“明明沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，卻要全額交物業(yè)費(fèi)。”這一問(wèn)題一度成為眾多空置房業(yè)主的心病。
對(duì)于一些空置房來(lái)說(shuō)，可能一年到頭也住不到幾天，物業(yè)費(fèi)卻照交不誤。不過(guò)，這樣的情況正在發(fā)生變化。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)已有十余座城市（區(qū)）宣布空置房物業(yè)費(fèi)可打折，具體包括蘇州市、無(wú)錫市、宿遷市、揚(yáng)州市、常州市、長(zhǎng)沙市、石家莊市、青島市、濰坊市、煙臺(tái)市和蘭州新區(qū)等。其中，蘇州市、常州市等地最早于2014年便開(kāi)始施行空置房物業(yè)費(fèi)七折優(yōu)惠政策，至今已超過(guò)10年時(shí)間。
按照相關(guān)規(guī)定，空置房應(yīng)該怎么收物業(yè)費(fèi)？多地試水空置房物業(yè)費(fèi)打折，對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司有哪些具體影響？
01
減免空置房物業(yè)費(fèi)引熱議
日前，江蘇省鎮(zhèn)江市發(fā)展和改革委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)出通知，明確市區(qū)空置房普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)事項(xiàng)，連續(xù)空置6個(gè)月以上，物業(yè)費(fèi)最多交70%。鎮(zhèn)江市發(fā)改委收費(fèi)管理和價(jià)格調(diào)控處處長(zhǎng)唐藝榮介紹：“鎮(zhèn)江市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法原來(lái)是在業(yè)主大會(huì)成立前，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)的普通住宅空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)是七折優(yōu)惠，最長(zhǎng)的優(yōu)惠期限不超過(guò)兩年。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我們對(duì)空置房政策進(jìn)行了調(diào)整。一是明確了空置房的具體界定標(biāo)準(zhǔn)，就是連續(xù)空置超過(guò)6個(gè)月（含6個(gè)月）。二是取消了優(yōu)惠的時(shí)間期限，只要達(dá)到空置標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)確認(rèn)后即可享受優(yōu)惠政策?！?/p>
唐藝榮表示，政策調(diào)整一是為了緩解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的矛盾，二是為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要?！耙?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，全市的空置房物業(yè)收費(fèi)的投訴增長(zhǎng)比較多，物業(yè)公司也面臨著既不愿打折收取，又收不到物業(yè)費(fèi)的矛盾。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高，我們以空置房收費(fèi)政策調(diào)整為切入口，希望以此來(lái)提升物業(yè)管理的服務(wù)效能。同時(shí)我們也了解到周邊城市也有類(lèi)似的空置房物業(yè)費(fèi)打七折的優(yōu)惠政策?！彼f(shuō)。
在甘肅蘭州，長(zhǎng)期空置房屋也在申請(qǐng)后按70%交納物業(yè)費(fèi)。蘭州市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心副主任胡立宏介紹：“規(guī)定已入住的房屋連續(xù)空置達(dá)6個(gè)月以上的，從第7個(gè)月開(kāi)始就可以向物業(yè)服務(wù)提供者，也就是物業(yè)公司申請(qǐng)按70%收取物業(yè)費(fèi)。我們按照70%收費(fèi)，是考慮到保障物業(yè)公司正常運(yùn)行和小區(qū)的環(huán)境、安全以及業(yè)主空置房的安全，還有小區(qū)公用設(shè)施的正常運(yùn)行?！?/p>
胡立宏表示，對(duì)房屋空置率較高的小區(qū)而言，如果沒(méi)有按照70%收費(fèi)，將難以維持其日常運(yùn)行，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，收取一定的物業(yè)費(fèi)也可以保障其財(cái)產(chǎn)權(quán)益?！皹I(yè)主長(zhǎng)期不住，有可能上下水管路之類(lèi)的有跑冒滴漏現(xiàn)象，小區(qū)的環(huán)境綠化、公共衛(wèi)生、保安巡邏都需要一定的經(jīng)費(fèi)來(lái)維持，所以70%的收費(fèi)，既保證了整個(gè)小區(qū)的正常運(yùn)行，也保護(hù)了業(yè)主的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益?！彼f(shuō)。
物業(yè)公司也算了一筆賬。某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人聶美珍坦言：“像我們也有保安、保潔、小區(qū)維護(hù)這些基礎(chǔ)的服務(wù)，都需要資金來(lái)維持?，F(xiàn)在，我們也會(huì)根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況來(lái)收取這個(gè)費(fèi)用，像購(gòu)買(mǎi)了但沒(méi)有裝修入住的這種情況，我們也會(huì)根據(jù)房屋的建筑面積在物業(yè)費(fèi)上面打點(diǎn)折。”
02
落實(shí)情況如何？
有地區(qū)已先行探索超10年
政策給出了優(yōu)惠，具體落實(shí)上是否會(huì)有阻力呢？胡立宏說(shuō)，他們對(duì)物業(yè)公司的要求是實(shí)事求是，依規(guī)辦理。胡立宏表示：“對(duì)于物業(yè)公司，現(xiàn)在有規(guī)定，不允許他們不受理，所以業(yè)主只要申請(qǐng)，他們就要根據(jù)相關(guān)規(guī)定實(shí)地考察，如果確實(shí)是閑置6個(gè)月以上，就按這個(gè)政策辦下去了?！?/p>
此外，今年蘭州還將出臺(tái)實(shí)施方案，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)水平。胡立宏介紹：“今年蘭州市在制訂物業(yè)服務(wù)提質(zhì)增效實(shí)施方案，規(guī)范物業(yè)服務(wù)提供者，也就是物業(yè)公司相關(guān)的一些行為。同時(shí)我們也對(duì)業(yè)主、社區(qū)和街道基層治理等加大工作力度，這樣既保證物業(yè)公司的正常合法運(yùn)行，也保證業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益不受損失。”
《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確，辦理空置房物業(yè)費(fèi)減收程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過(guò)60%。青島市發(fā)展和改革委價(jià)格處處長(zhǎng)蘇長(zhǎng)征告訴記者，2024年2月1日，青島對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行了細(xì)化。“新的實(shí)施細(xì)則就是連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋，業(yè)主可以書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方共同確認(rèn)后，從空置之日起，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)也包含電梯運(yùn)行費(fèi)按照六折來(lái)收取。另外，房屋空置的衡量標(biāo)準(zhǔn)，原則上是水、電器都沒(méi)有使用，如果雙方能夠協(xié)商其他的標(biāo)準(zhǔn)，我們也尊重他們雙方的約定?！彼f(shuō)。
采訪中記者了解到，有的城市沒(méi)有推出統(tǒng)一的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)打折政策，但一些物業(yè)公司有自己的打折方案。
有業(yè)主表示，自己所在的城市尚未實(shí)施上述優(yōu)惠政策，史女士希望能明確如何具體界定空置房，如何更好平衡物業(yè)公司和業(yè)主利益。比如物業(yè)公司得把服務(wù)明細(xì)跟計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明示一下，方便業(yè)主弄清楚空置住房和長(zhǎng)期居住住房在服務(wù)上的差異，物業(yè)就按照明細(xì)來(lái)免除人家的一部分物業(yè)費(fèi)，這樣業(yè)主們也消費(fèi)得明明白白了。
事實(shí)上，早在2014年5月29日，蘇州市發(fā)展改革委便出臺(tái)了《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（蘇價(jià)規(guī)字〔2014〕4號(hào)），第十六條明確規(guī)定，新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過(guò)24個(gè)月的時(shí)期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按70%交納，優(yōu)惠期超過(guò)24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。
此后的2014年12月25日，《常州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（常價(jià)規(guī)〔2014〕1號(hào)）正式施行，并明確提出了空置房物業(yè)費(fèi)打折優(yōu)惠政策?！耙驑I(yè)主原因未辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用（連續(xù)超過(guò)6個(gè)月及以上）的物業(yè)，業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面告知，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按約定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，優(yōu)惠期限自本細(xì)則施行之日起計(jì)算最長(zhǎng)為36個(gè)月?！?/p>
“該文件沒(méi)有廢止，仍有法律效力?！?023年12月22日，常州市發(fā)展改革委在回復(fù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)咨詢(xún)時(shí)表示。也就是說(shuō)，江蘇省蘇州市和常州市至今已先行探索超過(guò)10年時(shí)間。
03
空置房屋減收物業(yè)費(fèi)
實(shí)踐比理論預(yù)想復(fù)雜得多
空置的房屋該怎么收物業(yè)費(fèi)？北京航空航天大學(xué)法學(xué)院副教授趙精武認(rèn)為，需要考量三個(gè)方面的因素。第一，民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者不用接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。所以，空置房的物業(yè)費(fèi)只可能是部分減免，而不可能是全部減免。第二，小區(qū)綠化等公共區(qū)域的服務(wù)，客觀上不存在單獨(dú)面向個(gè)別業(yè)主服務(wù)的可能性，并且這些區(qū)域的服務(wù)也占據(jù)較大比例，故而空置房的物業(yè)費(fèi)減免范圍不應(yīng)當(dāng)過(guò)多。第三，不去考慮各種事件因素，直接討論減免物業(yè)費(fèi)在現(xiàn)行的立法框架里可能缺乏法律依據(jù)。
趙精武表示，空置房物業(yè)費(fèi)減免的前提條件之一正是需要業(yè)主能夠提供充足的證明材料，證明在某一段時(shí)間房子確實(shí)沒(méi)有人居住，但實(shí)踐中，業(yè)主如何舉證“空置”，還有待司法機(jī)關(guān)予以進(jìn)一步明確。在法理層面，空置房物業(yè)費(fèi)減免確有其合理之處，這也是合同關(guān)系中權(quán)利義務(wù)對(duì)等的表現(xiàn)之一。但實(shí)踐比理論預(yù)想復(fù)雜得多，如果一個(gè)小區(qū)入住率低，過(guò)高的物業(yè)費(fèi)減免不僅可能導(dǎo)致物業(yè)公司難以維系，也可能導(dǎo)致相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有所下降。因此，眼下更需要解決的是如何認(rèn)定“空置房”以及空置房物業(yè)費(fèi)減免的實(shí)施細(xì)則，需要綜合考量小區(qū)整體的業(yè)主入住率、物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)狀況、小區(qū)所在地段、先前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等多個(gè)要素。建議在未來(lái)通過(guò)修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》或者出臺(tái)更為具體的實(shí)施細(xì)則，明確物業(yè)費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)，平衡業(yè)主和物業(yè)公司的利益訴求。
來(lái)源：央視網(wǎng)微信公號(hào)
責(zé)任編輯：李賽男
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