根據當前成交數據看，今年全市住宅銷量比去年多兩萬余套，已無懸念。限購以來，改善型需求受壓抑，投資需求近乎絕跡，剛需市場一枝獨秀，而今年這多出的兩萬套，也是以剛性需求為主。限購三年了，剛需的“獨角戲”似乎越唱越歡，而業內人則開始質疑“剛需是否已透支”。
熱點區域價格上漲兩成左右
一手房市場，開發商基于庫存量多寡，會隨時調整價格，所以其價格波動性比較大，而二手房市場的變化相對平緩。
記者近期調查發現，在市區一些以剛需為主流的區域，一年來二手房成交價格有了兩成左右的上漲。
帝盟房產總經理段曉偉介紹，整個浮山新區的價格從年初到現在有20%左右的價格上漲，以海爾東城國際為例，年初的價格是14000元/平方米，而目前平均價格約為16000元/平方米。另一個市北的熱點區域新都心，年初的價格水平是12000元/平方米，目前達到了14000-15000元/平方米，隨著配套的上升，越來越多的人認清新都心的居住價值，其中尤以中海清江華府價格最高，達到16000元/平方米。
段曉偉認為，從長期看價格是有波動的，比如海爾東城國際2011年最高點也曾達到16000元/平方米，之后回落，這次又漲回來了。保利百合花園之前最高也曾沖擊10000元/平方米，今年則達到了11000元/平方米。
市區熱點區域價格上漲快，而近郊區域供應量大上漲要慢些。段曉偉舉例，城陽南部區域今年二手房價格上漲在10-15%，天泰城年初8000元/平方米，目前達到9000元，漲幅略高于10%。
他說，目前二手房成交量不算太高，而價格主要還是自然增長，房東在議價過程中略占主動。同時，他也認為，上述區域價格繼續上漲的動力已不足，比如海爾東城國際如果再漲20%，高層住宅價格就逼近2萬元/平方米，這個價格水平目前還不可想象。
高端二手房成交少
與這些熱點區域相比，市區的高端住宅價格上升則顯得尷尬。據太平洋房屋中介機構相關人士介紹，現在香港路周邊高端住宅總價高，成交量非常少，許多成交都是偶發事件。因為成交少，所以很難說清一個區域、一位樓盤的價格水平。只看掛牌價是上漲，而實際成交價格不一定高，這兩年高端區域二手房價格平穩。
這家中介機構舉例說，一位房東兩年前以600萬元購買一套海景住宅，今年二手房市場報價750萬元，但實際成交價格600萬元，算下來房東賠錢。
如果房東不急著賣就會把價格拉高，急著賣價格會“殺低”。中介人士介紹，如五四廣場周邊一套140平方米住宅，今年報價500萬元，實際成交只有368萬元，只是因為房東急用錢。
多賣兩萬套需求已透支
根據銀海世邦市場研究中心的數據顯示，截至12月15日全市住宅成交已達到11500套，而去年只有96000多套，所以今年成交量超出兩萬套已經沒有懸念。參照往年數據，2011年住宅銷售87000套，2010年銷售10萬套。相比而言，今年達到歷史峰值，而且是以剛需為主。
年初，太平洋房屋山東總部總經理林憲周就曾預測，限購以來，青島多年以剛需為主支撐的市場，將會出現需求透支。面對年末的這一成交數據，他依然堅持這一觀點。
他說，從今年開發商的推盤情況也能看出來，大家都在急于推盤，其實他們心里也沒有底這樣的市場能持續多久，大家對市場并不樂觀。
近期，住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹也有相似的觀點。她認為，未來樓市剛需已被透支。世聯地產提供的調查報告顯示，2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而今年6月份，這一比重已經增長到45%。本來25歲結婚需要買房，但是現在20歲已經把房子買下來，說明對未來市場有一定的透支。
據林憲周分析，今年一些城市價格上漲快，是因為在限購政策執行上有彈性，而青島沒有這種情況。
他認為，今年新增成交量主要是外來剛需人口，這是一種恐慌性購買，因為這些人看到近年來房價和房租的上升，讓他們心里沒底。
但同時，林憲周認為整體成交上升很難維系。因為限購沒有解除，青島人口增長不快，收入的上升速度也不快。
對于明年市場，林憲周預計，明年青島一手房成交會回落，但仍在10萬套左右；二手房市場會有所上升，因為一些年輕人住在近郊發現生活及相關配套不全，生活不方便，會再度回流到市區，這會促使二手房成交上漲。
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