在A股房地產(chǎn)上市公司再融資暫停3年多后，作為第一家公布非公開增發(fā)預(yù)案的房企，新湖中寶近日發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行股票申請(qǐng)獲得中國證監(jiān)會(huì)審核通過。
中銀國際分析師田世欣認(rèn)為，從短期來看，再融資開閘效應(yīng)有正反兩個(gè)方面，正面的是再融資房企在業(yè)績釋放和市值管理方面的動(dòng)力將大幅加強(qiáng)；負(fù)面的是當(dāng)前估值偏低的地產(chǎn)公司實(shí)施增發(fā)對(duì)公司業(yè)績會(huì)有短期攤薄效應(yīng)。
優(yōu)化房企負(fù)債結(jié)構(gòu)
此次再融資重歸市場(chǎng)化后，上市房企可通過股權(quán)融資重構(gòu)財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，并且股權(quán)層面的融資杠桿重新釋放，業(yè)績彈性得以進(jìn)一步修復(fù)
2010年4月出臺(tái)的“國十條”規(guī)定，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，并且上市房企股權(quán)融資的要求都需經(jīng)過證監(jiān)會(huì)和國土資源部聯(lián)合審核。
“這一政策主要是希望通過抑制房企融資從而加大房企資金鏈壓力，迫使房企只能通過合理價(jià)格加快去庫存。”中信建投分析師劉璐說，但從實(shí)際情況來看，再融資暫停環(huán)境下房企融資容易受制于銀行系統(tǒng)貸款政策波動(dòng)，同時(shí)中小房企被迫轉(zhuǎn)向高成本資金，從而催生影子銀行的壯大，提升行業(yè)的隱性成本。
從新湖中寶公布定增方案來看，本次擬非公開發(fā)行不超過18.27億股，發(fā)行價(jià)格不低于3.01元/股，募集資金總額不超過55億元，主要用于上海兩大棚改區(qū)改造項(xiàng)目。分析人士認(rèn)為，今年以來棚改政策頻出利好，為新湖中寶的定增預(yù)案提供了政策優(yōu)勢(shì)。
今年《政府工作報(bào)告》明確提出，今后一個(gè)時(shí)期，“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。”今年上半年，國家開發(fā)銀行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；發(fā)放2195億元，惠及棚戶區(qū)居民213萬戶。
“過去3年再融資的暫停使得房企過度依賴債權(quán)融資，靠財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行擴(kuò)張。此次再融資重歸市場(chǎng)化后，上市房企可通過股權(quán)融資重構(gòu)財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，并且股權(quán)層面的融資杠桿重新釋放，業(yè)績彈性得以進(jìn)一步修復(fù)。”劉璐說。
中小市值房企先受益
在當(dāng)前房地產(chǎn)再融資重歸市場(chǎng)化的預(yù)期下，通過再融資優(yōu)化杠桿的高杠桿企業(yè)，和以再融資能力恢復(fù)為重點(diǎn)、有望無條件通過國土資源部審核的一批中小市值企業(yè)受益最為顯著。
自去年8月新湖中寶發(fā)布定增募資預(yù)案以來，截至今年8月5日，共有48家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資計(jì)劃，其中已實(shí)施的有4家，通過證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的有6家。
實(shí)際上，晚于新湖中寶申報(bào)再融資的中茵股份、天保基建在今年3月份發(fā)布公告，其非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過，二者擬募集資金分別為17.2億元、15.5億元，成為近年來首批再融資預(yù)案獲批的房企。但相對(duì)于新湖中寶，這兩家房企的再融資規(guī)模十分有限。
據(jù)了解，證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)，將在公司自查、中介機(jī)構(gòu)核查的基礎(chǔ)上，依據(jù)國土資源部等部門的意見來認(rèn)定。“在再融資審核中，國土資源部對(duì)項(xiàng)目審核是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。”劉璐說，相對(duì)于一線龍頭企業(yè)的龐大項(xiàng)目體量而言，中小型房企由于項(xiàng)目較少、結(jié)構(gòu)清晰，在同樣再融資窗口打開的情況下有望率先獲批，其再融資所帶來的邊際效應(yīng)也最為明顯。
值得一提的是，此輪上報(bào)再融資方案的48家企業(yè)整體融資額逾千億元，整體融資額過大或?qū)⒁l(fā)市場(chǎng)的擔(dān)憂，融資額受到證監(jiān)會(huì)最終削減應(yīng)存在較大概率。分析人士指出，在當(dāng)前房地產(chǎn)再融資重歸市場(chǎng)化的預(yù)期下，通過再融資優(yōu)化杠桿的高杠桿企業(yè)，和以再融資能力恢復(fù)為重點(diǎn)、有望無條件通過國土資源部審核的一批中小市值企業(yè)將受益最為顯著。
“隨著再融資逐步打開，以及市場(chǎng)利率上行趨勢(shì)緩解，A股地產(chǎn)公司特別是能夠用業(yè)績?cè)鲩L贏得市場(chǎng)融資支持的行業(yè)龍頭，將出現(xiàn)系統(tǒng)性估值修復(fù)。”中金公司分析師寧靜鞭說。(何 川)
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