曾經一度讓各專家在2012年年底“忐忑不已”的2013年落下帷幕，島城樓市也在新一輪調控史上結結實實的留下了堅實的腳印。總體來說，從“狼來了”的恐慌購房到后期熟悉“狼”習性之后的泰然，開發商從低開高走逐漸適應政策，加快推盤節奏，市場也相應打破原有淡旺季界限，成家量數月破萬。而房價告別“暴力”上漲，持續平穩上行。對于購房者來說，剛需依舊是市場主力，在對政策期待乏力的情況下，也開始緊跟推盤節奏，積極入市。
“新政”國五條年初攪動樓市
2012年12月1日青島進行區劃調整，原膠南與開發區合并成新黃島，原膠南樓市迅速升溫。距離區劃調整消息執行僅半個月，開繳房屋維修基金政策再次“侵襲”原膠南，影響廣泛，使原膠南樓市成交量持續走高，并制造了淡季不淡的神話。
接下來，在2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。其中涉及了“全市限購”和二手房“20%個稅”兩項較為嚴厲的條款。緊跟國務院調控步伐，北京、上海、重慶等地方版新國五條細則密集出臺。
青島版雖姍姍來遲，但是恐慌情緒已蔓延樓市，“搶房潮”開始出現。不久，3月31日，青島版國五條細則“溫柔落地”，樓市恐慌型購房需求持續增加，房產交易中心出現深夜排隊現象。在此事件的影響下，3月份青島樓市迎來了2013年度成交的高峰期，至今未被超越。
之后，在政策層面無論是6月8日青島取消公積金還款限制，還是后續對“房產稅”的影響都被視為“毛毛雨”，沒有引起太大的市場反應。也就是說，對于2013年來說，政策變動也僅限于4月初，在接下來的數月中，政策的“威力”不斷顯現的同時，島城樓市的參與主體無論是開發商還是購房者，開始從“狼來了”的恐慌中，積極行動起來。
開發商積極推盤 剛需積極入市
從成交情況來看，1月成交過萬迎來“開門紅”，2月春節期間成交同比翻番“淡季不淡”，3月新國五條帶來“搶房潮”成交再破萬，4月進入“平復期”成交近萬套，5月份步入“平穩期”成交破萬毫無懸念。6月雖未過萬，但成交依舊可觀。可以說，2013年上半年，青島房地產市場尤其是新建住宅板塊進入了“賣方市場”，支撐房價下降的因素不存在。
進入下半年以后，尤其是7、8月份成交情況相對平淡，分別成交9512套、7355套。而接下來“金九銀十”以及以后的兩個月成交量的大幅攀升，表明6、7、8月份僅是蓄力的階段。“金九”島城新建商品住宅共成交12422套，10月份在9月基礎上再次攀升，達到14000余套。在接下來的11月和12月。樓市依舊沒有進入“淡季”，繼續發力，先后成交量分別達到13102套和11950套。由此可見，對于下半年樓市來說，用“火爆”兩字一點都不為過。
2013年成交量的穩中有升的成交情況，一方面反映出開發企業的推盤節奏，另一方面也是購房者積極入市的表現。從推盤情況來看，開發企業從最初懵懂時期對政策下達前“狼”的恐懼，在第一季度積極推盤，而后到第三季度時，就已經熟悉“狼”的習性，開始穩步推盤，尤其在“金九銀十”階段，月推盤量30余盤。而在第一季度，受政策恐慌影響，也有部分樓盤走“低開高走”路線，刺激了成交量。
而對于購房者來說，很大程度上從集中購房的“恐慌”情緒中走出來，開始轉變成對政策期望值不高，購房時也抱著“該買就買”的心態，跟隨開發商推盤節奏的快慢行走。因此，在推盤量較多的幾個月份，基本上成交量也會相應大增。這些購買力依舊是剛需購房者為主，而他們大多因“狼”屢次失約之后進入麻木期。
“金蛇”低調前行 打破淡旺季界限
回顧2013年，原本“淡季”的第一季度隨著新國五條的出臺成交量驟升，第二季度隨著天氣升溫，青島樓市回暖明顯，第三季度又逢近幾年最火熱的“金九銀十”，如今，第四季度的青島樓市成交量同比大增，迎來“暖冬”。總之，相比較其它年份，對于2013年來說，樓市的走向早就打破了傳統的淡旺季界限，一方面淡季不淡，另一方面旺季更旺。
而對于房價來說，也一直保持上行的態勢。總體來看，暴漲的現象依然不存在，但是房價上漲已經成為一種常態。昨日，中國價格指數研究院公布了100城價格指數，其中青島樣本平均價格9698元，環比上月上漲0.33%，而回顧2013年房價走勢不難發現，根據國家統計局公布的數據，從2012年12月至今，房價一直保持上升的態勢。
上半年，首月新建商品住宅環比上漲0.7%，2月，新建商品住宅價格指數環比上漲1.4%。3月青島新建商品住宅實現自去年12月份以來連續4個月上漲，環比上漲1%，4月新建商品住宅價格指數環比上漲了0.8%，5月上漲1.0%，6月份環比上漲0.9%，同比上漲5.8%。
下半年房價依舊穩步抬升，其中，7月房屋價格環比上漲0.8,%，8月環比漲幅1.3%。9月環比上漲0.4%，10月環比上漲0.5%，同比漲幅又創新高，漲幅為9.9%。11月環比上漲0.5%。與此同時，同比也從下跌態勢，逐漸爬升，最后11月分達到前所未未有的最高值10.4%。對于12月份的房價漲幅，目前國家統計局還沒有正式公布，但是初步預計依舊會維持上行態勢。
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早進駐業績普漲
從目前島城樓市來看，“大鱷”依舊是響當當的名號。萬科、保利、中海這些已經為青島市民耳熟能詳的地產大鱷自是不用多說，他們進駐青島多年，都有叫得響的樓盤奉獻青島，早為本土購房者所熟知。
根據最新的企業年報，萬科地產極有可能繼續蟬聯2013年銷售冠軍，作為最早進駐青島的地產大鱷之一，無論是開盤之日起便火爆銷售的萬科城和萬科藍山，還是憑借2014年的世園會東風，順風搭車的萬科生態城、萬科紅郡銷售業績都不錯。
再比如，作為國內一線地產品牌的保利，入青后的首個樓盤產品——保利百合花園目前已經全部售罄，新市北尚有保利里院里、保利香檳國際、保利葉公館等項目一經開盤便銷售火爆，位于新黃島核心區的保利海上羅蘭一經問世就成為了西海岸最具代表性的新盤之一，全年多次開盤加推，一直熱銷，其銷售業績在青島新盤中也是一直遙遙領先。
2013年樓市可謂是跌宕起伏，在市場行情低走高開的一年中，從前三季度中銷售額排名進入前十的地產大鱷們，已經有九家進入了青島。到了12月，各房企的前11個月銷售成績單也陸續登場。值得注意的是，房產大企的銷售業績在2013年竟然出現“未跌普漲”的現象，有的開發商甚至提前完成了銷售業績，并有意在今年最后一個月放緩銷售腳步。當我們把目光再次聚焦在本土熱銷樓盤時卻發現，青島的房地產市場在不知不覺中以被外來企業撐起了半邊天。
后來者市郊拿地
隨著行政區域調整，大青島版圖日益浮現，地產巨頭開始把目光聚集在開發潛力巨大的新區，尤其是一些首次試水青大的大鱷，開始積極拿地，開疆拓土占領潛力地段。目前較為集中的區域為高新區，開發區尤其是原膠南。
去年年底，越秀地產、佳兆業、中交地產、涵碧樓、光谷聯合等外來房產大鱷開始集體進駐青島樓市，并頻頻高調出現在土地市場，其中越秀地產以10.11億元拍得李滄兩宗地塊，先定案名為越秀星匯藍灣，佳兆業拍得城陽夏莊三宗住宅地塊，打造青島北部城區綜合型住宅品質標桿，央企中交地產進軍青島的首選地也是城陽。
進入2013年后，保利地產仍積極備戰，在1月份又聯合日照淞川貿易有限公司、銀信亞太有限公司再次競得李滄一地塊，2月保利又拿下新都心地塊，年中便命名為保利葉公館，12月13日，保利地產又聯合十梅庵實業有限公司以底價成功競得十梅庵兩宗地塊。
與青島常客相比，新晉大鱷拿地也絕不手軟，4月8日，星河灣地產首秀島城就給青島地產圈兒帶來了不小的震撼，隨后今年9月，萬達地產斥巨資將黃島區土地面積超過350萬平方米的15宗地塊“批量式”收購。臨近年底，曾經一度在海陽制造銷售奇跡的碧桂園落戶城陽棘洪灘。
（本報記者 葛均艷）
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