原標(biāo)題：松綁后的濟(jì)南樓市調(diào)查：有樓盤“借錢”當(dāng)首付
在實(shí)施了3年4個(gè)月零9天的限購政策之后，7月10日，濟(jì)南房地產(chǎn)限購松綁。“多米諾骨牌”逐一倒下，濟(jì)南樓市呈現(xiàn)兩種境遇：一部分開發(fā)商推出“特價(jià)房”，價(jià)格各種或明或暗的優(yōu)惠，另一部分區(qū)位優(yōu)越品質(zhì)高的好房子價(jià)格巋然不動(dòng)。
放開限購是不是救市良方?松綁后的樓市會(huì)不會(huì)呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?購房者是否要結(jié)束長時(shí)間的觀望及時(shí)出手?近日，記者就此采訪了相關(guān)樓盤和專家。
“特價(jià)房”變相降價(jià)，好房子價(jià)格巋然不動(dòng)
從7月2日網(wǎng)傳濟(jì)南要取消限購之后，陳顯廷一直處于半焦慮狀態(tài)。作為購房觀望族成員，陳顯廷對上半年濟(jì)南樓市的走勢圖如數(shù)家珍，一、二月銷售淡季，成交冰點(diǎn);金三銀四名不副實(shí)，頹勢衰迷;紅五月變成黑五月，六月更是持續(xù)走低。陳顯廷準(zhǔn)備出手時(shí)，偏偏“限購松綁”：“濟(jì)南在實(shí)行了3年4個(gè)月零9天的限購政策，怎么一到我買房就松綁?”陳顯廷擔(dān)心這一消息會(huì)令房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲，自己一年的觀望連寫進(jìn)神話做望房石的資格都沒有。
不過很快，陳顯廷發(fā)現(xiàn)自己的擔(dān)心似乎有些多余。
自7月10日至今，“限購松綁”的消息一直置頂于濟(jì)南住建委的官網(wǎng)，調(diào)整后的政策尚未公布。雖然官方?jīng)]有明說，但目前濟(jì)南的開發(fā)商以及售樓處都已經(jīng)悄悄地取消了限購，不少樓盤打出優(yōu)惠牌。
位于小清河附近的天鴻置業(yè)推出“特價(jià)房源”，“在總價(jià)上，特價(jià)房源能比普通房源優(yōu)惠大約8萬”。置業(yè)顧問告訴記者，特價(jià)房的均價(jià)大約在8200元/平至8400元/平之間，而9月份要開盤的新盤均價(jià)則在8700元/平左右。位于市中區(qū)二環(huán)南路附近的中海國際社區(qū)目前最低價(jià)為6800元/平方米，預(yù)付1000元現(xiàn)金可以參與優(yōu)惠活動(dòng)，送購房基金。在綠城百合花園的售樓中心，置業(yè)顧問稱該樓盤的均價(jià)在10000元/平方米以上，跟上個(gè)月的出入不大。地處濟(jì)南西客站周邊的榮寶御園均價(jià)為6900元/平方米，限購政策出臺后也推出了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)。
當(dāng)然，這些樓盤的置業(yè)顧問都告訴陳顯廷要盡快出手，因?yàn)椤跋拶徴咭环砰_，今后可能會(huì)漲價(jià)”，而漲價(jià)幅度被預(yù)測為500元到1000元不等。
“據(jù)我個(gè)人觀察，上半年只有5%左右的開盤商完成了既定任務(wù)，即便限購松綁，優(yōu)惠活動(dòng)也會(huì)繼續(xù)保持力度和幅度，為完成下半年任務(wù)做鋪墊。”山東中原投資顧問部總監(jiān)薄夫利說。
借用這次限購松綁的東風(fēng)，有不少樓盤順勢推出了特價(jià)銷售的策略來挽回頹勢。截至7月20日，濟(jì)南市內(nèi)在售樓盤總數(shù)約為134家，以優(yōu)惠促銷為賣點(diǎn)的樓盤為58家，占總數(shù)的43%，其中歷下區(qū)6家、市中區(qū)7家、天橋區(qū)3家、槐蔭區(qū)有19家、歷城區(qū)12家、長清區(qū)3家、高新區(qū)8家。以槐蔭區(qū)為例，槐蔭區(qū)共有41家在售樓盤，其中優(yōu)惠銷售的樓盤19家，占槐蔭區(qū)總數(shù)的46%。
相比之下，許多人們印象中的好房子價(jià)格兀自巋然不動(dòng)。南部某生態(tài)大盤的花園洋房正在熱銷，雖然置業(yè)顧問也表示有優(yōu)惠政策，但“能買得起的客戶并不怎么在乎優(yōu)惠”。同樣位于二環(huán)西路沿線的華潤仰山項(xiàng)目更是端足了架子，看房需要提前一天預(yù)約，當(dāng)天看除非有老客戶介紹，否則很難“通融”。在售的新派獨(dú)院別墅配以負(fù)一層下沉式庭院，價(jià)格區(qū)間為580-2000萬/套，購房享受全款98折，按揭99折優(yōu)惠：這種數(shù)字，只能說是象征性的優(yōu)惠了。
限購松綁引不起房價(jià)飛漲
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在限購松綁后的7月14日至7月20日，濟(jì)南新建商品房市場共成交了4213套，相比前一周的3005套增加了1208套，環(huán)比前一周上漲40.2%。其中，最高成交量在7月15日出現(xiàn)，為911套;最低成交額出現(xiàn)在7月20日，為263套。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月1日—17日，濟(jì)南市共銷售商品住宅57.4萬平米，這一數(shù)字比2013年1月以來的大多數(shù)月份整月成交量都要高，如果這樣的走勢繼續(xù)下去，本月住宅成交量恐突破100萬平米的大關(guān)，成為兩年來成交住宅最多的月份。
但在不少業(yè)內(nèi)人士看來， 僅一個(gè)限購政策的放開雖然給市場帶來利好， 但作用是有限的。
“這與濟(jì)南樓市限購松綁有很大關(guān)系。”薄夫利說，從7月10日濟(jì)南市解除限購以來，住宅成交量便以接近“90度”的速度瞬間爬升到今年的最高狀態(tài)。“成交量的大幅增長不太可能出現(xiàn)，反而是以前買了房子沒有網(wǎng)簽的可能集中網(wǎng)簽，再就是許多改善型購房者的入市。”薄夫利認(rèn)為短期內(nèi)樓市有可能出現(xiàn)活躍氣氛，但不會(huì)有長期的影響。
針對解除限購對房地產(chǎn)市場的影響，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認(rèn)為不會(huì)引起房價(jià)大幅波動(dòng)。他解釋，這一輪全國性的樓市低迷，是多重因素“共振”的結(jié)果，包括經(jīng)濟(jì)增速減緩、前幾年房價(jià)上漲過快、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來的房產(chǎn)稅與反腐預(yù)期等。取消限購，只能解決購房資格限制問題，其他的因素還是存在的。
近日，記者走訪發(fā)現(xiàn)，限購解禁近兩周的時(shí)間內(nèi)，二手房市場并未出現(xiàn)明顯上漲趨勢。
“限購松綁了，前幾天就有賣主打電話問改價(jià)的事兒，人還沒來得及現(xiàn)身，現(xiàn)在買最合適。”在位于富翔天地商業(yè)區(qū)的兩家房產(chǎn)中介，工作人員這樣告訴記者。在他們看來，之前交易時(shí)房主便宜幾萬元是比較正常的，現(xiàn)在賣房者雖然沒有在價(jià)格上明顯加價(jià)，但是基本不接受議價(jià)。而能一把付清房款且擁有三套房以上的剛需購房者仍是少數(shù)。
同時(shí)，限購松綁也沒有帶給家居市場太多人氣。“正常情況下，家居建材行業(yè)對樓市政策的變化反應(yīng)都會(huì)滯后一些，時(shí)間大約要半年以上，具體時(shí)長要根據(jù)市場情況而定。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，樓市成交量會(huì)直接影響到家居建材行業(yè)，從長遠(yuǎn)看，限購令的取消對于本行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。
緩解樓市低迷關(guān)鍵“不在調(diào)控在金融”
“整體而言，2014年下半年如果沒有政策出臺的話，房地產(chǎn)市場依然走下行趨勢。今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，根據(jù)市場的周期性來看，緩和比較難，繼續(xù)下滑的可能性比較大。”在RET睿意德高級董事王玉珂看來，下半年房地產(chǎn)市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。“最大的問題不在調(diào)控，而在金融。購房交易中兩大主體都需要金融支持。”
近期，信貸及公貸政策小的波動(dòng)也引發(fā)了市民的關(guān)注。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分股份制銀行對于首套房的貸款利率回歸到基準(zhǔn)。也有銀行對外來購房者的貸款門檻下調(diào)，山東省內(nèi)的客戶不用提供社保證明也可商貸。
北京銀行濟(jì)南分行個(gè)貸部有關(guān)人士說，目前首套房貸款利率基本上是基準(zhǔn)，但具體情況要按照客戶的個(gè)人信用度來決定，如果信用度較差的客戶申請，貸款利率將會(huì)上浮。華夏銀行濟(jì)南分行表示，現(xiàn)在他們首套房貸款是基本利率。
此外，濟(jì)南公積金貸款政策也出現(xiàn)松綁。此前住宅樓要求全面封頂后才可公貸，現(xiàn)在只要工程進(jìn)度完成主體的2/3以上，辦理完商品房預(yù)購抵押手續(xù)以后，就可以辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。“利率回歸，公貸調(diào)整都是對市場的良性刺激。”世聯(lián)怡高山東區(qū)域董事、總經(jīng)理朱江認(rèn)為，但是目前差異化的信貸政策仍然沒有放開，二套房仍是六成首付，三套房停貸，資金流還是偏緊，這仍是影響市場的關(guān)鍵因素。
據(jù)了解，為了解決資金問題，目前有樓盤“借錢”給購房者當(dāng)首付，最多可借30萬，需在兩個(gè)月內(nèi)還清，但是逾期罰息每天需要萬分之五，轉(zhuǎn)化為年息高達(dá)18.25%。
這家位于歷下區(qū)的樓盤銷售均價(jià)在10000元/平方米，置業(yè)顧問向記者推薦一百平的三居室和九十平的兩居室，當(dāng)記者表示想買三居室但首付一時(shí)湊不夠時(shí)，置業(yè)顧問主動(dòng)提出“借錢”給我，數(shù)額則根據(jù)戶型大小分為不同等級，大戶型最高30萬，但90平左右的戶型最高只能借20萬。“這個(gè)錢是沒有利息的，只要兩個(gè)月內(nèi)還清就行。”置業(yè)顧問坦陳，如果逾期是要罰息的，“每天萬分之五”。
記者計(jì)算了一下，其所說的逾期罰息換算成年息為18.25%，遠(yuǎn)超現(xiàn)在的銀行貸款。以年利率6%的六個(gè)月至一年(含1年)期的銀行貸款計(jì)算，該樓盤借款的逾期罰息高達(dá)銀行貸款的三倍。
記者了解到，雖然銀行借給購房者的錢在兩個(gè)月內(nèi)不收取利息，但這部分購房者卻享受不到應(yīng)有的優(yōu)惠了。以該樓盤93平米的兩室戶型為例，一般購房者可以享受按揭99折和交5000抵20000元的優(yōu)惠，但是借款后卻享受不到這部分優(yōu)惠了。以每平米1萬元計(jì)算，一般購房者需要繳納90.57萬的購房款，但優(yōu)惠取消后卻需要93萬，多了近兩萬五千元。
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