據(jù)10月22日克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，重點關(guān)注的12個核心一、二線城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、濟(jì)南、蘇州、南京、寧波、青島、合肥）2024年9月以來商品住宅周度成交面積變動情況來看，自9月末集中放量以來， 一線城市受政策利好影響更為明顯。二線城市回升幅度不及一線，各城市分化明顯。2024年10月前15日，重點關(guān)注的8個二線城市成交面積同比僅增7%，但部分城市回暖明顯。不難看出，10月17日國新辦發(fā)布會后，樓市的走勢逐漸明朗。
貨幣化安置 似曾相識燕歸來
10月17日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹提出了，“四個取消、四個降低、兩個增加”。其中，“兩個增加”，是指通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，以及在年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，指出要將所有房地產(chǎn)合格項目都納入“白名單”。其中，貨幣化安置以及4萬億信貸規(guī)模則作為新增政策受到了普遍關(guān)注。
“業(yè)內(nèi)普遍把100萬套貨幣化安置房看作是第三次棚改（城中村、老舊城區(qū)）。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“從2008年、2016年兩輪棚改的高潮來看，2024年再提棚改，其規(guī)模與操作方式與之前相比會有較大的改變。”
“看起來是每5至6年一輪棚改，但這個時間周期不是那么絕對的。比如2016年雖然棚改規(guī)模較大，但是那一輪是從2014、2015年一路推動過來的。”著名房地產(chǎn)媒體人張則濤認(rèn)為，“新增實施100萬套貨幣化安置房，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前實施的項目，采取貨幣化安置后，對于剛需和去化庫存商品房都有利。”
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙認(rèn)為：“這次的100萬套貨幣化安置房， 100萬套的規(guī)模較之前棚戶區(qū)改造的規(guī)模相對較小，2014年改造棚戶區(qū)470萬戶以上，2016年開工改造600萬套。這說明新政策相比之前，‘微操作意識’更為清晰。”
實際上，當(dāng)前這一輪政策雖然給人以“似曾相識燕歸來”的印象，但此次“四萬億計劃”的政策環(huán)境卻有著較大不同。
首先，從外部環(huán)境上看，2008年，全球金融危機起源于美國的次貸危機，而今歐美市場相對穩(wěn)定。從內(nèi)部的金融市場看，貨幣供應(yīng)量（M2）已從2008年的47.5萬億元激增至今日的近310萬億元，杠桿率也大幅攀升至約65%，遠(yuǎn)高于當(dāng)時的不到18%。從內(nèi)部社會環(huán)境上看，人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。綜上可見，2024年的4萬億與2008年前的同額資金相比，在政策背景、貨幣效應(yīng)上已大不相同。
再看2016年的棚改貨幣化安置，數(shù)據(jù)顯示：2013年至2020年期間，棚改貨幣化政策直接促進(jìn)了約11.62億平方米的商品房銷售面積，涉及資金總量或超8萬億元。在這一政策的助力下，2015年底至2021年期間，商品房市場價格持續(xù)上揚，尤以2016年和2017年的漲幅最為突出。
而2024年的本輪全國樓市政策調(diào)整，則重點是立足新市場、新形勢和新目標(biāo)，在“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”“消化存量優(yōu)化增量”“止跌回穩(wěn)”等大框架下有序推進(jìn)。
止跌回穩(wěn) 樓市在新邏輯中筑底
那么，面對新一輪4萬億刺激計劃，樓市是否及時止跌回穩(wěn)呢？住建部部長倪虹在發(fā)布會上表示，中國房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會是積極樂觀的結(jié)果。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“預(yù)計10月份樓市成交量、認(rèn)購量會出現(xiàn)比較大的增長，出現(xiàn)超過50%的環(huán)比增長也是有可能的，同比也會出現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海外環(huán)以外的一些區(qū)域，市場交易明顯拉升，在很大程度上說明購房門檻的降低，持續(xù)拉升了市場交易量。“這個數(shù)據(jù)就已經(jīng)代表了市場在一定程度上的復(fù)蘇，價格方面，之前有項目已將房價上調(diào)2%，或者取消了一些折扣，也是說明我們市場基本面發(fā)生了重要的變化。”
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，從市場趨勢來看，“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市市場呈現(xiàn)“回穩(wěn)”態(tài)勢，預(yù)計短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長。
據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年第42周，重點15城新建商品住宅成交量為24287套，環(huán)比上漲12.39%，同比上升23.82%。從累計成交來看，截至2024年10月20日，重點15城新建商品住宅成交49259套，較上月同期上升42.03%，較去年同期上升12.61%。
王小嬙表示：“當(dāng)前政策效應(yīng)仍在，新房成交也在繼續(xù)放量，‘銀十’當(dāng)前總體表現(xiàn)尚可，當(dāng)前周度及累計成交趨勢均呈向好態(tài)勢，預(yù)計在政策效應(yīng)持續(xù)釋放以及房企花式促銷的帶動下，10月全月新房成交量有望迎來年內(nèi)小高峰。”
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭
責(zé)任編輯：林紅
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