青島寫字樓市場“硝煙彌漫” 私人定制引領市場

    隨著國家對住宅市場的深入調控，地方政府的規劃決策導向以及部分投資者被擠壓轉投寫字樓市場，房地產企業加快了對寫字樓等商業地產的開發速度。據世邦魏理仕提供的最新數據顯示，截至目前，我市優質寫字樓存量高達230萬平方米，未來三年將新增120余萬平方米，空置率高達19%。“數據表明，寫字樓市場已經出現了過剩的現象。”世邦魏理仕青島分公司董事總經理張春雨認為，今明兩年我市寫字樓市場的競爭將非常激烈。

    面臨如此嚴峻的市場形勢，開發商將如何在激烈的寫字樓市場競爭中勝出？又將如何在風險中尋找突破口分得一杯羹？我市的寫字樓市場將何去何從？

    寫字樓市場“硝煙彌漫”

    “2013年青島寫字樓市場迎來了自2004年來最大的一次供應高峰，全年七棟寫字樓入市，帶來了244,500平方米新增供給。”張春雨告訴記者，大量新增供應上市加上新項目入住率不高，導致整體市場空置率上漲4.3個百分點，至18.8%，而衡量寫字樓是否過剩的主要指標就是空置率。

    世邦魏理仕提供的統計數據顯示，從2014~2017年，我市將新增優質寫字樓面積127萬平方米，將有20余個寫字樓項目進入市場，其中包括華潤中心、綠城深藍廣場、銀座中心、青島金融中心大廈、永新國際、大榮中心、卓越世紀廣場、凱景廣場國際航運中心等項目。

    諸多項目入市將進一步拉高寫字樓的存量、增量和空置率，一場沒有硝煙的爭奪戰已經在島城寫字樓市場拉開。業內人士分析認為，雖然今明兩年寫字樓市場競爭激烈，但是從長遠來看將競爭將促使市場健康運行，首先會出現優勝劣汰的結果，優秀的開發商將把握市場先機推出個性化產品，在占有市場份額的同時將使島城寫字樓品質進一步提升；其次是隨著城市產業的發展，需求不斷增加和擴大，寫字樓市場將隨之發展。

    “海信定制”首現島城

    “未來的寫字樓肯定不是簡單蓋個樓就行了，需要有自己的特色，競爭越激烈，就會迫使開發商去做出一些改變。”張春雨分析說，青島最初建設的寫字樓是沒有大堂的，而如今的寫字樓大堂一個比一個大，一個比一個氣派，在北京國貿三期大堂，甚至做了全國最大的景泰藍壁畫。因此他認為，競爭可以讓開發商在比拼硬件設施之后開始拼軟服務、拼差異化、拼個性化，這對市場的發展來說是有積極意義的。

    記者走訪島城的寫字樓市場之后發現，開發商為打贏這場爭奪戰已經開始“各顯神通”。在住宅市場深耕多年的海信地產今年不僅發力寫字樓市場一舉推出了三個項目，而且首次在島城推出了寫字樓定制概念，為海信決勝寫字樓市場增加了新的籌碼。

    海信此次推出的三個項目分別是位于新市北的環灣大廈，位于嶗山區通信產業園的海信創智谷以及山東路15號項目。就像海信地產引領島城高品質住宅市場一樣，此番海信欲憑借“定制化”在寫字樓市場打響海信品牌，在寫字樓的硬件設施和軟件服務方面植入了定制化概念，全方位為客戶打造專屬產品。

    “私人定制”引領市場

    “傳統意義上的寫字樓是先蓋樓后找客戶，而定制化則不同，需要在蓋樓前首先對入住的客戶和行業進行大致梳理，隨后進行廣泛的客戶需求調研，然后在產品設計階段針對客戶需求把所有的可能性在硬件實現上埋好伏筆。”海信地產山東路15號項目的項目經理王健告訴記者，比如一個銀行客戶需要2000~3000平方米，在設計階段就要為客戶考慮到哪里需要配網絡監控、哪里需要衛生間、上下兩層是否需要打通等一系列問題，在建設階段就要做好預留上下水、中間樓板可打通等可行性方案。除此之外，海信地產山東路15號項目還為客戶量身打造了高端會議室以及商務洽談所需的休閑咖啡廳等配套設施，充分考慮到入駐客戶的各項個性化需求，為企業營造舒適的辦公環境和休閑的商務氛圍。

    一般人眼中的定制僅限于為一個大客戶量身定做一棟樓這種模式，實際上在北京等一線城市已經出現了在建筑中采用可拆卸樓板等方法來實現為客戶打造內部專屬空間的做法。海信環灣大廈項目負責人常江告訴記者，針對需要兩層以上客戶的需求，項目已經實現了可以打通上下層，從內部建設樓梯連通上下兩層，另外在停車、員工餐廳、物流倉庫等多個細節方面均進行了定制化思考，盡量讓客戶享受到“私人定制”的專屬感覺。

    在位于嶗山區株洲路的海信創智谷項目，定制化概念延伸到了軟服務配套上，據該項目負責人紀琳介紹，由于海信創智谷是位于嶗山區通信產業園內，這一區域也是藍色硅谷孵化帶，因此寫字樓的目標客戶是通信類企業和科技型企業，在一定程度上寫字樓承擔了部分孵化功能。紀琳告訴記者，將來除了海信部分子公司及上下游配套企業等入駐，還將吸引部分小微科技型企業，根據前期調研，這一類企業對成果孵化及企業發展所需的資金需求比較迫切，因此海信創智谷將引進針對科技類企業發展的基金、風投以及銀行機構，為入駐的小微企業發展護航。

    “私人定制”在寫字樓市場的出現被業內人士認為是引領市場發展的一個信號。張春雨認為，伴隨著激烈的競爭，開發商將會多付出成本去打造過硬的硬件設施、營造舒適的辦公環境，未來青島的寫字樓市場肯定會在競爭中把一線城市寫字樓的綠色環保建筑概念、空中花園設計、公共休閑空間打造以及一些個性化設施等優勢搬來，因此競爭越激烈，對青島寫字樓市場的長遠發展越好。