傳了一段時間沸沸揚揚的島城限購松綁的消息，終于在8月1日塵埃落定，如業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料的那樣，與濟南的完全放開不同 ，青島的限購松綁，顯得更加循序漸進，城陽和西海岸，市中心區(qū)僅放開144平方米以上的大戶型。不過盡管如此，也足以讓已經(jīng)沉寂壓抑了半年多的市場歡呼雀躍。取消限購已經(jīng)快半個月，市場反應(yīng)如何？買房者買不買賬？一起來看看市場的反饋。
市場反應(yīng)
新房二手房反應(yīng)兩重天
從7月10日濟南全面取消限購開始，關(guān)于島城取消限購的各種說法就不絕于耳。7月底，一則消息終于讓傳聞塵埃落定。8月1日起，青島開始執(zhí)行差別化限購松綁政策。如今時間已經(jīng)過去近半個月，新房和二手房的反應(yīng)卻出現(xiàn)了極大的差異。
新房：成交套數(shù)、房價均回升
島城有條件地放開限購，全國范圍內(nèi)限購解禁熱潮也為去化創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。7月28日～8月3日一周，島城新建商品房，成交套數(shù)環(huán)比增加了39.32%，創(chuàng)下今年3月以來的周成交套數(shù)新高，其中商品住宅成交環(huán)比增加37.24%。價格上來看，商品住宅成交均價為8372元/平方米，環(huán)比上漲了7.32%。從成交區(qū)域看，城陽區(qū)、黃島新區(qū)是區(qū)域成交的前兩名，可見放開限購對這兩個區(qū)域的影響作用之大。8月4日～8月10日，島城新房市場持續(xù)升溫，商品住宅成交面積環(huán)比漲了10.32%成交套數(shù)增了15.65%，達到了2121套，再次刷新今年自3月以來的新高。新房市場的連續(xù)升溫，不能不讓人將其與放開限購聯(lián)系在一起，特別是黃島新區(qū)和城陽樓市突出表現(xiàn)，更讓開發(fā)商堅信，限購取消，是走出今年樓市陰霾的開始。
二手房：成交量小幅縮水 影響不大
與新房市場的明顯升溫不同，二手房市場對取消限購的反應(yīng)比較平淡，進入八月甚至還出現(xiàn)了小幅下降的趨勢。根據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，7月28日～8月3日，青島市二手房成交502套，環(huán)比上升2.24%。從成交區(qū)域看，市南區(qū)成交86套，新市北成交178套，李滄區(qū)成交55套，嶗山區(qū)成交36套。黃島新區(qū)成交86套，城陽區(qū)成交61套。中心城區(qū)(市南、市北、李滄、嶗山)成交占比70.8%，較前一周下降了3.13%。8月4日～8月10日，青島市二手房成交464套，環(huán)比下降7.39%，同比7月第一周下降3.33%。從目前的情況來看，限購松綁對青島二手房成交量的帶動作用尚不明顯。市場仍處于調(diào)整期，回暖速度較為緩慢。從成交區(qū)域看，中心城區(qū)成交占比69.18%，與上周相比下降了1.62個百分點。可見，剛需購房者受限于自身的資金實力，其置業(yè)區(qū)域正繼續(xù)向近郊區(qū)轉(zhuǎn)移。
新房市場
開發(fā)商促銷力度大增
從數(shù)字上來看，新房市場自取消限購以來，確實出現(xiàn)了一股不小的暖流，開發(fā)商并未坐地起價，而是給了市場更多的誠意，頻頻推出優(yōu)惠。但購房者卻未必買賬。
開發(fā)商：搶奪先機，促銷低開為主
“取消限購，對市場的影響肯定是好的，不過，因為現(xiàn)在放開只有半個月的時間，人們觀望心理的放松，也還需要一段時間的過程。”青島城市陽光置業(yè)有限公司董事長劉新偉告訴記者，取消限購的影響，可能要再過一段時間才能看出來，不過，就目前城陽區(qū)域的市場看，很多開發(fā)商都在趁著取消限購利好出來之際，趕緊增加優(yōu)惠，讓很多有購房意愿的人出手買房，沖量來彌補上半年的損失。“限購放松對新房成交的影響目前還沒有顯現(xiàn)出來，而針對目前的市場，多數(shù)開發(fā)商都會采取促銷或低起價的策略。泰晤士小鎮(zhèn)一期，就將采取成本價促銷換人氣的策略。”魯商青島區(qū)域營銷總監(jiān)姜鵬透露，針對目前的市場，剛在城陽區(qū)開盤的泰晤士小鎮(zhèn)項目一期，可能也要走成本價銷售換人氣的策略。而像位于黃島新區(qū)的萬達海公館則直接爆出了5700元/平方米的驚爆起價。另外，李滄區(qū)、新都心片區(qū)的不少樓盤也采取了低價銷售態(tài)度，最高降幅兩成左右。“其實，開發(fā)商之所以這樣做，更多是對買房者心理上的鼓舞。”保利地產(chǎn)營銷部經(jīng)理劉麗丹告訴記者。
購房者：意義不大，繼續(xù)觀望是主流
開發(fā)商的優(yōu)惠熱情高漲，但老百姓是不是買賬呢？業(yè)內(nèi)人士表示，購房者的觀望心理變化還需一段時間，目前來看，限購放松，老百姓的反應(yīng)還是比較平淡的。“這次限購松綁，對我來說基本沒意義。”市民方先生說，他現(xiàn)在比較著急買一套120多平方米的改善戶型，家里目前有兩套小房子，如果想換，還是不符合政策，買144平方米以上的房子又沒那個能力，所以很糾結(jié)。像方先生這樣的人不在少數(shù)，不想去郊區(qū)買，市區(qū)太大的又買不起，困在中間只能繼續(xù)觀望。
二手房市場
大戶型議價空間明顯減小
二手房市場對取消限購的反應(yīng)更只能用“冷淡”來形容，不過，數(shù)字背后也要看到，盡管成交量上沒有明顯變化 ，但客戶帶看量特別是大戶型的關(guān)注度上，都有了明顯的提升。
賣方：議價時底氣變足了
青島有條件地放開限購，對市區(qū)來說，可能更多地影響體現(xiàn)在大戶型二手房上。“對賣家的影響還是比較明顯的，自從限購放開以來，很多嶗山區(qū)、市南區(qū)這邊的大戶型業(yè)主，都紛紛有了底氣，議價空間比以前小了很多。”鏈家地產(chǎn)市場分析師孫旭告訴記者，今年上半年市場不好，很多大戶型的二手房議價空間能達到10%以上，動輒便宜二三十萬元的房子很多，但如今取消限購，很多業(yè)主面對議價時的底氣也更足了。
買房人：限購松綁效果尚不明顯
“雖然上周青島二手房市場從成交數(shù)據(jù)上看出現(xiàn)微降，但新增客源量等前瞻指標(biāo)卻出現(xiàn)小幅上升，可見青島二手房市場自7月末以來的回暖趨勢仍在持續(xù)。”孫旭表示，但是由于市場仍處于調(diào)整期，目前來看回暖速度較為緩慢。
“青島限購松綁已逾十天。從青島二手房市場的數(shù)據(jù)來看，并沒有出現(xiàn)呼和浩特、濟南等城市在限購松綁后成交量大幅上升的情況。從市場端的反應(yīng)來看，目前改善型購房者對限購解禁的144平方米以上住宅的關(guān)注度明顯增加，每日帶看量顯著增長；但對剛需購房者的連鎖影響有限，這部分的客源增長、帶看情況均較為平穩(wěn)。青島鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，8月第一周新增客源增長率高于成交增長率，可見限購松綁對成交量的影響尚需一段時間顯現(xiàn)。”孫旭說。
原因解析
限貸仍是主要阻力
面對記者的采訪，很多業(yè)內(nèi)人士均表示，雖然有條件地取消了限購，但島城的樓市仍沒有真正“熱”起來，究其原因，主要有下面幾點。
144平方米門檻太高
對普通的改善型購房者來說，換的房子位置要更優(yōu)越，面積要更大，但市區(qū)144平方米，顯然屬于踮起腳來也夠不到的范疇。“能買 144平方米以上房子的業(yè)主，基本都不是首改型的客戶，大多是二次改善，所以這個政策一出來，我們就感覺損失到了一大部分目標(biāo)在 100平方米至120平方米左右戶型的首改客戶，這部分的購房需求和購買力其實都很強的，但144平方米顯然又太大。”孫旭說，不過，這說明政府在有步驟地放開限購，如果一下子都放開，市場過熱，會造成房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。劉麗丹表示，青島有條件放開限購，對市區(qū)144平方米以上的大戶型來說，刺激還是挺大的，“比如保利的漫月山項目，在限購放開之前，很多客戶來看過，但是由于政策的限制，沒法買 ，限購放開之后，有不少之前的客戶來把房子買了。”劉麗丹說，但目前來看，144平方米以上的戶型在市區(qū)占比太少了，特別是在“70、90”的限制之下，這種超大戶型占比更少，因此放開對市場影響也不大。
貸款政策沒有改變
除此之外，信貸政策尚未松綁也是目前制約購房者購房的主要因素。孫旭認為，限購松綁雖然使一部分購房者獲得了購房資格，但其購房能力仍然受到限制。尤其是在現(xiàn)行的限貸政策規(guī)定下，居民家庭購買第三套及以上住房無法申請到住房貸款。
“根本原因還是房貸的問題沒解決。”劉新偉表示，貸款不放開，只放開限購，只能起到很小的作用。不過他也表示，這更符合房產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)的規(guī)律，而不是用行政手段來干預(yù)，“國外就是這樣，有錢就買房，沒錢就不買房，市場會更加健康。”
大戶型交易稅費未變
此外，144平方米以上大戶型的交易稅費也沒有改變。根據(jù)現(xiàn)在青島市的規(guī)定，144平方米以上大戶型的契稅，要比普通戶型高一倍。“有這個原因，可能購房者買一個大戶型，要比別人買小戶型或者中等戶型多交好幾萬的稅，如果在稅費政策上也能對超大戶型有所優(yōu)惠，可能大戶型會更好賣。”孫旭說。
本專題撰文/記者 付明實 實習(xí)生 肖婷婷
限購松綁，有人歡呼雀躍，有人無動于衷，有人糾結(jié)難眠，對開發(fā)商來說，可能對未來也在一個權(quán)衡、觀望的階段。當(dāng)下，大家的心態(tài)如何，又在做著怎樣的打算呢？
心態(tài)調(diào)查 能買第三套但買不起“144平”
對很多改善型的客戶來說，將小戶型換成大戶型，可能是目前現(xiàn)階段最迫切的事情。符合三套房政策的人不在少數(shù)，但不見得人人都能換得起。記者采訪了20名符合目前購買第三套房政策的市民，僅有兩位市民表示，可能會考慮將家里的兩套房子賣掉，再去買第三套 144平方米以上的大戶型。
市民周先生就是一個典型。周先生和妻子名下有三套 60平方米左右的小戶型，分別位于臺東、西鎮(zhèn)和理工大學(xué)周邊，一套自住，兩套出租。孩子漸漸長大，周先生幾年前就想將這幾套小戶型換成一套大的，但受到限購政策的影響，連再買房的資格都沒有 ，除非把兩套房子賣掉。不過，盡管現(xiàn)在只需要賣一套房就能再買新房，周先生仍不打算再買房。“主要還是我的目標(biāo)是賣兩套房 ，換一套 120平方米左右市北區(qū)的新房 ，但是144平方米以上的房子 ，可能就得再借錢了，這對我們來說壓力可能會偏大。”
市民王先生也是這種情況，他和妻子名下各有一套房子 ，如果再買就屬于三套房。妻子一直想給父母在青島再買套房子 ，但目標(biāo)是60平方米左右的小戶型，所以盡管限購松綁，還是沒有松到王先生中意的房子。“144平方米的房子本來就都分布在市南區(qū)、嶗山區(qū)這些寸土寸金的地段，隨隨便便就要兩萬多一平方米，不是我們這些工薪階層能承受的。”王先生說。
業(yè)內(nèi)分析 影響還需要些時日體現(xiàn)
與濟南限購松綁不同，青島樓市并沒有像濟南那樣，一開始就出現(xiàn)爆發(fā)性的增長，可見有條件的放開限購，對樓市的刺激效果也十分有限。
房價一直是人們關(guān)心的話題，放開限購，會刺激房價再次上漲嗎？多位業(yè)內(nèi)人士給出了否定的回答。“目前來說肯定不會，因為目前青島的存量很大，老百姓的選擇太多了，誰敢漲價？”青島城市陽光置業(yè)有限公司董事長劉新偉表示，目前開發(fā)商們都是想低價沖量，幾乎都不會冒險漲價。
青島中海玫瑰庭院銷售經(jīng)理劉寧也表達了同樣的觀點，“從現(xiàn)在來看，買房的都是真的有需要的人，投資型的購房者少之又少，所以對房價也不會產(chǎn)生太大的影響。”劉寧表示，放開限購半個月，她所負責(zé)的項目的上客量有了明顯增長，很多符合買第三套房政策的客戶來咨詢打聽，但成交量上還沒有太大的起色。“我想主要原因還是放開限購的時間太短了，人們從看房到買房還是需要一個過程的。”因此從去化方面來看，劉寧認為，限購松綁對市區(qū)去化并不會有太大的影響，一方面144平方米以上的房源少，另一方面限貸的情況沒變，另外契稅也很高，也都是制約人們出手的原因，“相比來說西海岸和城陽的去化可能會比以前好一些，畢竟是全面放開。”
七嘴八舌 “真心想買房，但利好真不大”
@ 小馬駒：這次放開限購對我這樣的人來說幾乎沒有任何影響，首先144平方米以上的房子我買不起，這條就卡死了，六成首付，隨便一個房子就要120萬元以上了吧，如果我不把原來的房子賣了，根本湊不到首付。其次是房貸利率上也沒有優(yōu)惠，我買房那會兒，房貸還有9折利率的優(yōu)惠，以現(xiàn)在的利率來算，我要多還十幾萬元的貸款，我不會這么傻把錢都給銀行的。說實話，我是真心想買房，但利好真不大。
@Ammy：如果真的有好房源，可能我會考慮一下?lián)Q一套144平方米以上的房子，但是我不是住在市南區(qū)、嶗山區(qū)的土豪，市北這邊幾乎少有144平方米以上的房子，李滄區(qū)那邊又有點遠，所以看來看去，還是繼續(xù)觀望比較好，沒必要冒著賣掉自己好房子的風(fēng)險去追求豪宅。
@ 牛牛：你們都在討論市區(qū)的房子，我覺得這次還是有利好的，比如我吧，我們家兩口子名下有兩套房子了，在市區(qū)再買大的是不太可能，但我們可以去城陽買啊，我很久之前就在城陽給父母看好了一套房子，離李村很近，幾乎就是市區(qū)范圍了，以前迫于限購不能買，現(xiàn)在可以去那邊買了。 記者 付明實 實習(xí)生 關(guān)舒文
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