熱銷季動力明顯不足 購房者觀望情緒漸濃
“去年底好不容易東拼西湊準備好了首付，準備春節后就出手的。”在青島已經打拼五年的顧先生想在今年解決掉房子問題。不過，進入三四月份，市場上觀望氣氛逐漸變得濃厚了起來，房價下跌的消息也是風傳。顧先生現在越來越遲疑，買房子的事情也一拖再拖。記者了解到，像顧先生這樣轉入觀望狀態的剛需購房群體并非少數。“我們打算先租房，目前的形勢太微妙了。”市民于先生一直關注李滄一家樓盤，“新推的三期和首期價格竟然一樣，一般樓盤單價都是一期比一期高，三期平開感覺相當于降價了。”于先生坦言。
面對如此現狀，島城開發商則是深切感受到了市場的膠著。“最近售樓處到訪的人少，出手的人更少。”近日，西海岸一家樓盤的營銷負責人告訴記者，“以前市場上的購房者好像突然消失了，我們現在都在想辦法挖掘客戶。”記者在李滄一些樓盤發現，人氣相比去年并不旺。買房首付分期、買房送車位、買房送裝修、買房送面積……進入年中，島城不少樓盤開始出現各種更大的優惠力度，其中最引人注目的就是 “全民營銷”。現在島城一些開發商地毯式搜索購房者，有的是介紹買房成功提成1%，有的是錄入有效電話給報酬。
記者了解到，盡管如此，相比2013年島城樓市的火爆，2014年初樓市表現可謂冷清，繼“金三銀四”回暖動力不足，“紅五月”遇冷，六月份更是創下新低。銀海世邦提供的數據（見圖表）顯示，島城上半年樓市每月的成交量在五六千套左右。“2014年1月份全市住宅簽約量均高于上半年其他月份，主要是受2013年年底，開發商為沖擊年底業績，爭相開盤或加推，樓市火熱勢頭的延續，使得2014年1月份住宅簽約量仍保持在相對較高的位置。”銀海世邦董事長李新揚告訴記者。6月份的數據則明確反映了市場現狀，在樓市低迷現狀之下，銀行放貸速度依舊緩慢，致使購房者觀望情緒愈加濃厚。
樓市沒有暴跌跡象 未來市場依然樂觀
當下，面對購房者觀望、推盤量大、高庫存等情形，不少開發商在價格上做出了極大的退讓，優惠持續加碼。一些購房者認為，接下來很可能有大幅降價的情形。的確，“樓市又降了”是很多人喜聞樂見的消息。雖然相比2013年青島樓市遜色不少，但相比2012年，今年上半年新房成交量依然有明顯上漲，不少業內人士對下半年島城樓市持樂觀態度。記者采訪了島城多名地產人士了解到，他們多數認為，雖然房地產市場出現了調整的跡象，但是降溫并不等于降價。“總體看，今年樓市房價出現大幅下降的可能性不大，有望繼續保持一種平穩的態勢。”青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江告訴記者，目前樓市的調整是中國整個經濟結構的調整，并不是針對房地產市場的調整，因此房地產市場還將繼續保持一個平穩的局面。
“今年的市場情況和2011下半年、2012年上半年的情況比較相似，但是要好得多。”易居營銷集團青島公司事業四部總經理單良表示，面對當下的市場，全國也有放寬的呼聲，有些城市出臺了新政策提振市場。單良認為青島樓市的潛在需求強烈，作為沿海城市有很強的吸引力，外地購買力比較強勁，改善類需求也比較旺盛。“大的市場來看，島城的泡沫不是很大。尤其是市區的房價，在二線城市中單價偏低，因此下降的空間不大，畢竟開發商還有拿地成本。”華新園置業策劃經理李曉峰表示。
“現在限購城市多是限價，價格不能低于10%，否則過不了網簽。從去年底開始，有7個月的需求被壓抑，要是釋放出來很容易量漲價格漲。”青島中鐵祥豐置業有限公司營銷部部長禹用濤表示。“個人覺得，‘以價換量’只能是房企的階段性策略。”房價是因開發成本而設定的，經過多年發展和規范，房產開發凈利潤已經不多，即便房企大動作“以價換量”也是在保全成本的基礎上，消減利潤。
2014年上半年，各大房企的銷售成績單顯示，雖然整體市場氛圍不佳，銷售不暢樓市降溫，但萬科、富力等房企上半年累計銷售均較大幅增長。房地產市場未來依然樂觀，暫時的樓市分化，或許是更健康的市場升級，淘汰實力弱、產品次的開發商，大型房企或將規模更大，產品品質更高。同時從長遠來看，目前我國城鎮化率在50%左右，而歐美發達國家的城鎮化率在70%左右，新型城鎮化的目標
將顯著地推動房地產市場的需求。
樓市進入平穩期 房源選擇余地大
業內認為，面對不斷增強的壓力，房企在短期內依然會選擇以價換量。不過不少人認為當下購房者可根據自己的需求出手。“雖然優惠價不斷出現，很多購房者也期望買在最低點，但是想要買在最低點并不現實。”龍江表示，“現在一些樓盤降價程度大是真實的，比如萬科在青島推出了全產品線的優惠，讓利幅度比較大，如果是剛需且有購買力該買就買。”“上半年市場比較平淡，各開發商為了跑量推出了各種促銷手段，使得價格處于一個合理的區間。尤其是熱門的剛需產品，普遍維持在去年的價格水平。”禹用濤也認為當下是出手的好時機，“據我所知，不少開發商都采取了再定價的方式，使得價格到了最極限。”他告訴記者，隨后可能有政策利好。
部分購房者認為購房時機未成熟，仍將觀望。單良表示，目前市場處于膠著狀態，多是采取以價換量的方式，并且價格不斷調整，已經非常接近市場底部。他表示：“有些開發商回款要求高，為了業績好看，就打出優惠，使得樓盤性價比很高。像目前李滄有些樓盤均價在每平方米七八千元，和城陽一些樓盤價格相近，是很好的入手時機。比如很多新青島人以前在城陽置業，是因為那里性價比高，但是現在李村也有些樓盤性價比不錯，像火車北站附近的越秀·星匯藍灣價格是每平方米七千多元起，如果想要在青島置業就可以果斷出手。”對于一個真正剛需者，首先關注的是房子即時價格能不能承受，而不會管未來會不會漲跌。只有投資客才會特別關注這一點。因此，在島城房價出現階段性下降的時候，買房是一個好時機。
李曉峰也認為，今年島城樓市的價格可以說微漲，并且放量這么大，戶型、品質的可選性更大，對于剛需群體來說，今年比較適合出手，對于投資者來說，還需看個人眼光，因為現在總體價位不會上漲太大。島城一家樓盤的營銷負責人表示，目前的房價，大多數開發商已經告別暴利的狀態，購房者期望開發商大幅度降價并不現實，因為地價、稅費和建安成本都是剛性的。
調整只是暫時的 能承擔得起就買
很多業內人士及房地產專家的觀點顯示，樓市調整只是暫時的，全國樓市的情形并非那么悲觀，不能用個別市場來代表整體走勢，房價在不久的將來還是要上漲的。而此時，房地產市場正處于低谷期，對絕大部分購房者而言，買房好時機就是把握住樓市的低谷時期。正如華遠地產董事長任志強的說法：“我不敢預測明天的房價，但我敢說未來肯定會有一個反彈，有能力或有需求的購房者該買就買，不必挑時間。”
有網友表示，買房，主要還得看你的購買能力。因為你是買來住的不是買來炒的，沒必要過多注意會漲還是會跌。房價這東西很難琢磨，就算你是專家，也算不出會漲會跌的。所以你不能以這種心態去買房。你買房應該從自身的經濟能力和具體房價結合去考慮。覺得能承擔得起就買。
“雖然當下購房合適，但是不能過高期望，比如有的月收入過萬就要買別墅，即使湊足首付也是沒有還貸能力。”禹用濤建議說，對于購房者來說，如今住房購買需要選擇合適的面積，不是越大越好，三口之家選擇70至90平的最好，過小比如50平方米，還要看地段，不用非要住在香港路和海邊，比如李滄的住房要便宜，有的一平方米差2000元，90平方米的房子就能省出18萬元，如果覺得對時間和交通成本負擔得起，就可以買輛車代步。
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