今年一季度以來，全國樓市呈現明顯降溫趨勢，房價漲幅進一步放緩，各地房產市場也呈現明顯分化。曾經“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調控方式正逐漸改變，管理層對房地產市場“分類調控、因地制宜”的新思路也越發清晰。
二線城市將顯著分化
3月份，上海易居房地產研究院監測的 個典型城市中，四個一線城市率30先回暖。二線城市成交量則緩慢復蘇。3月，15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬平方米，環比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現了明顯下滑，15個二線城市成交在2月份“全軍覆沒”，但3月紛紛提振，均出現環比增長態勢。三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬平方米，環比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，有城市成交量甚至出現環比下跌。
對于今年各線城市的走勢，易居研究院認為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大;二線城市將顯著分化，部分二線城市如南京、成都等市場供求比較均衡的城市，降價可能性不大;而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風波不斷，市場觀望情緒累積，成交量將回落，房價預計也將下滑。
“一刀切”將轉向“分類調控”
面對當前樓市分化趨勢，過去“一刀切”式的限購限貸等調控政策已難以發揮效果，因地制宜進行調控才是當前市場發展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴實施限購政策和差別化信貸政策;同時要求房價下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開發規模。
對此，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，經過十幾年的快速發展，當前住房市場的主要矛盾已從過去的絕對短缺，轉變為不平衡問題突出。在住房市場出現的新變化、新形勢下，再采取“一刀切”調控政策已無必要，政府應對住房市場調控進行及時優化調整。
事實上，今年政府工作報告中明確提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。秦虹表示，這表明管理層已發出了調控政策的明確信號：具體政策要從過去的多為“一刀切”政策轉為“分類調控、分城施策”;從過去偏重需求端調控轉為供給端與需求端并重的“雙向調控”;從過去對房價直接調控轉為對住房供求關系的調整，其目的就是真正的實現“住有所居”。
但秦虹也明確表示，分類調控的難點在于要深入研究當地住房市場特點，準確預判市場發展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類，調錯方向，反而加劇市場的不平衡。 綜合
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20城市庫存創新高
今年，先是各地樓市分化明顯，杭州、寧波、長春等城市出現降價風波，有人說樓市拐點將到；近日又傳出多城市醞釀放松樓市限購的消息。房地產的話題變得更加敏感，任何一個消息或數據都會觸動人們的神經，引發各種猜測。
上海易居房地產研究院發布市場研究報告顯示，截至3月底，包括北上深廣等一線城市在內的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環比增長2.0%，同比增長16.3%。這些城市的庫存總量創下近5年新高。在20個城市中，有14個城市庫存出現環比上升，其中北京、深圳和茂名3個城市的庫存上升幅度較大，環比增幅分別達到10.0%、9.8%和7.5%。
還有一個來自中國指數研究院的數據也引人關注，今年一季度，包括北京、上海在內的12個重點城市樓市成交面積合計為2772.66萬平方米，比去年一季度同比減少了821.60萬平方米，降幅達到22.86%。其中，北京市的成交面積下滑幅度居首，達到了55.18%。
及時語
庫存是個相對數
經濟之聲特約評論員、資深房地產專家韓世同表示，庫存是個相對數，因為成交量在近期大幅下降，但是供應是正常的，所以庫存就大幅的增加了。這種相對變化會造成供求的關系發生轉變，非常容易由供不應求馬上轉為供過于求，因為市場的需求量驟然的收縮，這種收縮有市場的原因、政策的原因，還有季節的原因以及金融信貸的收緊等等因素。
中國指數研究院的數據顯示，一季度重點城市樓市成交面積下滑，北京的成交面積的下滑幅度高達55.18%。韓世同認為，這表明房價過高還有季節性的因素，一季度實際上還在春節當中，然后信貸收緊，包括房貸吃緊的綜合因素造成了成交大幅度的縮減，開發商現在已經開始謀劃要以價換量，適當的打折、降價。
有觀點認為一線城市房價很難有下降的空間，雖然說全國的樓市在分化，二三線的城市房價有所下跌，但是一線可能下降的空間有限。對于這樣的看法，韓世同并不認同。韓世同說，2008年和2012年，北上廣深等一線城市房價出現比較大幅度的波動和下降，但當時都采取了救市的方式又把房價托起來了。現在再度面臨這個情況，下行的壓力和空間可能會比2008年和2012年更大。
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