蘇州、杭州、上海、武漢……在過去的幾個月里,不少地方政府一直在放松限購和不放松限購之間“糾結(jié)”。盡管限購松綁傳言絡(luò)繹不絕,官方的澄清也紛至沓來,但不可否認(rèn)的是,限購放松已成蔓延趨勢。
盡管時至夏季三伏,樓市卻傳出陣陣“寒意”。從普漲到普跌的轉(zhuǎn)折,樓市僅用不到半年時間。6月份,中國70個大中城市中,55個城市新建商品房價格環(huán)比下跌,52個城市二手房價格環(huán)比下跌。被視為“最抗跌”的北京、上海、廣州、深圳四個一線城市樓市也逐步“淪陷”。
隨著整體市場的疲軟,業(yè)內(nèi)稱,目前限購政策或迎來逐步退出的“窗口期”。限購松動之下,下半年樓市將何去何從?
限購松綁傳聞此起彼伏
“蘇州樓市限購已做調(diào)整,90㎡以上住房全面放開,90㎡以下仍按照以往政策執(zhí)行,目前已開始執(zhí)行。” 7月21日蘇州市住建局正面回復(fù)了市場對于限購放開的傳言。
這是自2011年3月蘇州限購令執(zhí)行以來的首次調(diào)整。另一個正處于限購松綁風(fēng)口浪尖的城市杭州蕭山,也已確定不查檔可以購房,新華網(wǎng)記者獲悉相關(guān)正式文件將于本周出臺。
今年以來,限購松綁的傳言一直活躍在市場上。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,在此前限購的49個城市里,南寧、天津、無錫、海口、溫州、呼和浩特、濟(jì)南、蘇州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整;呼和浩特、濟(jì)南、無錫更直接表態(tài)取消限購。除此之外,福建、長沙、寧波、沈陽、昆明、成都、廈門等城市放松限購的市場傳聞也頻出。
多位市場人士都認(rèn)為,接下去將有更多城市松綁或是取消限購,但短時間內(nèi),還很難看到一線城市大幅松綁或是退出限購。
限購該松綁還是不松綁?
住建部政策研究中心主任秦虹對新華網(wǎng)記者表示,限購的目的主要是抑制投資投機(jī)性需求,但目前,投資投機(jī)性需求已經(jīng)占比不高。同時,過去國內(nèi)樓市的供求是偏緊的,但是近兩年,國內(nèi)樓市的供應(yīng)增速快于銷售的速度,局部地區(qū)確實已經(jīng)供過于求。在這樣的背景下,國家提出了分類調(diào)控的方針。因此,是否應(yīng)松綁或取消限購,也應(yīng)該因地制宜。
另一方面,市場也預(yù)計限價、限貸政策將出現(xiàn)不同程度的松動,樓市松綁風(fēng)潮正在醞釀。
九成房企銷售未達(dá)半年目標(biāo)
限購甚至限貸松綁,也未必就能救市。以往昂昂上行的樓市如今的銷售業(yè)績?nèi)找骐y看。
記者整理多家上市房企銷售數(shù)據(jù)以及機(jī)構(gòu)統(tǒng)計報告發(fā)現(xiàn),全國前五十強(qiáng)房企中只有五家企業(yè)上半年銷售額達(dá)到全年目標(biāo)的50%,能達(dá)到40%或以上的房企也只有15家,九成房企的銷售額未達(dá)半年目標(biāo)。與此同時,縱觀53家已公布中報業(yè)績預(yù)告的房地產(chǎn)類上市公司,有22家凈利潤同比下降,占比超過四成。
盡管千億房企上半年表現(xiàn)略領(lǐng)先于大市,但不可忽視的是,大多數(shù)二三線房企出現(xiàn)明顯的下滑勢頭。在行業(yè)分析師看來,上市房企目前面臨最大的壓力應(yīng)該是業(yè)績下滑風(fēng)險。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為,由于多數(shù)房企半年報壓力巨大,預(yù)計在認(rèn)購下滑的情況下,房企降價的壓力有增無減,特別是在下半年,很多房企都將面臨最后一搏,“降價搶收”成下半年主旋律,“成群結(jié)隊”的百億房企和中小房企即將經(jīng)歷一場大浪淘沙的分化。
與此同時,在成交規(guī)模大幅下滑的情況下,各地的新增供應(yīng)卻達(dá)到了近五年同期的最高水平,并導(dǎo)致不少城市的庫存刷新了歷史新高,各地均面臨嚴(yán)重的去庫存壓力,出清周期持續(xù)延長。
數(shù)據(jù)顯示,2014年6月份,20個代表城市的可售面積達(dá)16834萬平方米,為2010年來最高水平,較去年同期大幅增長29.6%。出清周期方面,6月份20個代表城市的平均出清周期為18個月,較上月延長1.8個月,較去年同期延長8.6個月。其中北京延長2.7個月至17.6個月,為近年來出清周期的最高水平。
還有一點不容忽視的因素是,隨著房地產(chǎn)市場的急速轉(zhuǎn)冷,房企的資金狀況也開始趨緊。上半年,房企到位資金增速逐月走低。雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化,但如果房企不能通過降價有效回籠資金,或找到其它有效融資渠道,顯然將面臨經(jīng)營困境。
翻看主流房企在年初公布的計劃,大部分房企下半年的推貨比例都在六成以上,隨著新推貨加快,下半年的銷售進(jìn)度能否提速,成為其能否順利沖刺全年目標(biāo)的關(guān)鍵。
下半年樓市何去何從
今年已有將近20個城市放松了限購政策。但由于供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)轉(zhuǎn)向,購房者觀望情緒依然濃厚,因此去庫存壓力不容樂觀。
房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、土地供應(yīng)量三大數(shù)據(jù)一般是衡量樓市走勢的前行指標(biāo),回看近日國家統(tǒng)計局和國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn)上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及土地供應(yīng)量均出現(xiàn)了回落的態(tài)勢。實際上,從年初開始,“量”的指標(biāo)就已開始收縮,印證了如今“價格”指標(biāo)的下跌。
對此,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長盛來運認(rèn)為,上半年樓市出現(xiàn)回落是市場自身的內(nèi)生調(diào)整需要,也是一種向理性回歸的正常反應(yīng)。
房冷、地冷是否說明樓市“探底”?對此,全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組負(fù)責(zé)人趙松在接受記者采訪時表示,樓市下降還未到“探底”程度。比如,在一線城市和一些區(qū)域熱點城市,雖然樓市成交量下滑,但價格并未整體下降。他認(rèn)為,如果沒有所謂“救市”,這一下行通道還得繼續(xù)走上一段時間。
眾所周知,地方紛紛救市的一大原因,是今年以來樓市下行的情況下,地方面臨著經(jīng)濟(jì)下行與財政金融風(fēng)險的壓力。
“地方政府松綁意愿強(qiáng)烈,在樓市降溫的情況下,地方政府受制于土地財政壓力,松動調(diào)控已經(jīng)成為定局,各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強(qiáng)則向新華網(wǎng)記者表示,地方政府不能輕易“坐不住”,要有意識地防止限購松綁的反作用。他指出,樓市低迷已成事實,樓市的調(diào)整期剛剛開始。下半年樓市還會持續(xù)調(diào)整,房價會繼續(xù)下行,而且部分城市的下行會更明顯。(記者 汪文品)
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