2024年四季度，房地產市場迎來了核心指標的企穩，全國百城房價降幅也在年末收窄。克而瑞青島數據顯示：2025年首周，青島市新建商品住宅成交1265套，二手住宅成交993套，雙雙創下2022年以來同期最高成交紀錄。樓市正在向著止跌回穩的大目標穩步前進。而另一方面，2024年12月底，隨著新房供應量的收縮，青島樓市的供需比已經下降至0.26，為近年來最低，庫存持續下降。
開年一二手房銷售創新高
克而瑞青島數據顯示：2025年首周（2024.12.30-2025.1.5），青島市新建商品房供應2.91萬㎡，成交28.12萬㎡，成交金額42.46億元。其中新建商品住宅供應2.9萬㎡，共258套，來自3個項目。新建商品住宅網簽成交17.13萬㎡，共1265套，成交面積環比下降31.6%，同比上漲107%。成交均價為17670元/m2。
分項數據來看，膠州市觀瀾御府成交30套，為周度項目成交套數第一；嶗山區魯信有鄰花園成交金額1.35億元，為周度成交金額第一。新年首周全市二手住宅成交10.33萬㎡，共993套，環比下降19%，同比上漲7.4%。
“2024年，盡管整體市場縮減，但青島樓市部分熱銷項目的表現依然強勁。”著名房地產媒體人張則濤表示，“進入2025年，市場供求關系的變化將成為樓市的關鍵要素，房屋回歸居住屬性、人口進入增長緩慢區間后，未來購房的需求將集中體現在改善性需求方面。”
青島樓市庫存持續下降
克而瑞機構的最新報告還顯示，從2024年狹義庫存規模變動情況來看，絕大多數的樣本城市，狹義庫存規模均有所下降。其中，鄭州、青島、佛山、東莞、南京這五大城市，2024年狹義庫存壓降規模居前，相關指標均減少130萬平方米以上。
“2024年9月30日，中央穩市場舉措出臺后，各級政府態度比較積極，2024年典型城市庫存指標明顯下降。”中房智庫專家張斌表示，“目前來看，青島樓市庫存壓降對市場來說，相當于時間換空間，為2025年進一步止跌回穩開了個好局。”
張斌認為：“若能夠保持2024年的去庫存進度，2025年青島的狹義消化周期有望重回合理的范圍之內。隨著階段性的去庫存目標的達成，市場信心有望回升，并成為2025年樓市止跌回穩的關鍵。”
供需比下降樓市迎來變量
在去庫存降風險的行業大趨勢下，新房成交大于土地成交，已經成為2024年絕大多數城市的常態，青島等7市更是突出。
數據顯示，九成樣本城市2024年供小于求，推動去庫存快速推進，其中14市供求差值更是超過100萬㎡。進一步結合供求比指標，青島、長春、重慶供求比均不到0.6。
而據克而瑞青島數據顯示，2024年12月青島市新房供應1775套，成交6776套，供需比已經下降到0.26。可見，新建項目入市節奏已經大幅度下降，存量項目則成為了新房市場的絕對主力。此消彼長，城市庫存壓力快速下降，為整體止跌回穩提供了發展的變量。
對此，房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛認為：“在當前穩市場周期，若要壓降庫存指標，短時間內仍要著力加速存量項目的交易流速。”紀禮剛指出：“目前正在推動建設高品質樓房，這些新項目設計先進、質量過硬，能有效提升開盤的去化率，也能帶動消費者的市場信心。從壓降庫存的角度來看，如何妥善解決存量供應房源問題，尤其是一些去化緩慢或者存在銷售問題的房源，才是市場需要重視的問題。這是當前樓市的難點之一。”
可見，2025年青島樓市的發展仍然充滿壓力與挑戰。但隨著市場的逐步企穩，市場邏輯的轉變，對于青島樓市來說是一個重要的啟示。如何理解從抓住“剛需”到抓住“改善”，或將成為未來市場止跌回穩乃至再次具備競爭力的關鍵。
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：王海山
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