2025年上半年，青島二手房市場交出了一份令人振奮的成績單。據(jù)青島貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，1-6月全市二手房共成交33953套，同比實現(xiàn)5.05%的增長，其中3月單月成交量更是沖高至6913套，創(chuàng)下近兩年新高。在經(jīng)歷年初短暫調(diào)整后，市場自3月起便保持著每月超5800套的穩(wěn)健表現(xiàn)，展現(xiàn)出較強的韌性。值得注意的是，在政策紅利持續(xù)釋放、改善需求集中入市的背景下，二手房市場活躍度已超越新房，成為青島樓市“主戰(zhàn)場”。與此同時，VR看房、智能評估等數(shù)字化技術(shù)的深度應(yīng)用，正在重塑著傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易模式。
二手房成交穩(wěn)健 單月峰值近7000套
2025年上半年，青島二手房市場呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢。從月度成交數(shù)據(jù)來看，市場在3月份迎來"小陽春"，成交迅速攀升至6913套，創(chuàng)下年內(nèi)峰值。4-6月市場保持平穩(wěn)，月成交量始終維持在5800套以上，形成了一條穩(wěn)健的上揚曲線。
“今年市場的最大特點就是二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房?！鼻鄭u貝殼研究院相關(guān)負責人分析指出，“3-4月是傳統(tǒng)旺季，5-6月部分熱點板塊出現(xiàn)翹尾行情，特別是6月最后一周的集中網(wǎng)簽，讓上半年數(shù)據(jù)相比2024年同期有了明顯提升。”
與此形成對比的是，新房市場表現(xiàn)相對平淡。上半年，青島二手住宅成交3萬余套，3、4月為成交高峰，三月達到頂峰，住宅成交超過6500套，進入5月青島二手房行情仍在延續(xù)。二手房對新房的“替代效應(yīng)”也很明顯，二手房對剛需人群來講更有性價比，實際市場層面，二手住宅成交遠超新房成交。
西海岸領(lǐng)跑 主城次新房走俏
從各區(qū)市成交分布來看，西海岸新區(qū)、市北區(qū)一直是二手房成交的主力區(qū)域。以6月為例，西海岸、市北區(qū)6月二手房成交均超千套。西海岸新區(qū)6月份二手房成交1424套，市北區(qū)二手房成交1029套，城陽緊隨其后，這三個區(qū)域合計貢獻了全市近六成的成交量，展現(xiàn)出強勁的市場活力。
“與青島主城區(qū)相比，西海岸新區(qū)的房價相對較低，收入房價比全市領(lǐng)先。購房者可以用更少的錢買到更多的城市資源，如在配套設(shè)施、戶型設(shè)計等方面具有一定的優(yōu)勢，對于預(yù)算有限的購房者來說具有很大的吸引力?！鼻鄭u貝殼找房一銷售人員分析稱。
在主城區(qū)，次新房成為市場寵兒。記者走訪發(fā)現(xiàn)，市北新都心、浮山后等板塊2015年后建成的次新小區(qū)，憑借成熟的配套和相對較新的房齡，即便單價高出同區(qū)域老破小15%-20%，購房者也愿為其買單?！艾F(xiàn)在購房者寧愿多花50萬元買次新小區(qū)，也不愿意接手沒有電梯的老房子?！辨溂腋∩胶笠患业甑呢撠熑吮硎?。
政策組合拳持續(xù)發(fā)力 數(shù)字化提速交易
業(yè)內(nèi)人士分析，青島二手房市場超越新房，是多重因素共同作用的結(jié)果。
2025年上半年，青島接連出臺多項利好政策，為二手房市場注入強心劑。包括4月推出的“以舊換新”政策，對出售舊房購買新房的家庭給予3萬元補貼，6月起實施的“公積金新政”將個人貸款額度提升至110萬元，家庭最高可貸170萬元等，降低了購房者的購房門檻和成本，激發(fā)了二手房市場需求。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化看，隨著城市化進程放緩，主城區(qū)新增土地供應(yīng)日益減少。2025年上半年，青島七區(qū)三市新增住宅用地供應(yīng)下降，新房供應(yīng)主要集中在外圍區(qū)域，而購房者更青睞配套成熟的主城區(qū)二手房。
值得注意的是，在二手房市場蓬勃發(fā)展的同時，數(shù)字化轉(zhuǎn)型正在深刻改變著交易模式。 “現(xiàn)在客戶看房的方式完全變了?！鼻鄭u一地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，“通過VR看房，客戶可以先篩選出滿意的房源，再到線下實地看房，效率提高了至少三倍。”
據(jù)了解，目前青島主要中介機構(gòu)已全面推廣線上看房系統(tǒng)。貝殼找房平臺數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，青島用戶VR看房量同比增長，線上咨詢量也直線上升。同時，智能評估系統(tǒng)、電子簽約等技術(shù)的應(yīng)用，使得二手房交易周期明顯縮短。數(shù)字化不僅提升了交易效率，更重要的是建立了更透明的市場環(huán)境。購房者可以通過大數(shù)據(jù)比對房源信息，交易過程更加規(guī)范。
對于下半年市場走勢 業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度
“預(yù)計下半年二手房月均成交量將維持在5500-6000套之間?！毕嚓P(guān)房地產(chǎn)專家分析指出，“隨著老舊小區(qū)改造力度加大和學(xué)區(qū)政策保持穩(wěn)定，主城區(qū)二手房市場仍將保持較高活躍度?！?/p>
與此同時，市場也面臨一些挑戰(zhàn)。一方面，部分區(qū)域二手房庫存增加，去化周期延長；另一方面，購房者對房屋品質(zhì)的要求不斷提高，老舊小區(qū)改造升級迫在眉睫。
青島市住建局相關(guān)負責人表示，下一步將重點推進三項工作：一是完善二手房交易服務(wù)平臺功能；二是研究出臺鼓勵“以舊換新”的政策措施；三是加強中介機構(gòu)管理，規(guī)范市場秩序。
記者觀察
青島二手房市場超越新房，不僅是數(shù)字上的變化，更是城市發(fā)展階段的標志性轉(zhuǎn)折。這意味著青島房地產(chǎn)市場正在告別大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段，進入以存量流通為主的新時期。對購房者而言，更成熟的市場意味著更多元的選擇；對行業(yè)而言，則需要從開發(fā)思維向服務(wù)思維轉(zhuǎn)變。在這個轉(zhuǎn)型過程中，數(shù)字化賦能、服務(wù)升級將成為企業(yè)競爭的新賽道。
可以預(yù)見，未來青島樓市將呈現(xiàn)“新房高端化、二手房主流化”的格局。如何盤活存量、提升品質(zhì)，將是行業(yè)面臨的新課題。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 國瑾
責任編輯：王海山
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