18日上午，國家統(tǒng)計局公布了今年2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示 ，上月青島新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲了0.3% ，同比上漲了8.8%。新建商品住宅價格指數(shù)同樣環(huán)比上漲0.3%，同比上漲了9.2%。二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲了0.2% ，同比上漲了3.5% 。繼今年1月份保持上漲之后 ，島城房價依舊處在上行通道。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上月青島新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.3% ，同比上漲8.8% ；新建商品住宅價格指數(shù)同樣環(huán)比上漲0.3% ，同比漲幅達(dá)9.2% ，較之今年1月份微幅下降 。二手房方面，二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2% ，同比上漲3.5% ；而今年1月份環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.8%。
從分類情況來看，新建商品住宅方面 ，90平方米及以下的新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.1% ，同比上漲8.1% ；90平方米到144平方米的新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.5% ，同比上漲9.9% ；144平方米以上的價格指數(shù)環(huán)比上漲0.3% ，同比上漲9.2% 。二手房方面 ，90平方米及以下的二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲5.0% ；90平方米到144平方米的二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.0% ；144平方米以上的價格指數(shù)環(huán)比零漲幅，同比上漲1.6%。較之 1月份，無論是新房還是二手房，同比、環(huán)比漲幅均有所降低。
2月份我國房價漲幅收窄 新房環(huán)比上漲城市少了5個
據(jù)新華社北京3月18日電 國家統(tǒng)計局18日發(fā)布報告，2月份我國70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，持平的城市個數(shù)增加，漲幅略有回落。
“2月份房價溫和上漲，漲幅收窄。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析指出。
從環(huán)比數(shù)據(jù)看，2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市個數(shù)分別為57個和46個，分別比上月減少了5個和2個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中，漲幅比上月回落的城市有40個，比上月增加了15個。新建商品住宅環(huán)比價格變動中，最高漲幅為 0.7% ，最低為下降0.2%。
特別值得一提的是，環(huán)比價格上漲的城市在連續(xù)13個月后再次回落到60以下，而70城新建住宅平均環(huán)比價格指數(shù)的漲幅也已經(jīng)由去年8月份0.83%的最高點回落至2月的0.28%。
從同比數(shù)據(jù)看，房價同比上漲的城市個數(shù)與上月相同，漲幅有所回落。2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)均與上月相同，均為69個，但同比漲幅回落。新建商品住宅同比價格上漲的69個城市中，漲幅回落的城市有65個，比上月增加了28個。新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為18.7% ，最低為下降4.1%。
據(jù)國家統(tǒng)計局計算，2月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別為11.1%和6.4%，分別比上月回落了1.3個和1個百分點。
李滄樓盤頻現(xiàn)九折優(yōu)惠
三四月份是開發(fā)商推盤的好時機(jī)，新盤入市量增加。銷售壓力的增大讓不少開發(fā)商再次采取了以價換量的策略。18日，記者探訪市場發(fā)現(xiàn)，李滄、黃島等區(qū)域的價格已經(jīng)開始松動，不少項目紛紛加大了優(yōu)惠力度。位于李滄區(qū)的一家新盤項目，單價直降兩千元，以此搶奪市場中的剛性需求。
單價直降兩千搶剛需
“和去年9月份開盤相比，價格確實降了，降幅接近兩千元。”18日下午，李滄一項目一位姓張的銷售人員說。記者注意到，這個項目位于李滄區(qū)書院路，目前的起價為8166元/平方米，均價是9200元/平方米。
而在去年9月份開盤時，成交單價超過萬元。“算了一下，剛過去半年的時間，一平米降了近兩千元，算下來同一樓層一套90平米的房子降了近18萬元。”去年在該項目買了套商品房的李先生說。由于難以接受，他曾在15日連同其他幾位業(yè)主到項目售樓處抗議。
盡管已有前期的業(yè)主到售樓處要求退房，給項目帶來了壓力，但銷售人員并不諱言項目降價一事。“這次新推的房源很多，銷售壓力肯定是有的。”一位銷售人員說。
熟悉青島房地產(chǎn)市場的市民都記得，在剛剛過去的2013年，島城的樓市經(jīng)歷了“十二連漲”的行情。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前兩個月又出現(xiàn)了“兩連漲”。持續(xù)已久的“量價齊升”行情下，李滄區(qū)這家新盤的突然降價再次引發(fā)了“房價會不會跌”的新猜測。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李滄區(qū)更多樓盤的以價換量行為仍有些“羞答答”的味道。包括嘉凱城時代城二期、藍(lán)山灣二期、中南世紀(jì)城、智慧之城等樓盤目前的折扣都在9折左右，相比去年以來9.5折、9.2折的空間，價格優(yōu)惠空間進(jìn)一步增大。
“今年的銷售目標(biāo)壓力較大，公積金和商業(yè)房貸又都收緊，只能采取以價換量的方式。”李滄區(qū)金水路一家新盤項目的銷售總監(jiān)說，目前多數(shù)銀行取消房貸利率優(yōu)惠，開發(fā)商的資金鏈又開始緊張，而一季度的房地產(chǎn)市場一度偏冷，優(yōu)惠促銷實在是不得已。
“去年李滄房價破萬，剛需釋放之后，市場迎來了疲態(tài)，這很正常。”樓市分析人士張百忍說，從目前來看，北部區(qū)域和西部城區(qū)的樓市庫存壓力較大，開發(fā)商銷售壓力當(dāng)然也大。
全市可售住宅超13萬套
從青島市國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前島城樓市北部和西部的庫存壓力較大。全市可售住宅目前一共有130275套，其中李滄區(qū)為8596套，城陽區(qū)為10289套，黃島區(qū)為36581套，膠州市為22559套。
“以李滄區(qū)為例，去年李滄區(qū)商品住宅成交15000套，目前的存量似乎不成問題，但是現(xiàn)在李滄區(qū)已經(jīng)有開盤計劃的項目，預(yù)計將新增1.5萬套房源。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說，其他區(qū)域的銷售壓力可想而知。
多位業(yè)內(nèi)人士分析，按常理來算，庫存量高的區(qū)域，開發(fā)商價格戰(zhàn)的可能性自然最大。“目前的降價或只是個例，但項目一旦扎堆上市，新增房源加上庫存量，價格戰(zhàn)不可避免。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說。
■專家分析 房貸收緊削弱二手房上漲動力
不僅是在一線城市，房貸收緊現(xiàn)象目前已在二 、三線城市中持續(xù)蔓延。CRIC研究機(jī)構(gòu)調(diào)研的22個城市中，首套房貸款優(yōu)惠利率幾乎絕跡，其中，10個城市上浮5個～15個百分點，僅32%的城市維持基準(zhǔn)利率。比如，原先維持基準(zhǔn)利率的城市，沈陽、重慶、蘇州、成都、南京等已從基準(zhǔn)利率上浮至基準(zhǔn)的1.05～1.1倍。
為了滿足首套房貸剛性需求，多地銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策。部分銀行暫停二手房貸 ，有的銀行雖然可以受理，但優(yōu)先滿足一手房貸款。同時在定價上也出現(xiàn)差別，個別銀行首套二手房貸款利率上浮比例比一手房高出一倍。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為，信貸政策是目前二手房房價上漲動力削弱的主要原因。銀行信貸政策持續(xù)收緊，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消削弱了剛性需求的購買力，購房成本增加的同時，也會給購房者造成房價看跌的市場預(yù)期，延遲其購房決策。據(jù)新華社
■解讀 樓市風(fēng)向正在改變
盡管新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達(dá)到69個，但與1月相比，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市從62個進(jìn)一步減少到了57個。更值得注意的是，在三四線城市房價回調(diào)的同時，原本火熱的一二線城市市場同樣出現(xiàn)了降溫。房價漲幅普遍放緩已經(jīng)成為趨勢，房地產(chǎn)市場的風(fēng)向正在改變。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示 ，2012年開始的市場回暖和房價快速上漲周期結(jié)束。房價漲幅放緩，甚至回落的態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。
一二線城市開始調(diào)整
如果說，上月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還能看出一二線城市市場的火熱，三四線城市市場的遇冷，那么最新發(fā)布的房價數(shù)據(jù)則傳遞出一個新的信號，原本被業(yè)內(nèi)普遍看好的一二線城市的市場也開始出現(xiàn)越來越明顯的回調(diào)跡象。
事實上，隨著春節(jié)淡季的結(jié)束，一二線城市的房地產(chǎn)市場并沒有如人們預(yù)想的那樣延續(xù)2013年的熱度走出“小陽春”的行情。就在統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的前兩日，中原地產(chǎn)市場研究部門的一份數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，2014年統(tǒng)計中的54個城市合計住宅簽約量僅為45萬套，同比2013年同期的58.5萬套下調(diào)幅度達(dá)到了23%。其中一線城市、二線城市的跌幅均達(dá)到了36%、35%。
房價的變化同樣也反映了市場的調(diào)整，根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在2013年底房價同比漲幅曾經(jīng)多次沖破20% 大關(guān)的北京、上海、深圳、廣州等城市的房價漲幅已經(jīng)在2月全線回落至10%左右。與之相比，杭州、南京等房地產(chǎn)熱點城市更是頻頻傳出樓盤打折降價的信息。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示 ，盡管熱點的一二線城市短期內(nèi)很難出現(xiàn)價格的大幅度回調(diào)，“但我們必須認(rèn)識到，目前的價格是建立在購房者信心依然高漲的基礎(chǔ)上。因此，一旦因為信貸等因素市場出現(xiàn)普遍觀望，那么一二線城市的房價出現(xiàn)調(diào)整并非不可能”。
沒有只漲不跌的房價
在業(yè)內(nèi)人士看來，目前房地產(chǎn)市場的變化并非偶然。春節(jié)過后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。
在張旭看來，導(dǎo)致目前市場變化的主要原因在于，2012年以來的房價快速上漲，使得部分城市房價與購買力的背離持續(xù)拉大，部分需求被擠出市場，整體需求規(guī)模出現(xiàn)了降溫，房價調(diào)整的壓力增加。其次，2014年以來，銀行信貸情況依然沒有出現(xiàn)明顯改善。這種收緊的信貸政策，無疑又加重了購房者的支付壓力。同時，在2014年初市場明顯較淡的情況下，部分房企也采取不同的方式應(yīng)對，例如推出促銷活動，或者是以明顯低于預(yù)期的價格開盤等，加深了市場上關(guān)于房價下降的預(yù)期。總體而言，隨著信貸收緊，住房供應(yīng)增加，新的市場化調(diào)控方向的確定，供需雙方對市場的預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增加，而房企“讓利跑量”心理也開始逐漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。
“類似杭州、南京、廣州房價調(diào)整的信號可能會愈加頻繁地出現(xiàn)。這種情況下，出現(xiàn)明顯降價信號城市雖然目前還屬于點狀分布，但很難說不會逐漸大范圍出現(xiàn)。”張大偉表示，歷史上沒有只漲不跌的房價。
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