專家：青島取消限購呼之欲出 黃島或率先放開

    原標題：專家:青島取消限購呼之欲出黃島或率先放開

    濟南自7月10日取消限購，青島是否會給自己松綁便成為輿論熱點。數據顯示，島城限購三年多以來，市南區、超高層、300㎡以上戶型三類房源受影響最大，其中很多成為賣不動的“蝸牛盤”。實際上，這幾年是島城房價漲幅較大的時期，萬元線一路北上，在今年5月已經越過李村公園，限購政策的去留成了一個值得廣泛討論的話題。專家認為，青島取消限購已經箭在弦上，只不過青島和濟南的情況畢竟存在差別，不宜“一刀切”直接解除限購，黃島可能率先放開。

    1限購限住了誰？外地土豪望房興嘆

    銳理數據平臺發布的數據顯示，從青島市商品住宅可售存量年度走勢來看，除2009年因成交大增導致存量略降外，近幾年來青島商品住宅存量一直在上升，2011年是調控后的第一個整年，存量上升了80%，2013年是調控后的第三年，市場對政策的敏感度降低，開發商和剛需紛紛入市，市場存量僅上升5% 。限購實行一年后，政策威力仍然強大，2012年新增房源主要集中在原膠南、膠州、城陽，未限購的近郊區為全市商品住宅市場熱點區域，當年全市商品住宅去化周期為15個月，同比減少5個月。市南區去化壓力最大，達30個月，李滄、城陽、平度、高新區去化壓力相對較少。300㎡以上大戶型去化最慢，需47個月，80㎡～90㎡去化最快，僅9個月。超高層房源去化最慢，達37個月，其次為別墅，而其余房源的去化周期基本在15個月左右。

    在樓市成交呈現罕見火爆的2013年，市南區、超高層、大戶型仍然是最難賣的。“這當然不是偶然的，可以說與限購政策息息相關。”克而瑞信息集團高級分析師張斌說，以市南海景房為例，本身目標客戶群就有限，主要購買者是外地“土豪”，他們身價一般在幾千萬元甚至上億元。“雖然‘土豪’繞開限購政策很容易，但限購政策始終會給他們帶來心理陰影，令他們望房興嘆。”

    “這些人頂多買一套，根本不會把戶口遷移過來再買一套。”銳理數據青島公司總經理馬光明說，“市南高端樓盤總價這么高，買的人少了，很多成了去化緩慢的‘蝸牛盤’。”

    2限購三年房價漲得快，萬元線已過李村公園

    根據銳理數據平臺的統計，截止到2012年底，青島存量房源主要集中在原膠南、膠州、即墨、黃島和城陽；未限購的且與青島市區近的近郊區為全市商品住宅市場存量增長最快的區域，存量占比較去年增加了7個百分點，其它區域占比均較限購第一年有所下降。

    科威國際不動產青島區域總經理孫杰指出，經過2008年調整之后，有了兩年的房價報復性上漲，2011年限購政策出臺后，抑制了房價過快上漲，但從全國范圍來說，漲幅仍然不小。剛需置業者的目光則一路向北，讓李滄區成為“剛需集中營”。“沿著地鐵線往北，首付越少、能負擔的貸款越少，你就得越遠離前海一線。”孫杰說，限購政策只能抑制投機性需求，但青島每年外來人口幾乎增長10萬，剛需一族和改善群體人數眾多，使得在房價高居不下的情況下仍繼續上漲。

    記者注意到，這些房產單價萬元的分界線不斷北移，2011年還停留在老四方和李滄區的交界處，由于限購等調控政策得到嚴格執行，萬元線在一年內沒挪動。然而，經歷了去年的瘋狂成交之后，萬元線大跨步北上。今年5月份虎山路小學附近一樓盤主打小戶型熱賣之后，萬元線越過了李村公園，直逼有著“李滄區香港中路”之稱的金水路。

    3去年限購引發假離婚潮，今年成擺設？

    青島限購政策這三年沒有多少變化，執行卻由緊趨松。在去年2月份“新國五條”出臺后，出現全國性的“搶房”現象，夫妻通過假離婚規避限購。市民胡先生和妻子名下各有一套70平方米的小套二，去年10月份孩子出生，要讓父母搬來一起住照顧孩子，想換套大一點兒的套三，不得不以假離婚的形式購房。

    銳理數據青島公司總經理馬光明認為，去年之所以成交火爆，主要原因除了“新國五條”引發的連鎖反應，還有就是限購政策執行前兩年壓抑了太多的需求。“一開始大家可能沒找到政策的漏洞，鉆空子的方法不夠普及，許多人也沒有那么大的購房積極性。但去年‘新國五條’一出，引發了市場的恐慌，而且去年商品房供應量上去了，使得被壓抑的需求集中爆發。”馬光明說，“去年卓越一路低價跑量，中海國際社區定位剛需快銷，還有很多改善項目入市，購房者沖破限購的動力很強，限購根本卡不住。”

    多名島城二手房經紀人透露，現在只是辦理納稅證明暫時有點兒困難，但補齊一年社保還是很簡單的。“現在對假離婚查得沒那么嚴了。是不是離了婚，房管部門又沒有和人社局聯網，也不會去人社局查證。”一家房產中介加盟店的謝店長說，“只要證明別弄得太假就行。限購漸漸成了擺設，倒是解決了一些從事代理的人就業問題。”

    4專家稱黃島有可能率先放開限購

    今年島城樓市陷入又一輪調整，5月份起就開始盛傳黃島取消限購。記者了解到，一大型開發商在黃島區今年目標銷售40億元的項目預計8月開盤，負責人表示，在項目開盤之前，至少黃島已經放開限購。“東部老城區如果放開，房價本來就高，如果再出現暴漲，地方政府是要擔責任的，保險起見，可以從黃島和城陽試行，再逐步向全市推進。”馬光明說，他個人認為即使全面取消也難以導致房價暴漲，甚至都無法刺激成交。

    “哪里降價引發老業主堵門‘維權’，說明是真降了，都降得讓早期購房者心疼了。黃島區的秀蘭禧悅山項目一下子降價那么多，標志著黃島樓盤賣得很艱難。”島城樓市分析人士張百忍說，現在最大的問題限購放不放開都沒有多大意義，可能漲不了房價，帶不來成交，只是成為一些開發商的“安慰劑”。

    科威國際不動產青島區域總經理孫杰認為，濟南人口規模遠沒有青島大，從周邊城市到省城發展的人成為剛需購房者，房地產市場發展比較平穩，加上霧霾天、桑拿天影響居住品質，炒房客賺不到錢，放開限購風險小。“濟南樓盤多為混合業態，一個小區既有剛需戶型又有改善產品，甚至不乏高端項目，既然放開限購就全面放開。青島不一樣，各個區域的購房者因需求不同可以分類，比如說李滄多剛需，市北多改善，也為青島逐步取消調控政策、實現軟著陸提供了條件。”