房地產(chǎn)活動現(xiàn)企穩(wěn)跡象
銷售5、6月份同比跌幅趨緩，新開工同比跌幅由一季度的25%收窄至11%，竣工也同比反彈24%，一定程度上受益于較為有利的基數(shù)效應(yīng)。7月份新開工同比增長8.2%、實現(xiàn)了年內(nèi)首次正增長，但銷售再現(xiàn)頹勢、同比下跌16%，表明政策放松的效果仍有待顯現(xiàn)。
新開工反彈受到了哪些因素驅(qū)動?首先，在經(jīng)歷了年初高達(dá)25%的同比下跌后，決策層開始出臺“微刺激”、各地也開始松綁房地產(chǎn)政策，開發(fā)商情緒有所穩(wěn)定。其次，在2013年大規(guī)模購地后，開發(fā)商面臨著開工壓力。而我們認(rèn)為更重要的是，包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障房受政策推動和資金支持集中開工，這可能給整體新開工活動帶來了一定支撐。
除房地產(chǎn)外，決策層還出臺了一系列政策加快基建投資。隨著近幾個月經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)回暖跡象、房地產(chǎn)和宏觀政策日益放松，市場情緒也隨之好轉(zhuǎn)。一些市場人士甚至認(rèn)為房地產(chǎn)下滑拖累經(jīng)濟(jì)的最嚴(yán)峻時期已經(jīng)結(jié)束，并認(rèn)為隨著政策進(jìn)一步放松，未來幾個月房地產(chǎn)銷售和建設(shè)活動有望實現(xiàn)正增長。
政策放松：
還有哪些牌要出
5月以來，伴隨著決策層出臺一系列“微刺激”措施、加碼對增長的扶持力度，房地產(chǎn)相關(guān)政策也逐漸松綁，尤其是7月以來放松步伐明顯加快。據(jù)媒體報道，目前已有超過四分之三的限購城市在一定程度上松綁了限購政策;部分省市對購房進(jìn)行稅費補(bǔ)貼;住房公積金政策不斷放松;部分城市放寬了落戶政策;一些地方允許甚至鼓勵地方政府回購商品房用于保障性房源;為提振房地產(chǎn)銷售和建設(shè)，各地也簡化了開發(fā)商行政審批程序、降低相關(guān)費用。羅列了已放松限購政策的城市，可以看出最近幾周政策放松速度明顯加快。雖然迄今為止中央政府尚無意正式放松房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策、也沒有正式降低房貸首付要求，但據(jù)媒體報道，部分地區(qū)放貸加快、也出現(xiàn)了利率優(yōu)惠。
政府手里還有哪些牌?如果年底或2015年房地產(chǎn)活動再次放緩，決策層可以正式降低目前較高的首付比例——首套房30%二套房60%、進(jìn)一步放松落戶政策以提振房地產(chǎn)銷售。此外，決策層還可以定向降低房貸利率、或全面下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。
除商品房之外，政府還加大了對保障房建設(shè)的支持力度。決策層在年初將今年保障房新開工目標(biāo)上調(diào)至700萬套(包含470萬套棚戶區(qū)改造)。更重要的是，決策層已經(jīng)采取各種措施提供資金支持、推動保障房建設(shè)(特別是棚戶區(qū)改造)，包括加快財政撥款、利用國開行提供政策性融資(通過央行的再貸款)，各地方政府也鼓勵開發(fā)商和其他企業(yè)參與保障房建設(shè)、并為其提供補(bǔ)貼。在國開行的推動下，2014年上半年投向保障房建設(shè)的貸款強(qiáng)勁增長，且下半年有望進(jìn)一步增加。
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