中國的房地產(chǎn)市場，說到底是一個“政策市”，任何一個調(diào)控政策的出臺，都會打破當(dāng)前市場發(fā)展態(tài)勢，改變買方和賣方的力量對比。
縱觀2013年中國樓市調(diào)控政策，從全國來看，不可謂不嚴(yán)厲。2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。2013年3月1日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，首次明確二手房交易個人所得稅嚴(yán)格按照個人所得的20%征收。隨后的一個月里，北京、上海、廣州等地先后出臺地方細(xì)則。
從青島房地產(chǎn)市場來看，2013年基本走出了調(diào)控“加碼”的陰影，更多是延續(xù)往年調(diào)控政策。面對“新國五條”，2013年3月31日晚，青島市公布2013年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。根據(jù)要求，2013年青島市將“按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，進(jìn)一步增加普通商品住房供應(yīng)，加大住房保障力度，堅決抑制投機投資性購房需求，確保本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。”
除此之外，青島再沒有出臺相關(guān)收緊樓市的調(diào)控政策。反而自2月1日起，青島住房公積金貸款最高限額進(jìn)行上調(diào)，新建商品房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為60萬元，二手房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為35萬元；6月8日青島取消公積金還款限制，借款人只需每月的還款額不低于最低還款額度，就可以隨意確定月還款數(shù)額。公積金這一政策的出臺，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是刺激樓市發(fā)展的一大利好消息。
在溫柔的樓市調(diào)控政策和強勁的市場消費需求相互制約下，2013年，島城樓市調(diào)控目標(biāo)基本實現(xiàn)。青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明告訴記者，整體來看，2013年年度新建商品住房價格增幅為9.04%，而根據(jù)以往的經(jīng)驗，2013年城市居民人均可支配收入實際增幅應(yīng)該在10%左右，因此2013年，青島提出的樓市整體調(diào)控目標(biāo)基本實現(xiàn)了。
雖然2013年青島樓市調(diào)控目標(biāo)基本完成了，但面對年初定下的調(diào)控目標(biāo)，很多城市卻如鯁在喉。截止到2013年11月底，除北上廣深四個一線城市外，包括鄭州、武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、南京、福州、杭州等眾多二線城市，在2013年年底之前，密集出臺樓市調(diào)控政策。對此，業(yè)內(nèi)人士稱這一輪城市密集出臺樓市調(diào)控政策，多多少少有些為了應(yīng)付住建部的年度考核而“臨時站隊”的色彩。所謂年度考核，是指2013年2月，國務(wù)院出臺關(guān)于樓市調(diào)控的“國五條”，要求全國省會城市除拉薩外要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。 本報記者 鞠培霞
土地市場西進(jìn)北上本土外來分庭抗禮
2013年住宅銷售一路火爆，土地市場也是“硝煙彌漫，捷報頻傳”。據(jù)了解，開發(fā)商憑借資金優(yōu)勢，在土地市場出手大方，一些城市熱點地塊一度遭到拼搶，“地王”記錄不斷被刷新。
地王頻出，部分地塊甚至是“面粉”貴過“面包”，為此，中國房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)專家顧云昌稱，地王的出現(xiàn)和房價的增長有很大關(guān)系。開發(fā)商資金充裕，樓市剛性購房需求依然旺盛，因此，開發(fā)商更積極地在熱點城市儲備土地以待后期開發(fā)。開發(fā)商火熱的拿地局面下，2013年土地出讓金上漲明顯，以一線城市為例，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4個一線城市土地出讓金均創(chuàng)歷史記錄，合計土地出讓金超過5000億元。其中，上海更是創(chuàng)造了2000億元的土地出讓金記錄，北京全年土地出讓金超過1800億元。同國內(nèi)一線城市不同，2013年的青島土地市場卻相對較為平淡，據(jù)銀海世邦市場研究中心提供的數(shù)字表明，2013年島城共計成交土地1140宗，土地面積3523.05萬平方米，規(guī)劃建筑面積4796.85萬平方米，較2012年小幅下降2.3%。其中房地產(chǎn)開發(fā)用地成交492宗，土地面積1530.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積2944.35萬平方米，較2012年下降3.6%。
從全市的成交情況來看，青島市主城區(qū)的成交數(shù)量在不斷下降，而城陽、黃島、即墨等近郊區(qū)域土地成交面積卻在不斷擴大，這也與近年來主城區(qū)周邊樓市繁榮有著非常直接的關(guān)系?？傮w看來，2013年住宅、商業(yè)地塊中，市南區(qū)的成交面積為零，市北、李滄、嶗山三區(qū)的成交總量也不過44.5萬平方米，而城陽、即墨等近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，土地出讓總量高達(dá)1061.76萬平方米，其中，2013年黃島區(qū)推地總量就為572.71萬平方米，成為全市之首。而隨著青島逐漸成為外來房地產(chǎn)公司的必爭之地，近年來，外來地產(chǎn)大鱷的身影也開始在青島土地市場活躍。2013年，外來地產(chǎn)公司開始在青島土地市場長袖善舞，同本土企業(yè)共同撐起島城土地市場的天空。
據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年外來地產(chǎn)公司在青島土地成交市場中面積占比由2012年的26%上升至38%，土地成交宗數(shù)上同2012年相差無幾，大約在四分之一左右。但是，在2013年青島土地成交總價前十名排行中，外來地產(chǎn)公司占了6個，本土企業(yè)只有四個；而在土地成交單價排名前十中，外來企業(yè)則僅有2個，其余均為本土企業(yè)。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與去年相比，今年外來企業(yè)在土地市場中的占比上升明顯，大有與本土企業(yè)分庭抗禮之勢。
另外，盡管從出讓以及成交量等方面，2013年青島土地市場趨于平淡，但是，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊爭奪的激烈程度，同2012年相比，有過之而無不及。2013年4月24日，在經(jīng)過長達(dá)30分鐘、87輪競價后，虎山路41號79號地塊被藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司以樓面地價3990元/平方米的高價競得，土地成交總價接近3.5億元。2013年8月29日，位于重慶南路以東、寧鄉(xiāng)路以西、規(guī)劃路以南、長沙路以北圍合區(qū)域的地塊，最后經(jīng)過121輪競價后被福州市榕榮地產(chǎn)公司以樓面地價6027元/平方米成功競得，總價接近9億，該地塊也成為今年島城土地市場中單價、總價“雙料地王”。 本報記者 鞠培霞
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