繼杭州、常州等二三線城市甩盤或大幅降價促銷后，北京、廣州等一線城市部分樓盤也傳出降價打折的信號，但據(jù)了解，目前在全國二十余個城市中，真正出現(xiàn)直接降價的城市只有6個，實質(zhì)性降價樓盤也不過9個，其余多為減少首付成數(shù)、特價房、團購房等常見的促銷形式。
從青島市場來看，目前，也有不少樓盤打出降價的大旗，如開發(fā)區(qū)某別墅項目直降200萬、市區(qū)某高端物業(yè)直降百萬等廣告；還有不少樓盤推出特價房，團購房等促銷手段，種種行為，讓很多購房者滿腹疑惑：樓市是否真的已經(jīng)進入降價通道？
對此，島城地產(chǎn)界人士龍江告訴記者，目前樓市已經(jīng)改變了以往單邊上揚的趨勢，進入寬幅上下的震蕩時期。
樓市量跌價漲
根據(jù)青島銳理提供的數(shù)據(jù)表明，2014年1-4月，青島樓市共成交商品住宅23022套，比去年同期成交下降30.8%；成交總面積為233.31萬平方米，比去年同期成交下降32%。
從表面看來，2014年樓市成交下降幅度較大，但對此，克而瑞青島機構(gòu)首席分析師鄧國華認為，2013年1-4月是歷年來樓市成交高峰值，同2012年和2013年同期成交相比，2014年的成交依然在高位運行。根據(jù)銳理提供的數(shù)據(jù)表明，2012年，1-4月份，全市共成交商品住宅13590套，2011年1-4月份共成交商品住宅20875套。
不僅如此，從價格上看，2014年1-4月份，島城樓市成交價格同比上漲。根據(jù)青島克而瑞提供的數(shù)據(jù)表明，1-4月份，全市商品住宅成交均價為8585元/平方米，同比上漲了3.91%，主城區(qū)、輔城區(qū)和五市均有不同程度上漲，但是漲幅較去年收窄。
“去年市場太猛了，提前透支了今年的成交，一般都是成交先降下來，然后慢慢價格才會降下來，所以現(xiàn)在雖然成交量降下來了，但價格還在同比上漲，量價齊跌需要一個時間。”對于當前的量跌價漲，某業(yè)內(nèi)人士分析認為。
降價分區(qū)域集中
作為一種商品，無論有多特殊，房子也永遠改變不了受供需影響的商品特性。從目前島城推出降價樓盤來看，這些樓盤大都集中在存量較高的近郊區(qū)域，而主城區(qū)則相對較少。
龍江認為，他之所以認為目前樓市并沒有進入下行通道，是因為當前的降價并不是一種普遍行為，而只是個別區(qū)域特別是庫存壓力大的區(qū)域特殊行為，或者是某個區(qū)域的某個特殊樓盤的特殊行為。他告訴記者，從目前房地產(chǎn)市場的消化程度來看，開發(fā)區(qū)和高新區(qū)應(yīng)該是島城庫存壓力比較高的兩個區(qū)域。除了庫存壓力大外，這兩個區(qū)域的樓盤同質(zhì)化程度比較高，市場競爭非常激烈。這也是這兩個區(qū)域有樓盤率先祭出降價大旗的主要原因所在。
的確，從市場反應(yīng)看，目前，無論是直降還是團購以及分期首付，等等降價策略，都主要集中在這兩個區(qū)域，而在主城區(qū)則相對較少。
高端項目降價直接
同往年不同，今年降價的口子似乎先從高端樓盤悄悄撕開。
根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)字表明，2014年1-4月份，全市144平方米以上的非普通商品房成交1352套，占全部成交的4.1%，比去年同期下跌46%。而自2011年以來，144平方米的非普通住宅的成交比例一直處于上升趨勢，2011年，占比為6.5%，2012年占比為7.6%，2013年占比為7.5%。
成交的明顯下降帶來的便是某些樓盤降價行為的出現(xiàn)。“直降200萬”是日前開發(fā)區(qū)某樓盤打出的廣告語，而據(jù)了解，之前，這一區(qū)域已經(jīng)有不少高端項目在內(nèi)部悄悄降價。而據(jù)了解，雖然降價主要集中在開發(fā)區(qū)和高新區(qū)兩個區(qū)域，但在其他區(qū)域，同樣也有一些高端物業(yè)推出降價促銷，如市區(qū)一樓盤打出五萬最高抵80萬元的廣告；另有嶗山區(qū)某高端項目，為盡快消化前期房源，推出一平方米降5000元的促銷。
在上海，也是中高端樓盤率先拉開樓市降價序幕。據(jù)報道，上海浦東唐鎮(zhèn)、徐匯濱江、浦東外高橋出現(xiàn)降價的樓盤都有個共同點，都是中高端大戶型項目，總價較高，且均以特價房形式展開大幅降價。此外，部分降價盤此前銷售并不是特別好。
對此，龍江告訴記者，很多降價樓盤都是因為產(chǎn)品自身有著這樣或者那樣的問題，在市場形勢好的情況下，這些問題都被掩蓋，但是一旦市場不好，首先受影響的便是這些項目。以開發(fā)區(qū)某降價項目為例，龍江告訴記者：“它的戶型設(shè)計非常有問題，市場不好了，不得不降價，要是戶型設(shè)計的好這個項目早就賣光了。”對于降價，鄧國華則認為，受房貸持續(xù)收緊，個別城市樓盤“降價”效應(yīng)的影響，市場神經(jīng)開始進入緊繃狀態(tài)，青島市場近期降價促銷要集中在某些前期定價過高的項目，和部分銷售周期過長的樓盤。
普通住宅羞羞答答
同高端物業(yè)直接或變相降價不同，目前島城普通住宅的降價行為都顯得有些羞羞答答：或者采用首期分期付款，或者拿掉精裝修來降低價格。
“現(xiàn)在的剛需項目大都采用分期首付的促銷方法，一般是開發(fā)商給出首付10萬元的無息貸款，一兩年內(nèi)還清。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以李滄區(qū)某剛需樓盤為例，該項目首付款大約在15萬元，現(xiàn)在只需要首付5萬元，實際上只是首付的10%，剩余的20%兩年內(nèi)還清；另一市北區(qū)剛需樓盤，前段時間開盤時則推出首套房首付正常三成，但客戶可享受開發(fā)商20萬無息貸款，20萬元無息貸款可分五年還清；城陽區(qū)某高層則拿掉對外宣稱的每平方米一千多元的精裝修價格，從而將購房價格降下來。
“目前畢竟還是剛性需求購房市場，雖然成交放緩，但總成交還是在高位運行，所以剛需樓盤還到不了‘斷臂求生’的程度，也沒必要‘剜肉飼虎’，因此，對一些需要快速成交的剛需樓盤而言，可以通過分期首付等促銷手段來試水；但對于高端物業(yè)來說，一段時間以來，他們的成交持續(xù)慘淡，目前又面臨著銀根緊縮的嚴峻形勢，所以高端物業(yè)不得不斷臂求生，試圖通過降價來獲得成交的突破。”島城某業(yè)內(nèi)人士如此分析當前的降價市場。
對此，龍江認為，房地產(chǎn)市場的空間是一定的，當前雖然只是高端物業(yè)出現(xiàn)明顯的降價行為，但這勢必將會壓縮普通住宅的價格空間，從而產(chǎn)生整個房地產(chǎn)市場的連帶效應(yīng)，如果這種降價情況持續(xù)下去，未來的市場必將會是在上下震蕩中前行。 本報記者 鞠培霞
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