青島樓市已經進入了供應量高峰，十月的第二周新增房源達6500余套。接下來的半個月，仍有將近20個項目入市。雖然銷售熱點頻出，但供大于求、快速走貨是基本面，個別感覺到銷售壓力的項目也會采取更為靈活的價格策略。
“日光盤”靠低價驅動購房者有“危機感”
上周僅星期天一個休息日，市區內仍有三個項目綠城理想之城誠園、保利葉公館、綠地新里海德公館趕在這天開盤或加推，上述樓盤一日之內推盤量合計超過一千套。
另據青島銀海世邦市場研究中心的信息顯示，十月第二周全市共有20多個項目新取得預售或加推，共計帶來了6500套新增房源，比前一周上漲近五倍，其中城陽區、市北區、李滄區新增房源最多。從銷售方面來看，第二周全市共計網簽住宅房源2220套，比前一周增長一倍有余，與去年同期基本持平。
從各方面數據和市場表現來看，目前處于推盤高峰，十月半過，留給開發商的銷售旺季已經不多，所以紛紛推盤入市，做最后一搏。
據了解，本土開發商海信地產近期加強了銷售攻勢，全市在售的五個項目國慶期間7天的銷售額是去年同期的一倍。七天內，各項目開了17套樣板間，組織了51場活動，有2900組客戶到訪。西海岸剛需項目鳳凰金岸銷售了將近50套，市北項目海信湖島世家推出大戶型產品，銷售了30套。
上周，記者到綠地新里海德公館、保利香檳海岸、保利葉公館、中海國際社區等多個項目探盤發現，新產品入市在即，售樓處人氣明顯上升。上周五上午，記者到歡樂濱海城采訪時，該項目到訪車輛已占滿停車場，后續車輛不得不停在了車道。
今鵬翔執行總經理劉翔認為，最近青島樓市確實成交火爆，剛需得到充分釋放。這其中有兩方面原因，一是前年、去年在樓市低谷觀望的一部分需求，現在開始釋放；二是三月份之后，沒有對樓市的干預政策，購房者的“危機感”也上來了。
同時，劉翔認為，目前開發商對市場的判斷也變得成熟了，不像以往那樣看到市場好就漲價，仍以出貨為主，而且今年的一些“日光盤”，實際開出的價格比較低。
熱銷有實有虛成交有熱有冷
上周，保利葉公館首期開出大約13000元/平方米的均價，而此前周邊項目國信紫云臺已經將區域價格水平拉到了14500元/平方米，每平方米回落近一二千元，保利葉公館首期低價走量，開盤售罄是情理之中的事。
記者調查發現，熱銷也是虛虛實實，一些項目銷量存疑。李滄一新盤項目十一黃金周期間開盤，價格約在9800元/平方米，銷控表顯示銷售進度接近八成，而青島網上房地產該樓盤成交數據仍為零。另外市北一新項目上月開盤，首期推出300套，銷控表上所剩房源已不多，而青島網上房地產的成交顯示尚不到80套。
一位業內人士承認，當下一些項目的銷控表確定存在一定的水分。
目前，從銷售到全部網簽，需一個月左右的時間，所以當下一些項目旺銷的真實性，最終要到11月份通過青島網上房地產數據來查證。
新盤頻繁登場，剛需客關注熱點快速切換。新盤首期開盤價格低，開盤當日價格折扣大，會成為市場“新寵”。如果不能有新的推廣攻勢，不能有價格上的優惠，熱點很快會變為盲點，新盤淪為“舊盤”。從這個角度講，開發商的營銷壓力大。
銀海世邦市場研究中心的市場調查顯示，目前市場整體熱度十分高漲，但是本輪旺季有個特點，新項目首度入市或加推的時候銷售良好，但是轉入持續銷售期后，隨著可選房源的減少，銷售速度就開始明顯下滑。
記者通過青島網上房地產數據也發現，市區一些進行持續銷階段的項目表現相對平淡。截至到10月14日，山河城二期伴山銀河10月份成交了24套，藍山灣成交了31套，青島印象灣成交12套，海岸華府成交5套，偉東·幸福之城四期湖山美地成交33套。
銷售壓力仍大明年上半年市場或將放緩
易居營銷集團青島公司事業四部總經理單良分析，現在入市的項目比較多，9月份以來供應量上升，成交量也隨之上來了，大部分項目價格比較穩，也有部分比較低。應當看到，以李滄區為例均價過萬元的項目，消化是有難度，這些項目成交主要還是集中在10樓以下價格比較低的產品。
一位市區9月開盤的剛需項目銷售經理告訴記者，十月旺季以來，到訪量沒明顯感覺到變化，在銷售壓力加大的情況下，該項目也打算拿出位置較差的樓座，推出價格更低一些的產品。
對接下來的市場形勢，單良認為，青島的剛需需求量平穩，供應量一下子上來，肯定是供大于求的局面，相信銷售壓力大的項目價格上會變靈活。
劉翔也對可能的風險進行了判斷。他說，多年來，房地產市場一直處于“短周期”變化，預計明年上半年，市場會放緩。未來可能引發市場下行的因素有兩個方面：一方面，可能是系統性的市場調整政策出臺；另一方面市場自然發展態勢下，隨著剛需的釋放，對將來不確定性的畏懼上升，需求會下降。
十月下半段剛需新盤仍不少
十月份下半段，引領剛需市場的新開盤項目仍有不少。上周五，記者到位于杭州路老城區的新盤中海臨安府采訪。銷售人員透露，開盤價格約12000元/平方米。
附近22世紀不動產中介的綦經理則認為，如果以這一價格開盤，有些偏高，目前周邊客戶對大開發商的產品比較認可，如代表性項目百通興隆家園的高層二手房均價約在12000元/平方米，而且是帶裝修。
位于歡樂濱海城項目的保利香檳海岸也將于本月新推兩個樓座，而銷售人員透露的信息是將有300元多/平方米的漲幅，該項目此前小批量推盤的銷售速度并不快。
此外，李滄中海國際社區御城和時代城二期東方龍域兩個大盤新組團都將在本月推出，是市場上的供應量重頭。據了解，東方龍域推出的小高層產品面積區間在60-120平方米，中海國際社區御城將推出小戶型剛需產品，有88平方米的套三戶型和79平方米的套二戶型。
此外，城陽南部的剛需大盤中鐵華胥美邦三期也將在本月入市，它一直是市區剛性需求外溢的重要項目，全部是50-90平方米小戶型剛需產品。
據銀海世邦市場研究中心監測，開發商推盤力度不減，預計十月中下旬仍會有超過20個項目開盤或加推，在新房源的集中入市和集中簽約的帶動下，預計島城十月份樓市仍將有不錯的表現。
綜合來看，以當前合理的價格水平，快速走貨，是青島市場的主調。（記者張則濤）
請輸入驗證碼