2024年12月，中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。接棒2024年，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個(gè)方面展開。具體到青島市場(chǎng)，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，青島樓市在10月中旬至12月上旬連續(xù)沖高后，于12月底維持住新房、二手房雙穩(wěn)定的局面。
政策持續(xù)推動(dòng)
據(jù)剛剛發(fā)布的青島銳理數(shù)據(jù)顯示，2024年12月最后一周青島新房住宅成交1966套，環(huán)比增長(zhǎng)76.8%，成交面積約25.55萬㎡，環(huán)比增長(zhǎng)74.76%。月末年底最后一周，樓市成交翹尾明顯。二手房方面，上周二手房住宅成交1277套，環(huán)比增長(zhǎng)2.32%，成交面積約12.93萬㎡，環(huán)比增長(zhǎng)1.61%。
“2024年9月份的會(huì)議定調(diào)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的近期目標(biāo)就是要止跌回穩(wěn)。年底全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議還特別提到了‘持續(xù)用力’。可見2025年，救市政策不僅是延續(xù)，還預(yù)留了加碼的空間。”青島房地產(chǎn)媒體人張則濤表示，“從數(shù)據(jù)面看，2024年對(duì)于青島樓市來說，既是結(jié)束，也是開始。一方面，持續(xù)下跌之后，樓市在基本面上已經(jīng)筑底；另一方面，青島樓市在10月至12月交出了不錯(cuò)的答卷，有望在2025年開個(gè)好局，持續(xù)用力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量回穩(wěn)。”
記者了解到，2024年12月份，由于減稅政策開始生效，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了積極的財(cái)政政策、寬松的貨幣政策，對(duì)地產(chǎn)明確了繼續(xù)加力促進(jìn)止跌回穩(wěn)，加上年底促銷，一系列政策給青島市場(chǎng)的預(yù)期帶來了明顯的促進(jìn)。招商璀璨璟園、和達(dá)和山等項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)，到訪量、帶看率、現(xiàn)場(chǎng)簽約率都有大幅度提高。
值得注意的是，中指研究院2025年1月1日發(fā)布的2024年12月份《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，2024年12月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，較2023年同期同比上漲2.68%。全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為14203元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較2024年11月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)不難看出，2024年9月后，相關(guān)政策實(shí)施后，對(duì)市場(chǎng)有著積極的效果。
購(gòu)置成本進(jìn)一步降低
“近期購(gòu)房客戶都比較懂政策了。”中指研究院山東公司總經(jīng)理袁彬彬告訴記者，“近期在一些項(xiàng)目上，跟客戶溝通發(fā)現(xiàn)他們對(duì)于政策研究和敏感度較2023年前后都提高了很多，有些政策比現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員掌握得都細(xì)。”
袁彬彬指出：“目前政策在涉及居民購(gòu)房成本、購(gòu)房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等需求端政策均已降至歷史最寬松水平。”他認(rèn)為，“在‘持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)’的目標(biāo)下，預(yù)計(jì)2025年核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，發(fā)揮帶頭作用。”
房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示：“‘四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加’以來，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)相對(duì)寬松。”
據(jù)悉，截至12月20日，央行公布LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR為3.1％，5年期以上LPR為3.6％。其中，5年期以上LPR利率2024年通過三次調(diào)整后，累計(jì)下調(diào)幅度已達(dá)60BP。
“我們有置換房子的計(jì)劃，一方面現(xiàn)在考慮孩子上學(xué)需要找一個(gè)好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)；另一方面，目前感覺貸款利率下降后，比較實(shí)惠。我們有想法改善一個(gè)更大一點(diǎn)的房子。”家住海信湖島世家的牛莉女士告訴記者，“之前考慮過在附近的云上觀海等項(xiàng)目改善，但是當(dāng)時(shí)買房子成本挺高的。近期，我們主要考慮學(xué)區(qū)，目標(biāo)是在浮山后周邊購(gòu)入。”
紀(jì)禮剛認(rèn)為：“現(xiàn)行房貸政策是自2016年以來最好的時(shí)候。房貸利率下降、首付比例下降、契稅降低等政策，使得購(gòu)房成本明顯降低，給剛需剛改族帶來的感受最為直觀。另外，近期住建部提出要‘有效發(fā)揮住房公積金支持作用’，預(yù)計(jì)2025年公積金貸款利率或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)。”
房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展新周期
據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。可以看出，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)周期，樓市的改善性需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
據(jù)采訪，2024年以來，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局加快推進(jìn)“好房子”建設(shè)，在全國(guó)率先出臺(tái)《青島市好房子建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》，成立“好房子”產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，構(gòu)建涵蓋“開發(fā)、設(shè)計(jì)、材料、施工、運(yùn)維”全周期、全要素的“好房子”產(chǎn)業(yè)鏈，組織開展了“新設(shè)計(jì)·新住宅·新生活”建筑設(shè)計(jì)論壇，邀請(qǐng)全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師、專家圍繞“好房子”設(shè)計(jì)進(jìn)行專題報(bào)告、座談交流。青島市“青島銀豐玖璽城K-1-1地塊項(xiàng)目”榮獲中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的高品質(zhì)住宅測(cè)評(píng)首批項(xiàng)目名單（全國(guó)僅54個(gè)項(xiàng)目）。
2024年11月，北京發(fā)布的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》明確規(guī)范了隔音問題。青島2024年11月發(fā)布的《青島市建筑工程建筑面積及規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算技術(shù)細(xì)則（2024版）》，從城市空間品質(zhì)、建筑品質(zhì)兩個(gè)方面落實(shí)了優(yōu)惠政策，在全國(guó)構(gòu)建“好房子”建設(shè)方面，青島走在了全國(guó)城市的前列。
上海易居研究院副院嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“當(dāng)前全國(guó)各地在供地、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面持續(xù)優(yōu)化政策，助力好房子的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從市場(chǎng)端和政策端順應(yīng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新要求，通過增大得房率、優(yōu)化空間布局等措施，提升居住舒適度和實(shí)用性，助力高品質(zhì)居住需求釋放。”
袁彬彬認(rèn)為：“2024年底，青島新房市場(chǎng)出現(xiàn)了有效房源供應(yīng)不足等情況，使得新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出分化趨勢(shì)。不過從‘建好房子’這個(gè)需求出發(fā)，未來青島樓市的主要格局是減量提質(zhì)。”
中指研究院發(fā)布的報(bào)告中也提到，預(yù)計(jì)在2025年，地方政府支持“好房子”建設(shè)的配套政策有望進(jìn)一步落地。而“好房子”供給出現(xiàn)明顯放量或?qū)⒊蔀?025年房地產(chǎn)發(fā)展新模式出現(xiàn)的積極變化之一。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞?dòng)浾?趙彭
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