“鎮(zhèn)上的要求男方在縣城有房子，縣里的要求在市里有房子，市里的要求在省城有房子……這房價能不起來嗎？”面對眾多三四線城市樓市火爆的局面，在某中部省份長期從事婚介工作的張女士給出了她的答案。
而在中介崔先生看來，北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉(xiāng)搶樓盤已經(jīng)成了三四線樓市火爆下的“常規(guī)動作”。
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市中，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落；新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個，二手房漲幅超過或達到1%的有14個，基本全部為三四線城市。三四線的樓市火爆，究竟是誰在推動？這一波漲幅又能持續(xù)多久？而繁榮的背后又有哪些跡象值得我們留意？
小鎮(zhèn)青年的相親新規(guī)
近期一篇探討北京著名相親角“相親鄙視鏈”的文章在各大社交軟件上刷了屏。該文章指出，在北京，沒有房子和沒有戶口的單身人士在相親市場備受冷遇。事實上，不是只有北京的丈母娘看重男方的固定資產(chǎn)。
“現(xiàn)在我家那邊的相親規(guī)矩是，男方必須在市區(qū)里有一套房子，而且必須是單獨的婚房，不是和父母同住的那種。”來自河北滄州河間的段先生稱。
而在中部省份長期從事婚介工作的張女士也總結出了一條“規(guī)律”：“鎮(zhèn)上的一般要求男方在縣城有房子，縣里的要求在市里有房子，市里的要求在省城有房子。”
在張女士看來，這恰恰就是三四線樓市房價上漲的推手之一。她的分析并非沒有道理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，三四線城市往下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，教育資源和醫(yī)療資源的分布很不均衡。在這種情況下，城鎮(zhèn)化其實就體現(xiàn)在了(人們從)小城鎮(zhèn)往上一級的城市走，這一需求也支撐了三四線城市近年來房價的上漲。
大城市漂族回爐
“沒有戶口就沒有立錐之地，”在北京工作長達10年的李曦在2016年春節(jié)前夕選擇了離職回到故鄉(xiāng)邯鄲安家置業(yè)。“考慮到孩子的教育問題，我和愛人最終選擇回到家鄉(xiāng)的城市買房。”
李曦的選擇也并非個案。近年來，“逃離北上廣”一直是經(jīng)久不息的話題。隨著人口控制和疏解的政策出臺，北上廣“人口拐點”的信號已經(jīng)悄然出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從2010年至2015年，北京常住人口增幅放緩，上海則在2015年首次出現(xiàn)負增長。
而一些目前仍堅守在北上廣的“漂族”們也選擇在家鄉(xiāng)省會或者其他三線城市購置房產(chǎn)。在長沙中介崔先生看來，北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉(xiāng)搶樓盤已經(jīng)成了三四線樓市火爆下的“常規(guī)動作”。“以前還覺得是樁新鮮事，今年以來，這樣的事情太多了，早就見慣不怪了。”崔先生說。
“一方面，可以作為退路，如果再過5年10年在上海還是買不起房，可以去這些二三線城市發(fā)展嘛；另一方面，風水輪流轉(zhuǎn)，一二線漲不動了就該輪到三四線了。”老家在江蘇淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下購入淮安市中心的三室一廳。
而同樣來自淮安在上海工作的張馳也告訴記者，周圍有很多朋友選擇在淮安買房投資，“并且大多不止一套。”
有一陣因為跑銷售的緣故，張馳一度跑遍了淮安的樓盤，結果發(fā)現(xiàn)“完工三四年了大批房子還空著，入住率不到20%”。張馳不由得困惑起來：這些房子以后誰去住呢？
從業(yè)近20年中介：看不懂
今年2月份，在北京工作的趙女士委托家鄉(xiāng)長沙中介為其留意房價，計劃價格合適的時候購入一套房子為父母養(yǎng)老。
此后中介一直杳無音信，趙女士一直以為是中介業(yè)務繁忙顧不上自己。結果趙女士在7月初收到中介朱先生的微信信息說：“從得知你打算在家鄉(xiāng)購房以來，這里房價自去年來一直都是看漲的。我從業(yè)近二十年來真看不懂，真的比股票還猛烈，股票我們知道它可能暴落，但房價只有看漲或平穩(wěn)，幾乎看不到暴落。我記得你的委托，我沒有得到一個有利的房源和利好的房價氣候，因此也就‘石沉海底’。對不起，我會繼續(xù)留意的。”
趙女士隨后從房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上獲悉，短短半年內(nèi)，家鄉(xiāng)的房價均價已經(jīng)從8000元每平米直逼10000元每平米大關，而相比去年同期則已經(jīng)接近翻番。
三四線樓市究竟為何持續(xù)火爆？張大偉分析認為，三四線樓市本身調(diào)控原則就是“托底蓋帽”，并沒有約束性的政策。而從需求的角度來說，三四線本身有棚戶區(qū)改造，此外還有一些一二線的抑制性的投資需求，整體而言對市場都是明顯利好。從三四線市場本身來看，目前的價格的絕對值也比較低，雖然也漲了一波，但是和一二線相比，三四線城市漲幅還是相對較低。如果后續(xù)沒有限制性的政策出爐，張大偉認為這一漲勢還將延續(xù)到2017年下半年。
杠桿，還是杠桿
曾經(jīng)有這樣一個故事很流行：一個中國老太太，60歲時終于掙夠了錢買了一套房子。一個美國老太太，60歲時終于還清了購房的貨款，而她已經(jīng)在這房子里面住了30年了。不過，如今越來越多的中國人都開始傾向于選擇美國老太太的方式，也就是“加杠桿”。而在這一波三四線樓市火爆的熱潮中，對杠桿的利用也起到了推波助瀾的作用。
近期，中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室、國家資產(chǎn)負債表研究中心發(fā)布的《中國去杠桿進程報告(2017年一季度)》顯示，今年一季度，居民部門杠桿率為46.1%，較2016年年末的44.8%上升1.3個百分點。具體來看，居民部門貸款的同比增速達到25%，中長期貸款的增速更是達到了31%，達到近兩年以來的最快增速。
國家金融與發(fā)展實驗室副主任張曉晶分析稱，在政策趨緊、房貸限制趨嚴的情況下，一季度居民加杠桿態(tài)勢應有所抑制，但并未在數(shù)據(jù)中反映出來。一方面是時滯因素，調(diào)控政策對房貸的影響或存在滯后效應，前期高企的商品住房成交量對個人住房按揭貸款仍存在一定的拉動作用；另一方面是結構性因素，居民部門加杠桿有可能從一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市。
據(jù)興業(yè)證券估算，三四線杠桿占總購房資金比重70%左右。興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘指出，棚改貨幣化和按揭本質(zhì)上都是杠桿：棚改貨幣化買房資金可視為三四線居民用之前財富(棚戶房)直接償付的第一部分杠桿；而按揭和公積金是他們要用未來財富來慢慢償還本金和利息的第二部分杠桿，綜合看杠桿比率非常高。
閻常銘因此判斷稱，本輪去庫存方式未來將大幅度限制政府和金融機構行為，未來政策制定會非常謹慎，將極力避免三四線房價下跌，防止因此引發(fā)系統(tǒng)性金融風險；同時目前去庫存支持政策還要持續(xù)，庫存去化目標必須達到，否則為了去庫存加高杠桿將增加系統(tǒng)性金融風險，所以地產(chǎn)銷售和投資中期有支撐，但是也不可以過度繁榮。
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