煥新吧！青島商業

2024年以來，煥新成為青島商業的關鍵詞。

位于臺東一路的國美電器中心旗艦店退場，將變身“芒盒里”，瞄向Z世代主打24小時文旅商綜合消費；在世嘉都市樂園舊址之上，青島萬象城二期空中花園正式對外營業，存量商業的改造更新為提振消費營造出新空間。

山姆會員商店山東首店在歡樂濱海城片區正式開工，沉寂良久的Costco青島項目有望重啟，物美青島生活數字廣場項目將打造集“物美”“麥德龍”“百安居”為一體的“物美+多點”商業模式。在不久的將來，青島倉儲式會員店賽道將掀起新一輪比拼。

此外，京東MALL山東首店、青島GT PLAZA等商業項目相繼開業，城市商業版圖仍在持續擴張……

場景更新、業態迭代、首店走熱，每一處量變為實體商業的未來發展提供了新的思路和參考；目光放遠，對于立志建設國際消費中心城市的青島來說，在坐穩消費領域“北方第二城”的同時，不斷煥新的面孔們也期待帶動所在區域乃至整個城市商業環境的質變升級。

誰是消費“主戰場”？

消費是城市經濟的晴雨表，而商圈是城市商業活力的聚集地。2024年，青島的消費“主戰場”迎來了一場大洗牌—傳統商圈穩中求變，新興商圈勢頭正勁，城市商業版圖悄然改變。

在青島人的固有印象中，浮山灣商圈、臺東商圈、李村商圈一直是青島最具代表性的三大商圈。而在今年國慶假期，金家嶺商圈作為青島商業后起之秀，以強勁的表現拔得頭籌，嶗山麗達、金獅廣場、利群金鼎廣場、嶗山萬象匯等綜合性購物中心成為拉動區域消費的動力源。

臺東步行街商圈、萬象城商圈緊隨其后。作為青島傳統商圈代表，臺東商圈依舊是城市消費活力的象征。今年前10個月，臺東步行街累計納客9200多萬人次，營業額達95億元，與去年同期相比，客流量增長了3%。浮山灣商圈也在2024年交出亮眼答卷，支付寶發布的國慶數據顯示，其消費增速高達13%，為全市最快；在萬象城、海信廣場、永旺購物中心等老牌商業綜合體的加持下，該區域吸引了大批消費人群。

作為青島傳統商圈代表，臺東商圈依舊是城市消費活力的象征。

此消彼長間，青島消費重心也在從傳統主城區向更大范圍擴散。據青島市統計局發布的數據，今年前三季度，青島消費金額最高的3個區市分別是西海岸新區、市南區、膠州市。更重要的是增速，在消費規模對其他區市實現引領的同時，西海岸新區與膠州市以8.4%、8.5%的增長速度領跑全市，位列前二。作為一個城區人口平均年齡只有37歲的國家級新區，西海岸新區消費規模的擴張與其年輕人占消費者主力群體、經濟增長勢頭良好等區域現狀密不可分。

從三足鼎立到多點開花，青島的消費“主戰場”正在發生深刻變化，新老商圈各顯其能，為城市經濟注入了活力。

商圈經濟“冷熱交織”

青島商圈經濟在2024年呈現出“冷熱交織”的獨特景象：一方面，新興商業如雨后春筍般快速崛起，成為消費市場的熱點；另一方面，部分商業項目則面臨著轉型升級的迫切挑戰。

目光放遠，據青島市商務局統計，2024年，青島加大現代商貿產業招引力度，推動京東MALL、山姆會員店等41個項目落地、開工，這為島城創建國際消費中心城市，推動消費擴容提質積蓄了充足后勁。

7月，長江UP·青年中心正式落戶西海岸新區，預計40％門店將為西海岸首店。

9月，“青島TOD一號工程”中的商業核心項目—超極合生匯正式簽約。

10月，青島西海岸新區與中國供銷商貿流通集團戰略簽約，雙方將加快打造集跨境電商、體驗消費、奢侈品牌、特色美食、親子活動為一體的青島自貿全球消費綜合體項目。

11月，京東MALL山東首店在市北區開業，短短三個月內，銷售額便突破1.5億元。

同樣在11月，免稅城項目落戶青島臨空經濟區，項目將依托上合、中免的核心優勢，打造集免稅商業、高端酒店、文旅等業態于一體的旅游零售綜合體……

與之形成鮮明對比的是，一些商業項目因競爭激烈和模式老化而走向衰退。今年，卜蜂蓮花遼陽西路店關閉，便利蜂在青島多家門店停止運營，世茂52+作為高新區首個開業的大型購物中心僅開業4年即被司法拍賣。青島商業正上演著一場優勝劣汰的激烈角逐，唯有那些擁有獨特差異化競爭力的項目，方能在這場持久戰中屹立不倒。

從數據上看，據贏商網統計，2024年上半年，青島建筑面積在5萬平方米及以上的已開業購物中心品牌空置率2.7%，在27個重點城市中表現出色，關店率10.9%，開店率10.3%，人均購物中心面積達到0.7平方米，已達到行業公認的合理上限（約0.7平方米）。

反映在市場上，公開數據顯示，2024年山東省擬開商業項目數量和體量均為2019年來最低，且較多為中小體量項目。可以預見的是，隨著存量項目競爭日趨激烈，未來，大體量優質商業將向具有消費潛力的區域集聚，煥新發展模式將成為實體商業的必答題。

這一趨勢在青島已見端倪：在市北區CBD核心板塊，原有的迪卡儂及百安居商場將更改為物美青島數字廣場，早期單一型商業大賣場在未來將進化為集“物美”“麥德龍”“百安居”等品牌為一體的“物美+多點”商業模式。

實體商業尋求“續航”

在當今數字化浪潮的沖擊下，實體商業已面臨前所未有的挑戰。然而，同樣在今年，胖東來“爆改”后的永輝超市運營表現亮眼，山姆中國會員數達到860萬，預計全年營收將突破千億。一系列發展實例表明，實體商業并非走向衰退，而要在創新中尋求“續航”之道。

如今，消費已不再是簡單粗暴的“買買買”，消費者偏好逐步向個性化、體驗型、尋求質價比等方向轉變。對于青島而言，場景更新、業態重組，甚至徹底改造將是存量商業活力延續的關鍵。

如今，消費已不再是簡單粗暴的“買買買”，消費者偏好逐步向個性化、體驗型、尋求質價比等方向轉變。

千篇一律的實體店們選擇在成為大型美食聚集地的道路上一路狂奔，銀座青島和諧廣場集齊了近十家自助餐廳，被網友調侃為青島自助餐天堂。而在生鮮供應區，手工現制的烘焙產品、當天即賣的熟食面點、精致健康的輕食沙拉……在現制食品賽道，這些實體商業擁有電商平臺難以比擬的供應鏈、原材料優勢，在利群、利客來等“老牌”青島商超，自有品牌生產的豆芽、豆制品、面食等屢見不鮮。

實體商業通過引入新型業態，向體驗式消費轉型升級。針對青島及山東市場，美團華北地區公共事務總監張聰分析：“當下，4大消費品類中，餐飲增速5.2%，酒店增速23%，文化娛樂增速18%，生活休閑增速30%。”在服務型消費崛起的當下，重塑商業空間、引入體驗類門店成為多個青島商業體特別是已有小體量商業項目的共同選擇。

在競爭激烈的李村商圈，8月，維客星城選擇打造以二次元文化、娛樂為主題的特色空間，找到了重啟的突破點。而在嶗山百貨，原有百貨業態逐漸收縮，密室逃脫、直播基地、劇本殺等新興娛樂商業占據了原有的餐飲業態。盡管前路未知，但與固步自封相比，勇于煥新或許才是它們在激烈競爭中求得生存與發展的關鍵之道。

數字化浪潮不僅促使電商的崛起，互聯網思維下，實體商業調改節奏也從“三年一小調，五年一大調”逐漸轉變成貫穿項目運營的全生命周期。從2022年完成改造至今，臺東商圈的“恣兒街”引入75天一統計、90天一循環的末位淘汰機制，臺東步行街管委會負責人表示：“以前，我們對經營業態不做要求，重建后我們堅持市場化運營，每季度進行業態評估，淘汰表現不佳的門店，引入更符合年輕人需求的新業態。”

青島躋身“首店收割機”

夜晚的臺東步行街流光溢彩，盡管青島天氣已較為寒冷，但走進恒泰廣場的《唐朝詭事錄之西行》國潮沉浸劇場，三五成群的年輕人仍在等待進場。“除西安大唐不夜城、福州三坊七巷外，我們店是首次進駐山東市場，客單價在百元左右。”一位工作人員向記者表示。

而這只是今年青島“首店經濟”迅速發展的縮影。近年來，越來越多的城市開始發力，試圖借力“首店經濟”（首店、首牌、首秀、首發），充分提升消費市場活躍度和市場多樣性，青島也不例外。今年年初，2024青島商務工作會議便對發展“四首經濟”提出了具體目標—全年新引進國內外零售、餐飲首店、旗艦店項目60家以上。

不知不覺，2024年已接近尾聲，已有始祖鳥貝塔店、蔻莎精品百貨等40多家山東品牌首店落地青島。這一年，青島各區市也在爭搶首店這一“流量密碼”，其中，市南區當仁不讓地成為“首店收割機”，新增首店28家、總數達332家，為全省首店最集聚區域。

以區域內的萬象城為例，其強大流量以及品牌虹吸效應讓諸多品牌選擇將山東首店、北方首店甚至全國首店落戶于此。相較于萬象城，坐落于澳門路海濱地帶的海信廣場穩踞高端消費領域的核心位置，其高端品牌首店入駐的頻次遠超其他商圈，與特定消費群體產生了強烈的共鳴。根據贏商網發布數據，近兩年，海信廣場引進了包括Fendi、帕爾馬之水、alexanderwang在內的20余家青島首店。

萬象城的強大流量以及品牌虹吸效應讓諸多品牌選擇將山東首店、北方首店甚至全國首店落戶于此。

而于近日開業的GT PLAZA同樣將首店經濟作為其項目運營的一大亮點，齊聚中影國際影城青島首家直營店、COSCIA山東首家旗艦店等店鋪，首店占比達到了50％。

首店引進是入口，隨著時間累積，一方面，首店自帶的流量效應讓城市擁有了業態煥新與提振消費的“前沿陣地”；另一方面，首店運營的成功范例，進一步促使眾多優質品牌加速在城市中的布局，實現了既‘引得來’又‘留得住’的良性循環。

“去年五一前夕，我們達美樂中國正式入駐青島萬象城，開業當日營業額也是創造了達美樂開業首日的一個全球紀錄。”達美樂青島地區負責人細數道，“一年的時間里，我們在青島已經發展到16家門店，在山東省內已經擴展到了30多家門店。”

蔚來青島區域公司總經理李軼石有著同樣的感受：“現在我們在青島擁有6家店，其中3家店位于商業綜合體，在海天MALL落地了整個山東乃至全國第一家擁有海景的體驗中心。”基于為潛在消費者帶來更好生活體驗的想法，與車展傳統汽車銷售方式相比，這類深度融入消費場景的綜合體門店展現出了更為卓越的市場表現。

2024年的青島商業，在煥新中呈現出多元與活力。從消費主戰場的重構到商圈經濟的冷暖交替，再到實體商業的創新探索，每一次商業變革都在為城市賦能。在國際消費中心城市的建設愿景下，青島商業正以更開放、更包容的姿態迎接未來。站在煥新的起點，這座城市的商業故事值得更多期待。

青島財經日報/首頁新聞記者 高奕靜

責任編輯：李頡