以房養老怎樣“養”
反向抵押養老保險并非我國首創，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權。
“反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權?！北１O會人身險監管部主任袁序成說。
事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利；投保人身故后，房產處置的剩余所得將會返還給繼承人。
中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和 “失獨老人”則是最合適的購買群體。
從國際經驗看，不只是養老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養老服務。保監會出臺的指導意見中就明確鼓勵 “針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務”。
房價漲跌怎么“算”
無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。
房產究竟價值多少？這無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質的房地產評估機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔?！?
如果房價上漲，房屋增值怎么辦？根據指導意見，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。
首都經貿大學保險系教授庹國柱說，對于參與型產品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產增值，按何種比例來分配？歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領取？這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產增值收益，抵押房產增值部分全部歸屬于投保人。
那么，如果房價下跌了怎么辦？業內人士指出，保險公司要承擔這個風險，對于專業的投資運行機構——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風險。
當然，這一商業保險新事物還面臨著房屋70年產權到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。
養老隱憂怎么“解”
“以房養老”商業保險的出爐，承載著豐富養老保障方式、拓寬養老保障資金來源的 “雙重期盼”，但這一產品對于緩解養老隱憂作用究竟有多大備受關注。
合眾人壽保險公司相關負責人介紹，這一新產品與該公司力推的養老產品的發展思路吻合，目前針對指導意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養老社區實現對接。
不過，業內的積極參與并不能扭轉市場對這一商業保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔保機構、資產評估等，與個人的信用系統完善健全有關，另一障礙則在于養兒防老和家產傳后的傳統觀念。
記者隨機采訪幾名武漢市民，他們表示不會把房產抵押出去?！耙苑筐B老相當于把房子賣出去了，我還是相信養兒防老，家里的房子會留給兒子?！蹦赀^半百的陳先生說。
業內人士坦言，“以房養老”商業保險是一種市場化的運作，不會成為養老的主流方式，有限的受眾、較高的門檻決定了其“小眾”屬性。
“‘以房養老’商業保險僅僅是我國社會養老保障體系的補充，這一試點的推出之所以引發爭議，不是產品有問題，而是作為社會養老保障體系的主干出現了缺失，化解養老困局所必需的普惠式基本養老產品仍有待于完善。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新這樣認為。
董登新同時建議，應從房產評估、土地政策、壽命估算、產品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點產品平穩落地。
【青島調查】
八成受訪者難接受
針對“以房養老”的話題，昨日記者采訪了30名60歲以上的老年人，其中有25人表示不贊同 “以房養老”。“有兒有女的，干嘛要把房子賣了養老啊。”一位受訪者對記者說。有部分受訪者表示自己辛辛苦苦買來的房子，自己百年后卻要上交給銀行，這是難以接受的。還有受訪者考慮到兒女和資金問題，表示對“以房養老”不認可。記者隨后又隨機采訪了20名受訪者的子女，與老人相比，年輕子女支持“以房養老”的人數較多，但也沒有超過半數。
“百年以后把房子交到外人手里，這顯然是不可能的事。”在老舍公園里鍛煉的王大爺告訴記者，房子歷來是祖祖輩輩世代相傳的，讓他把房子交給除子女以外的人，他堅決不認可。今年剛剛60歲的王大爺說，他現在在中山路上的房子是自己一點點攢錢買來的，他深知現今買房的困難，更越發覺得房子的珍貴?！拔覂鹤由涎芯可?，以后他掙了錢得養我老啊?！蓖醮鬆斦f，晚年生活應該是由兒女盡心盡力，老人過世后，家產再轉交給子女，這是天經地義的事。
住房與養老，兩者怎樣的一種關系最被市民認可？不少市民認為“以租養老”或許更合適，生前將房屋出租以滿足養老花費，等過世后留給兒女。今年62歲的劉紅霞原來住在黃島路老伴分的房子里，自老伴去世后，兒子就把她接到香港東路的新房子一起住，既方便照顧，也能幫忙帶帶小孫女，原來的老房子就租了出去，每個月能拿到近千元的租金?！拔矣X得這樣很好，房租也能補貼生活中的一些開銷?！眲⑴空f，比起拿房子抵押養老，把房子租出去用房租養老也不是不可，畢竟目前家里的生活壓力不是太大。她表示“以租養老”既可以收房租，而且老房子也能升值，比起房子讓銀行回收要好得多。記者 王曉先 楊博文
“保單+實物”模式更實惠
“以房養老”商業保險開閘，昨日，記者聯系“以房養老”走在行業前列的合眾人壽青島分公司，相關負責人表示目前該公司已經在武漢等城市推出了合眾人壽養老社區，已在湖北、沈陽、安徽、廣西4省市區落實用地并開工建設養老社區，北京、濟南、鄭州等地正在辦理征地手續，海南、江西、福建、上海、杭州、哈爾濱、青島、伊春等10余地正在洽談之中。
“買保險，將來不返錢，返個‘便宜’養老院。70歲客戶入住了，40歲、50歲、60歲客戶繳納保險年費，運行費用有著落，投資回報解決了，客戶每個月的支出也降低了。它的支付模式是買保險，將傳統養老保險的‘保單+現金’模式，轉變為‘保單+實物’模式?！焙媳娙藟鄄粍赢a投資事業部總經理王崢表示，“青島目前還沒有推出養老社區?！?
王崢表示，保險產業投資追求長期收益，其他商業投資多看重當期收益?！叭欢ㄟ^保險產品，設計20年、30年的保單、在長期內形成穩定的投資回報，則可以有效降低客戶每月支出的費用。”他算了一筆賬，以武漢推出的保險產品為例，第一種每年繳費2.9萬元，繳納10年，70歲可以入住，可居住10年，相當于每月租金2500元。第二種每年繳納保費4.8萬元，繳納10年，70歲入住，直至終身，假如活到90歲，月租金僅為2000元。
“以房養老在西方不是個什么時髦話題，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款?？墒窃谥袊?，以房養老作為一個新生事物，還不被絕大多數人所接受，主要還是觀念的問題?！鼻鄭u新華人壽青島分公司相關負責人張小鷹分析說。記者 景虹
【鏈接】
“以房養老”——“塔尖”上的養老
作為一個新興事物，“以房養老”在中國已開始探索，政府、銀行曾從不同層面開展過“以房養老”。
保監會此次開展試點的是“商業保險版”的“以房養老”，實際上是利用保險公司管理和資金上優勢，以房屋為抵押為投保人提供與生命等長的養老金。
從國外情況看，“以房養老”在歐美以及亞洲的新加坡、韓國、日本等較為成熟，但占比很低，是一種補充性的養老選擇。
例如，在美國，“以房養老”由政府主導，62歲以上的老年人可申請，市場空間非常小，每年簽約量在7萬例左右；在新加坡，“以房養老”由公益組織開展，在2006年推出后反響不大，經過一年運行，僅有10例成功簽約。
一些專家認為，如果將養老金體系比成一個金字塔，那么塔底是政府主導的基礎養老金，塔中是以企業年金為代表的補充養老金，塔尖是個人商業保險，而老年人住房反向抵押養老保險則是個人養老商業保險中的一個小眾產品。
養老問題需要政府、社會、個人合力解決，需要政府、市場共同發力，“以房養老”這種養老模式，實際上只是為老年人提供了多一項的選擇。
【評論】
“以房養老”不能淡化政府職責
保監會23日公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，意味著這一全新的養老方式在爭議中邁出了新步伐。在為創新養老方式之舉點贊的同時，也要謹防在試行“以房養老”中政府不履行公共職責。
當前，我國銀發浪潮來襲，60歲以上老年人口超2億；養老保障水平還比較低，城鄉居民基本養老金人均每月只有81元。推進以房養老等新型養老方式，無疑有助于完善養老保障體系，豐富養老保障方式。
從制度設計上看，“以房養老”是一種保險產品。既然是產品，購買者理應有自主選擇權，不能強買強賣。因此，落實“以房養老”應遵循市場規律，防止以行政手段強力推行。
防止以行政手段強制推行，并不意味著“看得見的手”無所作為。相反，政府的公共職責更需加強。
一方面，政府應大力發展養老服務業，為“以房養老”落地生根提供土壤。當前，我國養老市場發展滯后，養老機構、養老服務在數量與質量上嚴重不足，老人與養老床位之比為50∶1。如果房產抵押出去卻買不到相應的養老服務，“以房養老”豈不成為“水中花鏡中月”，又怎么發揮有益的補充作用呢？
另一方面，政府應高舉監管利器，為購買“以房養老”的消費者保駕護航，既要防止借“以房養老”概念游說老年人抵押個人住房進行消費貸款引發多重風險，又要針對金融分業經營的格局完善體制機制，避免重復監管與監管漏洞。
從國際經驗來看，“以房養老”尚屬小眾產品。從我國現階段國情來看，“以房養老”面臨著與傳統養老方式的博弈、房價不確定因素的風險等。正是基于此，指導意見中明確，“不得夸大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用”。因此，針對產權、理念、房價波動等難點，政府還應搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，從政策框架上給出解決方法。
“以房養老”是一項系統工程，保險機構應完善產品設計，購買者要量力而行，政府則應加強監管。只有各個鏈條緊密咬合，才能讓補充養老的作用真正落到實處。
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