島城樓市“房未冷地先熱”

市區(qū)瑞安路20號(hào)地塊多輪競(jìng)拍。

    2月樓市新房成交量不足萬(wàn)套，與此同時(shí)，41幅土地成交，熱點(diǎn)地塊75輪的瘋狂搶奪，又讓馬年后土地市場(chǎng)的熱度瞬間提溫。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，青島的土地市場(chǎng)今年1月份出讓土地19宗，同比上年的57宗下降了56%，但是以成交總價(jià)304328.95萬(wàn)元力壓去年。

    2月份青島共出讓土地34塊。相比去年同比下降15%，卻以成交總價(jià)114285.8萬(wàn)元完勝2013年2月份18780萬(wàn)元的總價(jià)。部分關(guān)注者質(zhì)疑是不是青島樓市正在上演“房冷地?zé)帷钡膽虼a，近日，記者針對(duì)這一現(xiàn)象展開市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前島城樓市“房未冷”，但是“地先熱”。分析人士認(rèn)為，城市開發(fā)節(jié)奏加快，大鱷郊區(qū)拿地越來(lái)越常態(tài)化，針對(duì)“房未冷地先熱”的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)走勢(shì)近期不會(huì)有太大變化。

    退房現(xiàn)象僅是剛需“個(gè)案”

    近日，國(guó)內(nèi)北京、廣州等一線城市，樓市明顯呈現(xiàn)出“房冷地?zé)帷钡默F(xiàn)象。有些地區(qū)新拍地塊的土地價(jià)格甚至高出周邊二手房的價(jià)格，出現(xiàn)了“面粉”價(jià)格高出“面包”價(jià)格的倒掛事件。而青島樓市最近新房成交量與土地成交量相右的變化趨勢(shì)，也讓業(yè)內(nèi)倍加關(guān)注。

    此外，記者還了解到，自青島公積金貸款新政宣布以來(lái)，有些剛需盤的確存在“退房”的現(xiàn)象，只是這些樓盤大多位于黃島城陽(yáng)，另外，李滄區(qū)部分樓盤也存在這種現(xiàn)象，其中，有樓盤2月簽約22套，退房卻高達(dá)45套。

    但是總體來(lái)看，整個(gè)樓市并沒(méi)有出現(xiàn)“滯銷”或者是銷售量銳減的現(xiàn)象。青島樓市房子依舊很“熱”。一方面，部分剛需項(xiàng)目打出在公貸政策調(diào)整前簽約，依舊按照原有政策申請(qǐng)貸款的招牌，化“危機(jī)”為“轉(zhuǎn)機(jī)”聚集了大量人氣。另一方面一些改善性住房或者是高端住房，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。尤其是市南、嶗山等區(qū)域房?jī)r(jià)依舊在漲。比如市南區(qū)金茂灣，作為精裝海景現(xiàn)房，起價(jià)17000元/平方米。嶗山區(qū)的龍澤書苑，該區(qū)域抄底價(jià)11900元/平方米起，另有魯商藍(lán)岸麗舍，高層均價(jià)22500元/平方米，開盤之后價(jià)格迅速上升500元/平方米。

    土地交易熱度無(wú)減郊區(qū)尤甚

    記者從市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉，2月份共有41宗土地成功找到“婆家”，其中，位于市北的兩幅老企業(yè)搬遷地塊，瑞安路、海安路地塊甚至經(jīng)過(guò)了64輪、75輪瘋搶。另外，其他地塊大都位于城陽(yáng)、黃島以及島城所輻射到的周邊小城市，而就是這些地區(qū)的上市量逐漸增多，成為土地市場(chǎng)的主力軍。青島市國(guó)土資源和房屋管理局日前連發(fā)三條成交公示顯示，黃島區(qū)安子片區(qū)、中德生態(tài)園旁等11宗“待字閨中”的地塊成功找到“婆家”。西海岸樓市以萬(wàn)達(dá)東方影都、青島影視產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等文化項(xiàng)目為引領(lǐng)，帶動(dòng)住宅、金融項(xiàng)目的發(fā)展，開啟西海岸新區(qū)開發(fā)“巔峰”節(jié)奏。

    值得注意的是，這些市郊區(qū)域的地塊，很多被外來(lái)大鱷瞅準(zhǔn)并一舉拿下，比如，剛晉升“千億軍團(tuán)”的“新貴”——中海地產(chǎn)首次進(jìn)駐即墨，一口氣兒拿下田橫鎮(zhèn)87萬(wàn)平方米土地，著手建立大型居住社區(qū)。

    另有，上海镕銘投資有限公司大肆占領(lǐng)了即墨藍(lán)色新區(qū)；而來(lái)自寶島的臺(tái)灣地產(chǎn)房企三圓建設(shè)（青島）開發(fā)有限公司則將進(jìn)軍青島的首秀選在了黃島，一舉拿下五宗地，未來(lái)將毗鄰金沙灘建設(shè)120.4萬(wàn)平方米超大商住社區(qū)。從總體交易量來(lái)看，土地市場(chǎng)依舊熱度不減，依舊處在“狼多肉少”的階段，尤其是城市主城區(qū)開發(fā)地塊區(qū)域幾近飽和。

    超大商住社區(qū)建設(shè)常態(tài)化

    對(duì)于目前熱度不減的土地成交情況,戴德梁行青島市場(chǎng)研究部相關(guān)分析人士表示，土地市場(chǎng)的火熱說(shuō)明房企對(duì)未來(lái)島城市場(chǎng)仍有信心。不過(guò)，隨著土地成交放大、房企不斷獲得土地補(bǔ)給，市場(chǎng)會(huì)逐步趨于平穩(wěn)。

    而針對(duì)目前“房未冷地先熱”的現(xiàn)象，有專家表示，目前各地涌現(xiàn)出的降價(jià)潮，只是個(gè)案。對(duì)于青島樓市來(lái)說(shuō)，頂多是“觀望”情緒趨濃的現(xiàn)象。近期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅“降價(jià)”現(xiàn)象，從目前優(yōu)惠力度來(lái)看，開發(fā)商以及按照既定的營(yíng)銷政策，按部就班地推進(jìn)。在政策沒(méi)有太大調(diào)整的情況下，樓市近期不會(huì)有太大的變動(dòng)。也有部分業(yè)內(nèi)人士分析，青島畢竟不是一線城市，市場(chǎng)反應(yīng)敏感度稍差。從目前整個(gè)城市開發(fā)節(jié)奏來(lái)看，黃島、紅島、膠州等區(qū)域的成片開發(fā)力度的加大，無(wú)疑還將刺激開發(fā)企業(yè)拿地的神經(jīng)。尤其是對(duì)于一些大鱷而言，進(jìn)入“造城”時(shí)代之后，超大商住社區(qū)建設(shè)常態(tài)化。針對(duì)“房未冷地先熱”的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)走勢(shì)近期不會(huì)有太大變化。 本報(bào)記者 葛均艷