“明明沒有享受物業服務，卻要全額交物業費。”這一問題一度成為眾多空置房業主的心病。
對于一些空置房來說，可能一年到頭也住不到幾天，物業費卻照交不誤。不過，這樣的情況正在發生變化。
據不完全統計，目前，全國已有十余座城市（區）宣布空置房物業費可打折，具體包括蘇州市、無錫市、宿遷市、揚州市、常州市、長沙市、石家莊市、青島市、濰坊市、煙臺市和蘭州新區等。其中，蘇州市、常州市等地最早于2014年便開始施行空置房物業費七折優惠政策，至今已超過10年時間。
按照相關規定，空置房應該怎么收物業費？多地試水空置房物業費打折，對業主和物業公司有哪些具體影響？
01
減免空置房物業費引熱議
日前，江蘇省鎮江市發展和改革委員會、住房和城鄉建設局、市場監督管理局聯合發出通知，明確市區空置房普通住宅前期物業服務收費事項，連續空置6個月以上，物業費最多交70%。鎮江市發改委收費管理和價格調控處處長唐藝榮介紹：“鎮江市市區物業服務收費管理實施辦法原來是在業主大會成立前，實行政府指導價的前期物業的普通住宅空置房物業服務費是七折優惠，最長的優惠期限不超過兩年。為了促進房地產市場的健康發展，我們對空置房政策進行了調整。一是明確了空置房的具體界定標準，就是連續空置超過6個月（含6個月）。二是取消了優惠的時間期限，只要達到空置標準，經確認后即可享受優惠政策。”
唐藝榮表示，政策調整一是為了緩解物業服務收費的矛盾，二是為了適應房地產市場健康發展的需要。“因為房地產市場步入調整期，全市的空置房物業收費的投訴增長比較多，物業公司也面臨著既不愿打折收取，又收不到物業費的矛盾。當前房地產市場已經從量的增長轉向質的提高，我們以空置房收費政策調整為切入口，希望以此來提升物業管理的服務效能。同時我們也了解到周邊城市也有類似的空置房物業費打七折的優惠政策。”她說。
在甘肅蘭州，長期空置房屋也在申請后按70%交納物業費。蘭州市物業服務指導中心副主任胡立宏介紹：“規定已入住的房屋連續空置達6個月以上的，從第7個月開始就可以向物業服務提供者，也就是物業公司申請按70%收取物業費。我們按照70%收費，是考慮到保障物業公司正常運行和小區的環境、安全以及業主空置房的安全，還有小區公用設施的正常運行。”
胡立宏表示，對房屋空置率較高的小區而言，如果沒有按照70%收費，將難以維持其日常運行，對業主來說，收取一定的物業費也可以保障其財產權益。“業主長期不住，有可能上下水管路之類的有跑冒滴漏現象，小區的環境綠化、公共衛生、保安巡邏都需要一定的經費來維持，所以70%的收費，既保證了整個小區的正常運行，也保護了業主的房屋財產權益。”他說。
物業公司也算了一筆賬。某物業公司負責人聶美珍坦言：“像我們也有保安、保潔、小區維護這些基礎的服務，都需要資金來維持。現在，我們也會根據業主的實際情況來收取這個費用，像購買了但沒有裝修入住的這種情況，我們也會根據房屋的建筑面積在物業費上面打點折。”
02
落實情況如何？
有地區已先行探索超10年
政策給出了優惠，具體落實上是否會有阻力呢？胡立宏說，他們對物業公司的要求是實事求是，依規辦理。胡立宏表示：“對于物業公司，現在有規定，不允許他們不受理，所以業主只要申請，他們就要根據相關規定實地考察，如果確實是閑置6個月以上，就按這個政策辦下去了。”
此外，今年蘭州還將出臺實施方案，進一步提升物業服務水平。胡立宏介紹：“今年蘭州市在制訂物業服務提質增效實施方案，規范物業服務提供者，也就是物業公司相關的一些行為。同時我們也對業主、社區和街道基層治理等加大工作力度，這樣既保證物業公司的正常合法運行，也保證業主的正當權益不受損失。”
《山東省物業服務收費管理辦法》明確，辦理空置房物業費減收程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過60%。青島市發展和改革委價格處處長蘇長征告訴記者，2024年2月1日，青島對物業服務收費管理的實施細則進行了細化。“新的實施細則就是連續空置6個月以上的房屋，業主可以書面告知物業服務企業，雙方共同確認后，從空置之日起，物業公共服務費也包含電梯運行費按照六折來收取。另外，房屋空置的衡量標準，原則上是水、電器都沒有使用，如果雙方能夠協商其他的標準，我們也尊重他們雙方的約定。”他說。
采訪中記者了解到，有的城市沒有推出統一的物業費調價打折政策，但一些物業公司有自己的打折方案。
有業主表示，自己所在的城市尚未實施上述優惠政策，史女士希望能明確如何具體界定空置房，如何更好平衡物業公司和業主利益。比如物業公司得把服務明細跟計費標準明示一下，方便業主弄清楚空置住房和長期居住住房在服務上的差異，物業就按照明細來免除人家的一部分物業費，這樣業主們也消費得明明白白了。
事實上，早在2014年5月29日，蘇州市發展改革委便出臺了《蘇州市物業服務收費管理實施細則》（蘇價規字〔2014〕4號），第十六條明確規定，新建普通住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。
此后的2014年12月25日，《常州市區物業服務收費管理實施細則》（常價規〔2014〕1號）正式施行，并明確提出了空置房物業費打折優惠政策。“因業主原因未辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用（連續超過6個月及以上）的物業，業主大會成立前，業主應事先向物業服務企業書面告知，并經物業服務企業確認后，其間的物業公共服務費按約定標準的70%交納，優惠期限自本細則施行之日起計算最長為36個月。”
“該文件沒有廢止，仍有法律效力。”2023年12月22日，常州市發展改革委在回復當地市場咨詢時表示。也就是說，江蘇省蘇州市和常州市至今已先行探索超過10年時間。
03
空置房屋減收物業費
實踐比理論預想復雜得多
空置的房屋該怎么收物業費？北京航空航天大學法學院副教授趙精武認為，需要考量三個方面的因素。第一，民法典第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者不用接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。所以，空置房的物業費只可能是部分減免，而不可能是全部減免。第二，小區綠化等公共區域的服務，客觀上不存在單獨面向個別業主服務的可能性，并且這些區域的服務也占據較大比例，故而空置房的物業費減免范圍不應當過多。第三，不去考慮各種事件因素，直接討論減免物業費在現行的立法框架里可能缺乏法律依據。
趙精武表示，空置房物業費減免的前提條件之一正是需要業主能夠提供充足的證明材料，證明在某一段時間房子確實沒有人居住，但實踐中，業主如何舉證“空置”，還有待司法機關予以進一步明確。在法理層面，空置房物業費減免確有其合理之處，這也是合同關系中權利義務對等的表現之一。但實踐比理論預想復雜得多，如果一個小區入住率低，過高的物業費減免不僅可能導致物業公司難以維系，也可能導致相應的物業服務質量有所下降。因此，眼下更需要解決的是如何認定“空置房”以及空置房物業費減免的實施細則，需要綜合考量小區整體的業主入住率、物業公司的運營狀況、小區所在地段、先前簽訂的物業服務合同等多個要素。建議在未來通過修訂《物業管理條例》或者出臺更為具體的實施細則，明確物業費減免標準，平衡業主和物業公司的利益訴求。
來源：央視網微信公號
責任編輯：李賽男
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