中國保監(jiān)會23日正式發(fā)布指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘。那么，這一“保險版”以房養(yǎng)老開閘，將給百姓帶來怎樣的養(yǎng)老新選擇？購買這一保險是否存在風(fēng)險？為回答種種疑問，記者采訪了相關(guān)機構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士。
以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”
反向抵押養(yǎng)老保險并非我國首創(chuàng)，在一些發(fā)達國家已經(jīng)嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。
“反向抵押養(yǎng)老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)。”保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成說。
事實上，“保險版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利；投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會返還給繼承人。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和 “失獨老人”則是最合適的購買群體。
從國際經(jīng)驗看，不只是養(yǎng)老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會出臺的指導(dǎo)意見中就明確鼓勵 “針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險、健康管理、金融理財?shù)确?wù)”。
房價漲跌怎么“算”
無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險和不確定性都來自房價的波動。
房產(chǎn)究竟價值多少？這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導(dǎo)意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔(dān)。”
如果房價上漲，房屋增值怎么辦？根據(jù)指導(dǎo)意見，保險公司推出的試點產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系教授庹國柱說，對于參與型產(chǎn)品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來分配？歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取？這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產(chǎn)品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。
那么，如果房價下跌了怎么辦？業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司要承擔(dān)這個風(fēng)險，對于專業(yè)的投資運行機構(gòu)——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風(fēng)險。
當(dāng)然，這一商業(yè)保險新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。如果續(xù)期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。
養(yǎng)老隱憂怎么“解”
“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險的出爐，承載著豐富養(yǎng)老保障方式、拓寬養(yǎng)老保障資金來源的 “雙重期盼”，但這一產(chǎn)品對于緩解養(yǎng)老隱憂作用究竟有多大備受關(guān)注。
合眾人壽保險公司相關(guān)負責(zé)人介紹，這一新產(chǎn)品與該公司力推的養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)展思路吻合，目前針對指導(dǎo)意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)對接。
不過，業(yè)內(nèi)的積極參與并不能扭轉(zhuǎn)市場對這一商業(yè)保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔(dān)保機構(gòu)、資產(chǎn)評估等，與個人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，另一障礙則在于養(yǎng)兒防老和家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念。
記者隨機采訪幾名武漢市民，他們表示不會把房產(chǎn)抵押出去。“以房養(yǎng)老相當(dāng)于把房子賣出去了，我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的房子會留給兒子。”年過半百的陳先生說。
業(yè)內(nèi)人士坦言，“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險是一種市場化的運作，不會成為養(yǎng)老的主流方式，有限的受眾、較高的門檻決定了其“小眾”屬性。
“‘以房養(yǎng)老’商業(yè)保險僅僅是我國社會養(yǎng)老保障體系的補充，這一試點的推出之所以引發(fā)爭議，不是產(chǎn)品有問題，而是作為社會養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失，化解養(yǎng)老困局所必需的普惠式基本養(yǎng)老產(chǎn)品仍有待于完善。”武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新這樣認為。
董登新同時建議，應(yīng)從房產(chǎn)評估、土地政策、壽命估算、產(chǎn)品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點產(chǎn)品平穩(wěn)落地。
針對“以房養(yǎng)老”的話題，昨日記者采訪了30名60歲以上的老年人，其中有25人表示不贊同 “以房養(yǎng)老”。“有兒有女的，干嘛要把房子賣了養(yǎng)老啊。”一位受訪者對記者說。有部分受訪者表示自己辛辛苦苦買來的房子，自己百年后卻要上交給銀行，這是難以接受的。還有受訪者考慮到兒女和資金問題，表示對“以房養(yǎng)老”不認可。記者隨后又隨機采訪了20名受訪者的子女，與老人相比，年輕子女支持“以房養(yǎng)老”的人數(shù)較多，但也沒有超過半數(shù)。
“百年以后把房子交到外人手里，這顯然是不可能的事。”在老舍公園里鍛煉的王大爺告訴記者，房子歷來是祖祖輩輩世代相傳的，讓他把房子交給除子女以外的人，他堅決不認可。今年剛剛60歲的王大爺說，他現(xiàn)在在中山路上的房子是自己一點點攢錢買來的，他深知現(xiàn)今買房的困難，更越發(fā)覺得房子的珍貴。“我兒子上研究生，以后他掙了錢得養(yǎng)我老啊。”王大爺說，晚年生活應(yīng)該是由兒女盡心盡力，老人過世后，家產(chǎn)再轉(zhuǎn)交給子女，這是天經(jīng)地義的事。
住房與養(yǎng)老，兩者怎樣的一種關(guān)系最被市民認可？不少市民認為“以租養(yǎng)老”或許更合適，生前將房屋出租以滿足養(yǎng)老花費，等過世后留給兒女。今年62歲的劉紅霞原來住在黃島路老伴分的房子里，自老伴去世后，兒子就把她接到香港東路的新房子一起住，既方便照顧，也能幫忙帶帶小孫女，原來的老房子就租了出去，每個月能拿到近千元的租金。“我覺得這樣很好，房租也能補貼生活中的一些開銷。”劉女士說，比起拿房子抵押養(yǎng)老，把房子租出去用房租養(yǎng)老也不是不可，畢竟目前家里的生活壓力不是太大。她表示“以租養(yǎng)老”既可以收房租，而且老房子也能升值，比起房子讓銀行回收要好得多。記者 王曉先 楊博文
“保單+實物”模式更實惠
“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險開閘，昨日，記者聯(lián)系“以房養(yǎng)老”走在行業(yè)前列的合眾人壽青島分公司，相關(guān)負責(zé)人表示目前該公司已經(jīng)在武漢等城市推出了合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)，已在湖北、沈陽、安徽、廣西4省市區(qū)落實用地并開工建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，北京、濟南、鄭州等地正在辦理征地手續(xù)，海南、江西、福建、上海、杭州、哈爾濱、青島、伊春等10余地正在洽談之中。
“買保險，將來不返錢，返個‘便宜’養(yǎng)老院。70歲客戶入住了，40歲、50歲、60歲客戶繳納保險年費，運行費用有著落，投資回報解決了，客戶每個月的支出也降低了。它的支付模式是買保險，將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險的‘保單+現(xiàn)金’模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤?實物’模式。”合眾人壽不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理王崢表示，“青島目前還沒有推出養(yǎng)老社區(qū)。”
王崢表示，保險產(chǎn)業(yè)投資追求長期收益，其他商業(yè)投資多看重當(dāng)期收益。“然而通過保險產(chǎn)品，設(shè)計20年、30年的保單、在長期內(nèi)形成穩(wěn)定的投資回報，則可以有效降低客戶每月支出的費用。”他算了一筆賬，以武漢推出的保險產(chǎn)品為例，第一種每年繳費2.9萬元，繳納10年，70歲可以入住，可居住10年，相當(dāng)于每月租金2500元。第二種每年繳納保費4.8萬元，繳納10年，70歲入住，直至終身，假如活到90歲，月租金僅為2000元。
“以房養(yǎng)老在西方不是個什么時髦話題，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。可是在中國，以房養(yǎng)老作為一個新生事物，還不被絕大多數(shù)人所接受，主要還是觀念的問題。”青島新華人壽青島分公司相關(guān)負責(zé)人張小鷹分析說。記者 景虹
【鏈接】“以房養(yǎng)老”——“塔尖”上的養(yǎng)老
作為一個新興事物，“以房養(yǎng)老”在中國已開始探索，政府、銀行曾從不同層面開展過“以房養(yǎng)老”。
保監(jiān)會此次開展試點的是“商業(yè)保險版”的“以房養(yǎng)老”，實際上是利用保險公司管理和資金上優(yōu)勢，以房屋為抵押為投保人提供與生命等長的養(yǎng)老金。
從國外情況看，“以房養(yǎng)老”在歐美以及亞洲的新加坡、韓國、日本等較為成熟，但占比很低，是一種補充性的養(yǎng)老選擇。
例如，在美國，“以房養(yǎng)老”由政府主導(dǎo)，62歲以上的老年人可申請，市場空間非常小，每年簽約量在7萬例左右；在新加坡，“以房養(yǎng)老”由公益組織開展，在2006年推出后反響不大，經(jīng)過一年運行，僅有10例成功簽約。
一些專家認為，如果將養(yǎng)老金體系比成一個金字塔，那么塔底是政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)養(yǎng)老金，塔中是以企業(yè)年金為代表的補充養(yǎng)老金，塔尖是個人商業(yè)保險，而老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險則是個人養(yǎng)老商業(yè)保險中的一個小眾產(chǎn)品。
養(yǎng)老問題需要政府、社會、個人合力解決，需要政府、市場共同發(fā)力，“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老模式，實際上只是為老年人提供了多一項的選擇。
【評論】“以房養(yǎng)老”不能淡化政府職責(zé)
保監(jiān)會23日公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，意味著這一全新的養(yǎng)老方式在爭議中邁出了新步伐。在為創(chuàng)新養(yǎng)老方式之舉點贊的同時，也要謹防在試行“以房養(yǎng)老”中政府不履行公共職責(zé)。
當(dāng)前，我國銀發(fā)浪潮來襲，60歲以上老年人口超2億；養(yǎng)老保障水平還比較低，城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老金人均每月只有81元。推進以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，無疑有助于完善養(yǎng)老保障體系，豐富養(yǎng)老保障方式。
從制度設(shè)計上看，“以房養(yǎng)老”是一種保險產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，購買者理應(yīng)有自主選擇權(quán)，不能強買強賣。因此，落實“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵循市場規(guī)律，防止以行政手段強力推行。
防止以行政手段強制推行，并不意味著“看得見的手”無所作為。相反，政府的公共職責(zé)更需加強。
一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，為“以房養(yǎng)老”落地生根提供土壤。當(dāng)前，我國養(yǎng)老市場發(fā)展滯后，養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量上嚴重不足，老人與養(yǎng)老床位之比為50∶1。如果房產(chǎn)抵押出去卻買不到相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”豈不成為“水中花鏡中月”，又怎么發(fā)揮有益的補充作用呢？
另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購買“以房養(yǎng)老”的消費者保駕護航，既要防止借“以房養(yǎng)老”概念游說老年人抵押個人住房進行消費貸款引發(fā)多重風(fēng)險，又要針對金融分業(yè)經(jīng)營的格局完善體制機制，避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞。
從國際經(jīng)驗來看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國現(xiàn)階段國情來看，“以房養(yǎng)老”面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房價不確定因素的風(fēng)險等。正是基于此，指導(dǎo)意見中明確，“不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用”。因此，針對產(chǎn)權(quán)、理念、房價波動等難點，政府還應(yīng)搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，從政策框架上給出解決方法。
“以房養(yǎng)老”是一項系統(tǒng)工程，保險機構(gòu)應(yīng)完善產(chǎn)品設(shè)計，購買者要量力而行，政府則應(yīng)加強監(jiān)管。只有各個鏈條緊密咬合，才能讓補充養(yǎng)老的作用真正落到實處。
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