青島樓市呈現怪現象:房子越賣越多暢銷盤太少
從九月份以來，連續三個月全市住宅月成交量突破萬套，青島樓市由此邁入一個“旺季”。在成交活躍的同時，全市住宅存量卻“越賣越多”，已達到122970余套。在2013年最頂盛的三個月樓市旺季，市場的真相是供大于求，這確實是樓市的“尷尬”。
12月首周成交“減速”
根據銀海世邦市場研究中心提供的數據顯示，11月份成交量處于高位，全市住宅共計成交13102套、約132.50萬平方米，成交面積較10月份小幅上升1.4%，較去年同期上升11.2%。成交房源仍主要集中在60-120平方米面積區間，其中60-90平方米成交套數占總量的45.2%，說明剛需在市場中的份額；90-120平方米面積區間成交套數占比為32.9%，說明首改及部分改善需求是市場的第二主力。
進入12月首周，全市共成交住宅2201套，較前一周大幅下跌了28.7%，但客觀上講，這一成交數據反映出市場仍較為“景氣”。
據銀海世邦的市場監控來看，成交量“減速”其實提前已有征兆，11月市區入市樓盤開盤銷售率大部分均維持在五六成水平，與“日光盤”頻出的10月份有天壤之別。如11月中旬，李滄一個之前連續上演“日光盤”的項目加推500余套房源，截至當天上午10時認購約319套，認購率約為60%。這說明11月份市場熱度在減弱。
存量高升，售樓處里“冷卻“得快
根據銀海世邦市場研究中心統計，11月份，眾多新房源的集中入市使得全市住宅新增量達15771套，當月新增供量雖較10月份大幅下降，但仍位居年內第二高位。除市南區外全市其它區市均有新房源入市，黃島區、膠州市、李滄區、平度市、城陽區住宅新增面積超過20萬平方米，市北區、即墨市、高新區住宅新增面積也在10萬平方米以上。李滄區偉東幸福之城四期湖山美地、中南世紀城、海爾鼎世華府，平度市三龍—錦繡山莊，高新區世茂公園美地等單個項目住宅新增面積超過5萬平方米。
青島樓市已連續熱銷三個月，除11月份外，9月份商品住宅成交11700余套，10月份在13100余套，高成交量沒換來庫存量的快速下降，反之是持續上升。
從8月份以來，住宅供大于求已經是常態化。8月底全市住宅存量約為10900余套，而截至11月30日，全市住宅存量已接近123000套。也就是說，經過三個月的熱銷，全市住宅存量又多了14000套。存量的上升并非只在近郊區市，如剛需盤集中而且熱賣的李滄區，11月底相比8月底，商品住宅存量多了4000套，達到了9700套。
今鵬翔執行總經理劉翔認為，11月份出現高成交，是由于過去三個月銷售形勢好，延續下來的成交量。從銷售現場的反饋看，其實11月份下旬青島樓市正在快速冷卻。
另一個李滄項目的案場經理也持同樣的看法。他說，11月下旬該項目到訪量減少了一半。
劉翔分析出現這種現象有三方面原因，一是今年是剛需大爆發的一年，需求已經有所透支；其次是天氣正在轉冷；第三方面是前十個月一些項目已經爭相開盤，目前缺少市場的熱點。 旺銷樓盤數量少上一個樓市“牛市”出現在2010年10月份到2011年1月份，那時候月成交也是連續突破萬套。與此同時，各盤成交量也可圈可點。如在那一期間，海爾山海灣有過月成交過900套的紀錄，偉東幸福之城二期、魯信含章花園出現過月成交600套，魯商首府這樣的高端項目也能賣到月成交過300套。
相比而言，今年11月份，只有卓越蔚藍群島和中南世紀城兩個項目超過400套，海爾鼎世華府、書香泮城過300套，7個項目過200套，市場平淡，缺乏熱銷盤。
11月份，李滄區成交量過300套的樓盤只有兩個，成交量被眾多的樓盤所蠶食。用一位業內人士的話講，都餓不著，但也吃不太飽。這不僅是李滄，也是青島多數區域的態勢。
自去年以來，中海國際社區一直是持續旺銷的項目。10月份，中海國際社區新組團御城新增房源672套，新房源入市并未帶動成交量快速上升。從青島網上房地產成交數據看，10月份成交了144套，11月份僅成交了71套。
在市場壓力面前，有的項目在調整策略，偉東幸福之城四期優山美地，11月份新推了200套左右的房源，均價在9000元/平方米以下，產品為低總價的59平方米小套一和90平左右的套二剛需主流產品，優勢價格和面積段帶動了銷售。青島網上房地產成產數據顯示，該項目11月份成交了137套，接近10月份的兩倍。 年底仍有推盤動力
根據銀海世邦市場研究中心的預測，12月份各項目推盤力度仍未明顯減弱，其中有超過30個項目預計將推出新房源。
劉翔認為，相比前三個月，12月份成交量會有所下降，但會高于全年的平均值。一些大公司還要沖擊全年任務，一些重點項目也有新房源要推出，有的樓盤也希望趕在春節前快速出貨，這使得樓市仍有推盤的動力。
作者：張則濤
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