昨天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心在北京發(fā)布了《中國(guó)住房發(fā)展（2014年中）報(bào)告》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，中國(guó)房?jī)r(jià)整體不會(huì)崩盤，但存在局部崩盤情況，并且這種局部崩盤情況還會(huì)持續(xù)在一些房?jī)r(jià)高、前期開發(fā)量大的二、三線城市出現(xiàn)。
倪鵬飛表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來又一次的市場(chǎng)調(diào)整，未來10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，“暴利”時(shí)代終結(jié)，但房?jī)r(jià)暴跌不可能。
倪鵬飛表示，應(yīng)該讓市場(chǎng)充分發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用，一、二線城市目前不適合放松限購，政府不應(yīng)急于救市，盲目采取行政措施干預(yù)。
半年回顧全線上漲到普遍微跌
報(bào)告稱，2012年下半年及2013年大中城市房?jī)r(jià)暴漲，刺激了住房開發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)。這些新增供給在2014年集中入市，從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。
經(jīng)歷了2013年大中城市房?jī)r(jià)全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌面快速擴(kuò)大，但跌幅還很有限。
2014年1月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅6個(gè)。到2014年6月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比持平的城市7個(gè)，環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。
目前的房?jī)r(jià)跌幅較小，相對(duì)于上年同期，僅有溫州一個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，其它城市均未跌破上年同期價(jià)格。
報(bào)告還指出，2011年以來，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，大城市樓市也出現(xiàn)滯銷。
2014年1~6月，中國(guó)商品住房銷售面積為 42487萬平方米，同比增長(zhǎng)-7.8%；商品房銷售額為25632億元，同比增長(zhǎng)-9.2%。全國(guó)樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，成交量萎縮、庫存水平攀升，一方面是待售面積的增加，一方面是全國(guó)銷售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑，住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期。
行業(yè)發(fā)展“暴利”時(shí)代已終結(jié)
對(duì)于未來市場(chǎng)走勢(shì)，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，樓市又一次進(jìn)入一個(gè)自發(fā)調(diào)整階段，未來10年樓市將進(jìn)入一個(gè)新的階段，也就是說進(jìn)入了“白銀”階段。
倪鵬飛指出，如果將過去的10年看做加速增長(zhǎng)時(shí)期，未來10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，“暴利”時(shí)代終結(jié)。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心副研究員鄒琳華分析稱，市場(chǎng)供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。從全國(guó)看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三、四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。從一、二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。
鄒琳華表示，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2~3年的調(diào)整期。
土地市場(chǎng)整體趨冷分化加劇
報(bào)告稱，2014年上半年土地市場(chǎng)迎“開門紅”，尤其是前兩個(gè)月持續(xù)火爆，但3月份全國(guó)土地市場(chǎng)驟然降溫。第二季度環(huán)比增速進(jìn)一步放緩，同比增速出現(xiàn)連續(xù)六季度上漲后首次微降。總體來看，2014年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供求總量不及去年同期，市場(chǎng)呈整體下行與城市分化并存趨勢(shì)愈加顯著之勢(shì)。
根據(jù)CREIS中指院全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年1~6月，全國(guó)土地市場(chǎng)先熱后冷，年初延續(xù) 2013年火熱態(tài)勢(shì)，3月以來土地市場(chǎng)明顯降溫，供給持續(xù)大于需求，供求量同比雙雙加速下降，樓面均價(jià)漲幅漸小，溢價(jià)率持續(xù)走低，出讓金止升轉(zhuǎn)降，上半年微增0.1%。
報(bào)告稱，各能級(jí)城市市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，一線城市供求總量大幅下降，樓面均價(jià)翻倍上漲，出讓金大幅上漲超過40%；二、三線城市供求量中幅下降，樓面均價(jià)小幅上漲，出讓金小幅下降。
未來展望下半年土地或“低價(jià)甩賣”
中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員張慧芳表示，土地市場(chǎng)目前正處于理性回歸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，但地方政府推高地價(jià)的欲望依然強(qiáng)烈，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場(chǎng)的自我調(diào)整節(jié)奏。
張慧芳稱，上半年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)總體供大于求，在成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價(jià)反而上漲了21%，特別是一線城市地價(jià)翻倍增長(zhǎng)至102%。這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然屬性，以及市場(chǎng)依然看好未來房?jī)r(jià)有關(guān)，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)并采取招拍掛出讓方式造成的。
但是，張慧芳同時(shí)也指出，2014年，大規(guī)模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價(jià)大量推地。考慮季節(jié)性因素，下半年房企銷售將進(jìn)入高峰期，資金會(huì)相對(duì)充裕，拿地意愿也會(huì)有所抬頭，帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸活躍。
（法晚）
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