價格
房價回歸比肩去年
對于樓市，很多人關心的是房價的漲跌。2013年，島城新房市場的價格迅速上漲，年底時每平方米均價已經逼近萬元線。不過進入2014年，我們發現上半年青島住宅均價一改單邊上漲的態勢，走出跌宕起伏的“M”形。根據中國房地產百城價格指數統計，前三個月島城新房均價仍小幅上漲，并且在三月份達到最高點，為9836元/平方米，不過隨后的四月份開始下跌，最終在6月住宅均價降到9649元/平方米。同年初1月份住宅均價為9739元/平方米相比，島城的房價無疑是降了，不過同去年9494元/平方米的均價相比，仍然上漲了1.63%。在業內人士看來，環比數據更加直觀。從環比方面來看，2014年上半年青島房價環比漲幅一直在1%以下。最高漲幅出現在年初1月份，為0.6%，隨后漲幅一直收窄，最終在“紅五月”出現一年半以來的首次“負增長”，6月份-1.66%的增長更是給上半年樓市進行了定調。
雖然上半年樓市均價漲漲跌跌，但是最終還是基本回到了去年同期的水平。不過雖然均價差不多，但是市場情勢卻是大不一樣。去年樓市大環境向好，整個市場也是供需兩旺，雖然房價勢如破竹的上漲，但是阻擋不住購房者入市的熱情，鮮明地詮釋了“買漲不買跌”的心態。然而在今年，由于公積金新政的實施、銀行信貸的收緊以及外地樓市傳言的影響，使得島城整個樓市的觀望氣氛十分濃郁，而這也導致了樓市均價的下跌。
在業內看來，青島上半年的房價和市場互為風向標，房價的持續動蕩導致消費者遲遲不敢出手。而觀望氛圍下的市場也導致房價走勢不穩，最終在年中使得樓市均價和去年同期相當。不過有島城樓市觀察人士指出，接下來島城樓市或許會有所好轉，而下半年房價是否會延續上半年的勢頭，仍需觀察市場的表現。
成交量
成交數值年初最高
相比房價，成交量上的表現更加顯眼。統計數據顯示，2014年上半年青島新房成交共計45458套，同比去年下降23.49%。其中，住宅成交37749套，同比降幅達到30.52%。雖然相比2013年同期，2014年上半年島城樓市的表現差強人意，但是相比2012年同期，仍然是有大幅增長。并且從單月成交情況來看，相比2013年的跌宕起伏，2014年的島城樓市成交更加平穩，除了1月份新房成交“破萬”，隨后五個月的新房成交基本維持在7000套左右，其中住宅成交量則徘徊在5000至6000套左右。
其實，2014年島城樓市的成交量可以說是“開門紅”。去年底島城樓市的火熱蔓延到了今年1月，2014年1月份住宅成交達到8496套。銀海世邦相關人士表示，其實這主要是受2013年年底，開發商為沖擊年底業績，爭相開盤或加推，樓市火熱勢頭的延續，使得2014年1月份住宅簽約量均高于上半年其他月份。進入2月份，在傳統春節的影響之下，全市住宅簽約量再度下滑，跌至5393套，環比下滑35.3%。雖然3月份素有“金三”之說，島城開盤加推項目增多，并且部分開發商采取墊付首付、降價促銷等優惠活動，但是島城樓市在“金三”時節并無明顯起色，并且開啟了上半年全市住宅簽約量保持平穩的態勢。4月份，雖然部分樓盤降價促銷，但是使得購房者觀望情緒濃厚，成交量也是沒有起色。5月份雖然有“紅五月”之說，并且開發商的特價房、價格調整、低首付開始不斷出現，但是“紅五月”面對的仍是成交量的再度下滑。6月份，雖然進入年中，但是購房者仍然缺乏熱情，最終使得6月份的成交量達到上半年最低的5198套，甚至低于傳統淡季的2月份。
區域
郊區成為熱銷區域
今年上半年，在島城各區市新房成交排行榜上，我們看到的是郊區的崛起。相比市南區和嶗山區以不足千套的成交量墊底，黃島新區、膠州市、城陽區分別占據了三甲的位置。在業內看來，2014年郊區樓市成交的火熱真實地反映了島城樓市版圖的不斷擴張。
黃島新區今年上半年共成交9892套新房，成交面積達91.7822平方米，占全市“六區四市”成交總量的1/5。近幾年，西海岸樓市發展迅速，橋隧開通后，作為距離市區較近的區域也備受關注。在2012年區劃調整后，原黃島區和原膠南市合并，黃島新區的成交量就不斷上升。而今年，國務院批復同意設立青島西海岸新區，黃島新區正式晉升為全國第九個國家級經濟新區，這無疑給該區域帶來了重大利好。
上半年膠州新房總成交套數為6970套，總成交面積702058平方米。雖然上半年總成績第二，但是膠州在上半年的3月、4月、5月分別奪得月成交量的冠軍。膠州的確有著眾多的區域利好：膠東國際機場選址、青龍高速建設、大沽河綜合治理等。并且膠州的房價相對其他區域尚屬于“價格洼地”。在業內看來，因其房價泡沫較少，地緣性購房者較多，樓市的敏感度相比更低，所以，在購房觀望情緒彌漫的近幾個月，膠州樓市去化比較穩定。
上半年城陽區新房總成交套數為6502套，總成交面積599712平方米。雖然上半年青島樓市整體走低，但剛需市場潛力仍在。城陽板塊的新房也是各有特點，有的是緊密聯系市區，有的是生態環境絕佳，并且價格相比市區也不高，因此吸引了眾多剛需購房者的關注。
銷量
大盤搶奪銷售榜三甲
今年，島城樓市的銷售三甲爭奪更加激烈。從銷售套數來看，中海國際社區、萬達東方影都、銀盛泰星河城奪得三甲；從銷售金額來看，中海國際社區、財富中心和萬達東方影都則分別占據前三位。其中，中海國際社區在上半年的表現分外搶眼。作為“剛需集中營”李滄板塊的老盤樓盤，中海國際社區去年賣出2502套新房成為主城區范圍內的 “銷售冠軍”，今年上半年勢頭一直不減，僅半年時間就已成交1315套。不少購房者表示，中海國際社區鄰M2和M3雙線地鐵，步行10分鐘可享青島最大商圈李村商圈，“純地鐵口樓盤”鄰商圈的優勢，在未來也有更大的升值空間。在業內看來，中海國際社區的火爆主要得益于性價比較高。
在區域熱銷榜上黃島新區奪得冠軍也是得益于眾多大盤的鼎力相助。像原膠南的東方影都、銀盛泰系列和世茂諾沙灣等熱銷項目對區域成交的貢獻也是非常明顯的。其中青島東方影都以972套的成交量位居2014年上半年島城樓市銷量榜第二名。去年底東方影都剛問世就曾創下全年青島樓市商品房單月銷量的最高紀錄，今年東方影都仍然賣出了近千套的好業績，受歡迎程度可見一斑。
同樣，城陽樓市的火熱也是和區域內眾多樓盤的熱銷相關，像卓越·蔚藍群島上榜2014上半年銷售套數和銷售面積前五名。
土地市場
地價上漲預期向好
對于土地和新房的關系，有一個形象的比喻：土地是面粉，房子是面包。在業內看來，面包肯定要貴過面粉，由此地價的漲跌更能預測未來新房市場的價格趨勢。
2014年上半年，全市共供應土地1394萬平方米，成交1072萬平方米，供應量同比上升5.0%，成交量上浮10.6%；從價格上看，上半年成交土地平均樓面地價為1313元/平方米，土地價格同比漲幅為16.2%；土地成交總額為142.5億元，同比上漲30%。
不過從年中回顧，會發現島城上半年土地市場的冷熱并不均衡。上半年中，僅2月成交量就達66宗，占了總數的37%，創造2014上半年土地市場的最高紀錄。而在3月份，熱鬧的市場則一下跌入谷底，全市僅八幅地塊出讓，市區土地零供應。這是自2013年1月以來，首次出現市區無地可供的現象，成交量同比下降50.0%，環比下降75.0%，成交面積環比下降78.4%。雖然3月份后，土地成交數量及面積皆有所回升，但因為市場遇冷，政府供地數量亦較往年有所下降，導致雖然土地成交在5月出現回暖，但仍不穩定。
業內人士分析認為，縱觀上半年青島各區土地成交量，市區上市與成交的土地量越來越少，而以即墨、膠州為首的周邊區域成為土地市場主力軍，可以預見未來島城郊區樓市的火熱。并且土地溢價率是反映開發商對市場未來前景是否看好的指標。從上半年成交市場來看，開發商對青島房地產市場預期良好。根據統計，上半年，全市成交土地的平均溢價率為5.95%，相比去年的4.84%，提高1.11個百分點。
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