2024年12月，中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。接棒2024年，預計2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞促進需求、優(yōu)化供給兩個方面展開。具體到青島市場，多家機構數(shù)據(jù)顯示，青島樓市在10月中旬至12月上旬連續(xù)沖高后，于12月底維持住新房、二手房雙穩(wěn)定的局面。
政策持續(xù)推動
據(jù)剛剛發(fā)布的青島銳理數(shù)據(jù)顯示，2024年12月最后一周青島新房住宅成交1966套，環(huán)比增長76.8%，成交面積約25.55萬㎡，環(huán)比增長74.76%。月末年底最后一周，樓市成交翹尾明顯。二手房方面，上周二手房住宅成交1277套，環(huán)比增長2.32%，成交面積約12.93萬㎡，環(huán)比增長1.61%。
“2024年9月份的會議定調(diào)后，房地產(chǎn)市場的近期目標就是要止跌回穩(wěn)。年底全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議還特別提到了‘持續(xù)用力’。可見2025年，救市政策不僅是延續(xù)，還預留了加碼的空間。”青島房地產(chǎn)媒體人張則濤表示，“從數(shù)據(jù)面看，2024年對于青島樓市來說，既是結(jié)束，也是開始。一方面，持續(xù)下跌之后，樓市在基本面上已經(jīng)筑底；另一方面，青島樓市在10月至12月交出了不錯的答卷，有望在2025年開個好局，持續(xù)用力實現(xiàn)高質(zhì)量回穩(wěn)。”
記者了解到，2024年12月份，由于減稅政策開始生效，中央經(jīng)濟工作會議明確了積極的財政政策、寬松的貨幣政策，對地產(chǎn)明確了繼續(xù)加力促進止跌回穩(wěn)，加上年底促銷，一系列政策給青島市場的預期帶來了明顯的促進。招商璀璨璟園、和達和山等項目銷售現(xiàn)場，到訪量、帶看率、現(xiàn)場簽約率都有大幅度提高。
值得注意的是，中指研究院2025年1月1日發(fā)布的2024年12月份《中國房地產(chǎn)指數(shù)百城價格指數(shù)報告》顯示，2024年12月，全國100個城市新建住宅平均價格為16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，較2023年同期同比上漲2.68%。全國100個城市二手住宅平均價格為14203元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較2024年11月收窄0.04個百分點。從數(shù)據(jù)不難看出，2024年9月后，相關政策實施后，對市場有著積極的效果。
購置成本進一步降低
“近期購房客戶都比較懂政策了。”中指研究院山東公司總經(jīng)理袁彬彬告訴記者，“近期在一些項目上，跟客戶溝通發(fā)現(xiàn)他們對于政策研究和敏感度較2023年前后都提高了很多，有些政策比現(xiàn)場的銷售人員掌握得都細。”
袁彬彬指出：“目前政策在涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等需求端政策均已降至歷史最寬松水平。”他認為，“在‘持續(xù)用力推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)’的目標下，預計2025年核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，發(fā)揮帶頭作用。”
房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀禮剛表示：“‘四個取消、四個降低、兩個增加’以來，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)相對寬松。”
據(jù)悉，截至12月20日，央行公布LPR報價：1年期LPR為3.1％，5年期以上LPR為3.6％。其中，5年期以上LPR利率2024年通過三次調(diào)整后，累計下調(diào)幅度已達60BP。
“我們有置換房子的計劃，一方面現(xiàn)在考慮孩子上學需要找一個好一點的學區(qū)；另一方面，目前感覺貸款利率下降后，比較實惠。我們有想法改善一個更大一點的房子。”家住海信湖島世家的牛莉女士告訴記者，“之前考慮過在附近的云上觀海等項目改善，但是當時買房子成本挺高的。近期，我們主要考慮學區(qū)，目標是在浮山后周邊購入。”
紀禮剛認為：“現(xiàn)行房貸政策是自2016年以來最好的時候。房貸利率下降、首付比例下降、契稅降低等政策，使得購房成本明顯降低，給剛需剛改族帶來的感受最為直觀。另外，近期住建部提出要‘有效發(fā)揮住房公積金支持作用’，預計2025年公積金貸款利率或?qū)⑦M一步下調(diào)。”
房地產(chǎn)進入發(fā)展新周期
據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2025年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模恢復仍面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。可以看出，隨著房地產(chǎn)進入存量市場周期，樓市的改善性需求會進一步擴大。
據(jù)采訪，2024年以來，青島市住房城鄉(xiāng)建設局加快推進“好房子”建設，在全國率先出臺《青島市好房子建設技術導則》，成立“好房子”產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，構建涵蓋“開發(fā)、設計、材料、施工、運維”全周期、全要素的“好房子”產(chǎn)業(yè)鏈，組織開展了“新設計·新住宅·新生活”建筑設計論壇，邀請全國工程勘察設計大師、專家圍繞“好房子”設計進行專題報告、座談交流。青島市“青島銀豐玖璽城K-1-1地塊項目”榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的高品質(zhì)住宅測評首批項目名單（全國僅54個項目）。
2024年11月，北京發(fā)布的《北京市高品質(zhì)商品住宅設計導則（試行）》明確規(guī)范了隔音問題。青島2024年11月發(fā)布的《青島市建筑工程建筑面積及規(guī)劃指標計算技術細則（2024版）》，從城市空間品質(zhì)、建筑品質(zhì)兩個方面落實了優(yōu)惠政策，在全國構建“好房子”建設方面，青島走在了全國城市的前列。
上海易居研究院副院嚴躍進告訴記者：“當前全國各地在供地、建筑規(guī)劃設計等方面持續(xù)優(yōu)化政策，助力好房子的建設。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從市場端和政策端順應構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新要求，通過增大得房率、優(yōu)化空間布局等措施，提升居住舒適度和實用性，助力高品質(zhì)居住需求釋放。”
袁彬彬認為：“2024年底，青島新房市場出現(xiàn)了有效房源供應不足等情況，使得新房市場的競爭呈現(xiàn)出分化趨勢。不過從‘建好房子’這個需求出發(fā)，未來青島樓市的主要格局是減量提質(zhì)。”
中指研究院發(fā)布的報告中也提到，預計在2025年，地方政府支持“好房子”建設的配套政策有望進一步落地。而“好房子”供給出現(xiàn)明顯放量或?qū)⒊蔀?025年房地產(chǎn)發(fā)展新模式出現(xiàn)的積極變化之一。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭
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