21世紀經濟報道記者 張曉玲 實 習 生 盧靖陽 深圳、廣州報道
如果從2016年9·30開始算起，截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種房地產調控政策160余次。這一輪調控與往年有兩點不同：首次涉及了商住物業；另外多個城市還出臺了限售政策。這充分顯示了，全面抑制投機投資、讓房子回歸居住本質的政策動機。
始自北京“3·17新政”的這一輪樓市調控，堪稱史上最嚴，不僅限購限貸限價全面收緊，還祭出了限售這一新手段，狙擊樓市投資投機。
中原地產研究中心統計數據顯示，4月樓市成交整體下行。其中一二線城市均不同程度下降，三線城市同環比略有增長。上海、廣州、福州、蘇州等城市的成交下降明顯，環比跌幅均超過3成。
如果從2016年9·30開始算起，截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種房地產調控政策160余次。這一輪調控與往年有兩點不同：首次涉及了商住物業；另外多個城市還出臺了限售政策。這充分顯示了，全面抑制投機投資、讓房子回歸居住本質的政策動機。
多家機構和業內人士預計，后續更多的城市將加入到信貸與購買資格收緊的行列中，二線城市將基本全面升級調控到限購+限貸+限價+限售的“四限時代”。
在這樣的背景下，主流房地產市場進入周期性調整已成定局。樓市拐點正在到來。
京廣深領銜下跌
作為此輪調控的風向標城市北京，一個多月來，已連續出臺了十幾次調控政策，效果立竿見影。
中原數據顯示，4月北京新建商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高達59%，環比跌幅也達到19.6%。整體明顯下行，市場全面降溫。中原認為，今年的五一小長假有可能是北京最近4年的最低點，成交價可能低于2014年。
另據偉業我愛我家集團市場研究院統計，4月份，北京全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。此外，4月北京二手住宅的成交均價為59564元/平米，環比3月整體下降了6.8%。這是2015年8月至今，北京二手房價的首次回落。
另一調控樣本廣州，據陽光家緣網數據顯示，4月份廣州一手住宅網簽量為7984套，環比新政刺激下網簽爆發的3月份大跌47%，不過，與過去四年同期相比，今年網簽量排在第二位，僅次于2016年。
價格也有下滑。全市網簽均價為16332元/平方米，環比3月下降3.4%，這也是去年6月份以來，近11個月中均價最低的一個月。
北京、廣州樓市新政中，影響最深遠的莫過于商住物業禁止向個人銷售。目前，北京的商業銀行針對商住貸款也開始全面升級，執行口徑基本全面暫停了這部分業務；商住市場成交已經接近0，剔除其中位于通州的部分商務公寓，被政策抑制的商住物業現在全線冰凍。
而據陽光家緣網數據顯示，4月份一手商服類物業（含公寓、寫字樓）網簽2020套，環比3月份大跌64%，其中不少還是新政前成交，在新政后網簽的；均價22112元/平，環比下降3個百分點。
而作為出臺調控最早的深圳，新房均價已連續7個月下跌。5月1日，深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示，盡管成交環比上漲，但4月全市新房成交均價為54619元/平方米，環比仍微跌0.2%。
從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，一二線城市這個小長假的實際簽約是2015年來最冷清的一個假期。除了少部分三四線城市外，市場走勢都在明顯下行的趨勢中。
周期性拐點已至？
在本輪嚴厲調控之前，全國熱點城市的房地產市場已連續兩年上漲，很多城市的房價都翻了一番。熱錢輪番涌入一二線城市及周邊，樓市炒作氛圍濃厚。
在過去一年多時間里，全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區域，因為價格絕對值較低+各種利好集中，導致投資需求旺盛，房價上漲了一倍多。
因而，從3月開始的本輪調控，以一線城市為中心全面封堵投資投機。21世紀經濟報道記者注意到，目前出臺嚴厲調控的城市，基本都位于京津冀、長三角、珠三角城市圈，比如北京及雄安新區周圍全面限購，過去限購以一二線城市為主，而當下是很多大城市周邊的三四線城市也進入限購范疇。
此外，本輪調控也開始限制持有年限，包括廈門、福州、廣州、珠海等18個以上的城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉讓的政策。這些政策嚴厲打擊了短期炒作的投資者。
首創證券指出，通過強勢冰凍短期流動性，發揮對投資性需求的抑制作用，未來“限售”政策可能成為主流調控措施。
中原地產首席分析師張大偉預計，后續二線城市將全面升級調控到“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。
中國指數研究院認為，隨著熱點城市調控逐步升級和調控向周邊三四線城市蔓延，預計未來市場成交量仍將持續回調。
除了嚴厲調控，對于樓市影響最大的則是房地產信貸的變化。目前，房地產信貸政策全面收緊，一二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。
出于防范風險的考慮，商業銀行房貸利率連續上升。數據顯示，4月全國首套房平均利率為4.52%，環比上月上升0.67%，已連續上升4個月，現在部分城市處于基準水平。首套房貸過去普遍8.5折、9折的情況已經大幅減少。
4月底，北京部分銀行發布最新房貸利率通知，以網簽日期為準，5月1日（含）以后網簽的業務，首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進等人士看來，商業銀行取消首套房利率折扣，二套房利率由1.1倍上升至1.2倍，是房地產市場拐點即將到來的標志，樓市進入了周期性調整。接下來一些熱點區域的價格或將下調。
在偉業我愛我家副總裁胡景暉看來，如今全國樓市政策的基調已定，北京作為樓市風向標，未來很長一段時間內的政策都將是從嚴趨緊、毫無松動可能的，“所以市場的降溫趨穩已成定局，而房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大勢所趨。”
嚴躍進指出，過去十多年，房地產調控和房價表現始終都具有周期性的，以收緊調控和放松調控為標志，樓市成交率先表現，之后便是價格的調整。實際上調控從來都是有效的，但是每次調控之后都會再次放松刺激，導致從總體上看房價仍然是上漲的。這次調控收緊，房價也會隨之調整不會例外。
他認為，這次調控與以往可能不同，除了限制性手段之外，還在加緊研究和制定長效調控政策，比如加大土地供應調節供需關系，以及房地產稅等長效機制都有望加快出臺。
請輸入驗證碼