不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)帶來(lái)"降價(jià)潮" 為房產(chǎn)稅征收鋪路

摘自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》

    今年年初，在北京工作的白領(lǐng)張齊準(zhǔn)備自己創(chuàng)業(yè)。急需啟動(dòng)資金，就到銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款。銀行方面說(shuō)要查驗(yàn)其房產(chǎn)真實(shí)性，讓他回去等消息。左等右等，不見回音。再去問(wèn)，銀行解釋，由于需要到住房和土地兩個(gè)部門分別查詢，會(huì)耽擱些時(shí)間。張齊很無(wú)奈，為啥沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的信息平臺(tái)，能讓銀行迅速了解申請(qǐng)人的情況？

    按照日前國(guó)務(wù)院法制辦公室公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，今后我國(guó)將建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。那時(shí)，像張齊這樣創(chuàng)業(yè)的人將不會(huì)再遇到這樣的無(wú)奈。

    實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，哪些不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行登記？登記是自愿還是強(qiáng)制？公民隱私如何保護(hù)？登記會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響……圍繞這些社會(huì)普遍關(guān)心的問(wèn)題，記者進(jìn)行了采訪。

    登記的不只是房產(chǎn)

    不動(dòng)產(chǎn)登記采取自愿原則，但不登記可能出現(xiàn)法律保護(hù)不足的情況

    “不動(dòng)產(chǎn)登記，首先要界定何為不動(dòng)產(chǎn)”，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠說(shuō)，“實(shí)物形態(tài)的土地和土地上下附著的建筑物、構(gòu)筑物、生存物等都是不動(dòng)產(chǎn)。” 看似專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)概念實(shí)際上和我們每個(gè)人的生活都息息相關(guān)，土地、房屋、草原、林地、海域等都屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。簡(jiǎn)而言之，不動(dòng)產(chǎn)登記就是物權(quán)登記或是權(quán)利登記。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)基本的物權(quán)制度，可以更好地保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

    哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利需要登記？《征求意見稿》規(guī)定，需要辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有：集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。很顯然，并非只有房屋所有權(quán)需要登記。

    不動(dòng)產(chǎn)登記是自愿的還是強(qiáng)制的呢？孫憲忠說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于自愿登記。但是，在他看來(lái)，這是一種“自愿的強(qiáng)制”。因?yàn)槿绻坏降怯洐C(jī)關(guān)登記，會(huì)使房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的擁有并非通過(guò)登記產(chǎn)生，但不動(dòng)產(chǎn)交易作為一種權(quán)利的交易，交易過(guò)程中確認(rèn)這些權(quán)利是否存在、如何發(fā)生變動(dòng)，都要依靠完善的不動(dòng)產(chǎn)登記。”孫憲忠解釋。

    不動(dòng)產(chǎn)登記后，私有財(cái)產(chǎn)情況會(huì)不會(huì)外泄？事實(shí)上，為了保護(hù)公民的個(gè)人隱私，《征求意見稿》嚴(yán)格限定了登記資料的查詢范圍和查詢申請(qǐng)人。只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密。

    小產(chǎn)權(quán)房是否可以申請(qǐng)登記呢？孫憲忠說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)物權(quán)的登記，前提是這些權(quán)利必須合法、有效。小產(chǎn)權(quán)房目前仍是違規(guī)建設(shè)的，按照“違法者則無(wú)權(quán)利”的原則，是不可以申請(qǐng)登記的。

    辦證不用多跑腿

    將用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

    一個(gè)城市居民買了一套房，他的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)要分別去土地和住房?jī)蓚€(gè)部門進(jìn)行登記；一個(gè)農(nóng)村居民同時(shí)承包了耕地和林地，他也分別要去農(nóng)業(yè)和林業(yè)兩個(gè)部門進(jìn)行確權(quán)。多跑腿，這是目前人們辦理不動(dòng)產(chǎn)登記面臨的另一個(gè)無(wú)奈。

    “這是由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)是分散登記的，登記職責(zé)分布在多個(gè)部門，甚至曾經(jīng)在多個(gè)級(jí)別，都是各管一攤”，孫憲忠認(rèn)為，作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多部門、多級(jí)別登記主要是為了加強(qiáng)行政管理。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來(lái)越高，分散登記的弊端越來(lái)越明顯。登記程序、標(biāo)準(zhǔn)各不相同，權(quán)屬證書五花八門，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還會(huì)帶來(lái)交易風(fēng)險(xiǎn)。

    據(jù)了解，目前在我國(guó)，建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

    去年底召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前已明確，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，未來(lái)要做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。各地則在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門。

    在今年3月召開的第一次不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，將用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享和依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

    最近，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志在接受中國(guó)政府網(wǎng)在線訪談時(shí)也透露，從2014年開始，力爭(zhēng)1年左右時(shí)間基本完成各級(jí)職責(zé)整合和基礎(chǔ)制度建設(shè)；2年左右時(shí)間逐步銜接過(guò)渡，統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施；3年左右時(shí)間全面建立并完善各項(xiàng)制度；4年左右時(shí)間建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

    登記不會(huì)帶來(lái)降價(jià)潮

    登記順利完成可以為房產(chǎn)稅征收做好技術(shù)準(zhǔn)備

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的“威力”，公眾首先寄望于其能夠平抑房?jī)r(jià)。甚至有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也提出，如果不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)下跌的觀點(diǎn)。孫憲忠認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要意義并不是調(diào)控房?jī)r(jià)，而在于明晰產(chǎn)權(quán)，更有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易安全。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也提出，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)正向聯(lián)動(dòng)預(yù)期不應(yīng)過(guò)高。他分析，就房?jī)r(jià)本身來(lái)說(shuō)，最終決定因素還是供求關(guān)系。不排除有些家庭或個(gè)人由于不愿進(jìn)行登記，而對(duì)部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會(huì)使部分存量房源加速進(jìn)入市場(chǎng)流通，有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)增加導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)帶來(lái)降價(jià)潮甚至房?jī)r(jià)崩盤的擔(dān)心則完全沒(méi)有必要。

    不動(dòng)產(chǎn)登記是否是今后開征房地產(chǎn)稅的前提？不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持肯定態(tài)度。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記為征收房產(chǎn)稅在技術(shù)條件上做了準(zhǔn)備。如果登記順利完成，房產(chǎn)稅開征就可以進(jìn)入快車道了。他也坦陳，房產(chǎn)稅的出臺(tái)、征收還需經(jīng)過(guò)多道程序，短期內(nèi)不會(huì)落地。

    “從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)當(dāng)說(shuō)是正面的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康規(guī)范管理的前提。不動(dòng)產(chǎn)的登記確權(quán)是個(gè)摸清家底的過(guò)程，尤其對(duì)農(nóng)村住房市場(chǎng)而言。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，黨的十八屆三中全會(huì)提出“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”等，都離不開不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。目前農(nóng)村住房市場(chǎng)的存量、規(guī)模都不亞于城市市場(chǎng)，但農(nóng)村住房居住狀況、條件、具體面積等數(shù)據(jù)幾乎是空白，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記既可以把這個(gè)量摸清，也有助于加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保障。

    制度設(shè)計(jì)不能且行且看

    應(yīng)打消公眾“登記是財(cái)產(chǎn)大起底”的疑慮

    專家強(qiáng)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)是絕大多數(shù)國(guó)民的主要財(cái)產(chǎn)形式，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及每個(gè)家庭，要在明確根本目的是保障交易安全、保護(hù)權(quán)利人權(quán)益的前提下，做好制度設(shè)計(jì)、配套改革等工作。

    ——不搞另起爐灶。孫憲忠說(shuō)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是要重復(fù)登記，而是在已有成果基礎(chǔ)上進(jìn)行吸納、整合，形成更加高效統(tǒng)一的物權(quán)登記體系。現(xiàn)有的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書會(huì)繼續(xù)有效，今后的登記工作不會(huì)影響現(xiàn)有證書的法律效力。

    ——配合正面引導(dǎo)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，社會(huì)各方面會(huì)有不少的顧慮和不理解，陳國(guó)強(qiáng)建議，一方面不應(yīng)回避矛盾，對(duì)于類似小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題如何處理要有明確的思路，另一方面應(yīng)明確登記本身不涉及權(quán)屬來(lái)歷，并非“財(cái)產(chǎn)大起底”，打消公眾疑慮，讓他們積極配合登記。

    ——堅(jiān)持便民利民。“不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)公眾的物權(quán)進(jìn)行登記，并非行政管理手段，有關(guān)政府部門的觀念應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變。”孫憲忠說(shuō)。今后應(yīng)進(jìn)一步厘清政府與市場(chǎng)的關(guān)系，通過(guò)整合登記職能，減少辦證環(huán)節(jié)，節(jié)省登記費(fèi)用，更好地方便企業(yè)、群眾申請(qǐng)和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

    ——完善制度設(shè)計(jì)。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記涉及家庭或個(gè)人的重要財(cái)產(chǎn)信息，登記制度的設(shè)計(jì)就不能只著眼登記這一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于采集的信息如何使用、管理，后續(xù)信息如何更新等工作應(yīng)在系統(tǒng)構(gòu)建、啟動(dòng)之前盡量完善，不能抱著“走一步看一步”的想法。

    ——做好配套改革。孫憲忠認(rèn)為，從過(guò)去的多部門登記改革轉(zhuǎn)為統(tǒng)一登記，原來(lái)各部門登記機(jī)關(guān)的人員如何安置，未來(lái)是否要建立登記官制度、實(shí)行統(tǒng)一登記后如何建立人員培訓(xùn)制度等，這些配套改革措施都需要盡早做出安排。

    制圖：李姿閱