步轉(zhuǎn)暖。據(jù)青島市商務(wù)局數(shù)據(jù)，全市重點監(jiān)測的10家商貿(mào)企業(yè)（集團）在國慶七天共實現(xiàn)銷售額11.7億元，同比增長10.8％。然而，受宏觀經(jīng)濟預(yù)期影響，消費者往往選擇審慎消費，更注重實用性和性價比。因此，在零售地產(chǎn)市場第三季度新開的餐飲店鋪中，正餐品牌的客單價普遍降低，同時低價高頻的簡餐快餐品牌，以及擁有網(wǎng)紅爆款產(chǎn)品的烘焙品牌正在積極擴張。服飾業(yè)態(tài)方面，國外輕奢、快時尚等品牌正逐漸被定位更加精準、設(shè)計感與性價比兼具的國內(nèi)潮牌、少女裝、運動裝等取代。此外，隨著青島的歷史文化街區(qū)等沉睡的城市空間逐漸被激活，上街里、大鮑島、銀魚巷等街區(qū)商業(yè)正在迎來更多潮流服飾、餐飲、文創(chuàng)等品牌首店的進駐。
青島零售地產(chǎn)市場尚無新增供應(yīng)。盡管部分傳統(tǒng)百貨及經(jīng)營不佳的購物中心相繼停業(yè)，其騰退的商業(yè)空間也為下階段零售地產(chǎn)內(nèi)容創(chuàng)新與場景定制提供了更多機遇。截至第三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場存量達到579萬平方米。整體市場空置率環(huán)比保持不變，同比下降0.4個百分點至8.1%。該數(shù)據(jù)在全國20個主要城市中處于相對景氣水平，僅略高于北京、廣州、深圳、南京和廈門。
運營商普遍以犧牲租金增長來提升業(yè)態(tài)豐富度和品牌吸引力。截至2024年第三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為189元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%。面對外部環(huán)境壓力和消費者價格敏感度的提高，零售商普遍收緊預(yù)算，保持審慎的擴張態(tài)度。對于運營商而言，通過優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、吸引優(yōu)質(zhì)品牌來穩(wěn)定入駐率并提升客流，成為應(yīng)對市場波動的主要策略。因此，部分尚在發(fā)展中或者運營情況不理想的項目對整體市場租金水平仍有拖累。
街區(qū)商業(yè)正在打破刻板形象，成為青島零售地產(chǎn)市場創(chuàng)新源泉。相較于受到家庭客群偏愛的購物中心，位于青島老城區(qū)的商業(yè)街區(qū)正在成為年輕客群實踐理想生活方式的最佳場所。除傳統(tǒng)零售外，煥新后的商業(yè)街區(qū)既是品牌的櫥窗、時尚的前沿，也是文化的高地、藝術(shù)的舞臺，將吸引更多品質(zhì)化、個性化的品牌入駐，整合周邊資源并統(tǒng)籌發(fā)展后的商業(yè)街區(qū)將營造出更加豐富多元的消費場景，推動青島零售地產(chǎn)市場創(chuàng)新升級。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯
責(zé)任編輯：李頡
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