昨日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)新建商品房環(huán)比上漲的城市明顯減少，已從前一個(gè)月的44個(gè)減為15個(gè)。部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下降，5月青島新建商品房首次出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅為0.1%；二手房仍延續(xù)著今年4月份以來的跌勢(shì)，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。這意味著我市新房及二手房?jī)r(jià)格雙雙出現(xiàn)環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)。
全國(guó) 5月房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下降
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯減少，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下降。5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為15個(gè)和19個(gè)，分別比4月份減少了29個(gè)和16個(gè)；持平的城市個(gè)數(shù)分別為20個(gè)和16個(gè)，分別比4月份增加了2個(gè)和3個(gè)；下降的城市個(gè)數(shù)均為35個(gè)，分別比4月份增加了27個(gè)和13個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的35個(gè)城市中，環(huán)比從4月份上漲或持平轉(zhuǎn)為5月份下降的城市有28個(gè)；最大降幅為1.4%，比4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀指出，部分城市由于庫(kù)存壓力較大，加上近期市場(chǎng)預(yù)期不明，購(gòu)房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優(yōu)惠，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降。
不過他也指出，絕大部分城市房?jī)r(jià)同比仍繼續(xù)上漲。5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)為69個(gè)，與4月份相同；二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)為64個(gè)，比4月份減少了3個(gè)。
青島 新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%
具體來看青島，5月島城新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降了0.1%，同比上漲了6.1%。新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同樣環(huán)比下降了0.1% ，同比上漲了6.4%；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌了0.3%，同比上漲了1.8%。這是今年以來我市新建住宅及新建商品住宅價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降的局面，而二手房延續(xù)了4月份以來的跌勢(shì)，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。
從分類情況來看，90平方米及以下的新建商品住宅環(huán)比不漲不跌，同比上漲6.1%；而90平方米到144平方米的以及144平方米以上的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下降了0.1%的局面。可見，90平方米以下的剛需戶型仍是比較受歡迎的，而當(dāng)前支撐樓市的主力也就是這些剛需購(gòu)買者。至于大戶型則受到?jīng)_擊較大，多數(shù)出現(xiàn)銷售不暢的局面。
二手住宅方面，三種不同面積分類的住宅價(jià)格均出現(xiàn)了環(huán)比下降的局面，其中90平方米到144平方米的降幅最大，達(dá)到0.3%。
新房 低價(jià)入市吸引購(gòu)房者
面對(duì)持續(xù)的膠著局面，開發(fā)商開始放低姿態(tài)，不僅從價(jià)格直接優(yōu)惠購(gòu)房者，而且還推出送裝修、送物業(yè)費(fèi)等后續(xù)服務(wù)，來吸引購(gòu)房者。
浮山后位于青島市區(qū)中心，交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，已經(jīng)成為青島最大的居民社區(qū)聚集地，區(qū)域內(nèi)二手房單價(jià)已高達(dá)1.6萬/平方米—1.8萬/平方米，而地處該片區(qū)的新盤青實(shí)櫻花郡日前打出了13800元平方米的低起價(jià)，受到眾多島城置業(yè)者的追捧。項(xiàng)目目前主推82-144平方米小高層產(chǎn)品。此外位于李滄區(qū)的保利茉莉公館打出了8518元/平方米的價(jià)格。
二手房 房東有點(diǎn)挺不住
新房市場(chǎng)的低價(jià)入市不僅沖擊著二手房中介，對(duì)于房東而言也是不小的觸動(dòng)，為了能夠成功售出房源，房東不得不大幅度降價(jià)來吸引購(gòu)房者，“受到國(guó)隆幸福城的影響，其緊鄰的小區(qū)部分房東開始大降價(jià)，目前一套89平方米的二居戶型房東報(bào)價(jià)為84萬元。”據(jù)一名中介經(jīng)紀(jì)人介紹，年初時(shí)這套房源報(bào)價(jià)高達(dá)90萬元，并且當(dāng)時(shí)房東堅(jiān)持“絕不議價(jià)”，“這套房掛牌已有三個(gè)月，卻遲遲沒有售出，現(xiàn)在房東聽說緊鄰的新小區(qū)開盤單價(jià)或許不過萬元，為了盡早賣掉手中的房子，本月初主動(dòng)將房?jī)r(jià)降到84萬，以求快速成交。”記者登錄58同城、新聞網(wǎng)等網(wǎng)站的二手房板塊看到，該片區(qū)的二手房多數(shù)報(bào)價(jià)在1.1萬/平方米—1.2萬/平方米之間，個(gè)別建成年代新的報(bào)價(jià)更高。如5年前建成的保利百合花園小區(qū)，一套87平方米的精裝修二居室報(bào)價(jià)達(dá)到了115萬元，折合單價(jià)超過了1.3萬/平方米。
山東太平洋房屋市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人郝銀廣分析指出，與新房相比，二手房房源都是房東自持的個(gè)人房源，盡管市場(chǎng)不是很好，但絕大多數(shù)房東并不會(huì)像開發(fā)商那樣面臨持有成本大幅上升、資金鏈壓力巨大的問題，因此多數(shù)選擇暫時(shí)擱置售房計(jì)劃，當(dāng)然也不排除個(gè)別房東因?yàn)榉N種原因急于用錢而降價(jià)出售，但這不足以改變當(dāng)前二手房銷售量低迷的狀況。 （記者 孫靜芳）
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市，半數(shù)環(huán)比下降。這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了樓市正在“變臉”，也引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注，處于深度調(diào)整的樓市，路向何方？
主要指標(biāo)呈現(xiàn)下行樓市告別“高歌猛進(jìn)”
“我有套四環(huán)邊上的房子，去年底中介說每平方米能賣到4萬元，今年初說成交價(jià)在3萬8左右，如今又說只能賣3萬6左右，到底是趕快出手還是等等看？”北京一家國(guó)企員工李先生很是苦惱，二手房?jī)r(jià)格的一跌再跌，讓想賣舊房換新房的他猶豫不定。
買方煩心，賣方也苦惱。“現(xiàn)在觀望氣氛濃，大家都覺得房?jī)r(jià)要跌，我們也不停地?fù)Q掛牌信息，推特價(jià)房，想快點(diǎn)成交，房東也著急，但生意不好做。”上海普陀區(qū)一家中介門店業(yè)務(wù)員小程說。
事實(shí)上，對(duì)于一貫“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，今年上半年的各項(xiàng)指標(biāo)看上去并不美。全國(guó)商品房投資增速持續(xù)下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積和銷售額降幅不斷擴(kuò)大，土地購(gòu)置面積同比繼續(xù)下降，庫(kù)存增加，5月末比4月末增加750萬平方米。在新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)中，上海、深圳均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。二手房指數(shù)中，北京跌幅全國(guó)第一。
“原來市場(chǎng)賣的是未來價(jià)，現(xiàn)在要逐步回到現(xiàn)實(shí)價(jià)了。”上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)對(duì)眼下的市場(chǎng)變化五味雜陳。
中國(guó)社科院城市與房地產(chǎn)室主任倪鵬飛表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整局面已經(jīng)形成，而且是在劇烈調(diào)整中。”
過度透支不可持續(xù)調(diào)整符合市場(chǎng)規(guī)律
“這一年，也沒見出什么‘國(guó)幾條’，怎么市場(chǎng)就開始變化了？”鄭州市民王淼說。
市場(chǎng)掉頭，分化加劇，讓習(xí)慣于樓市“高歌猛進(jìn)”的人們，一時(shí)難以接受。“分類調(diào)控”這四個(gè)字，讓業(yè)內(nèi)人士感慨，以往是“政策很復(fù)雜，市場(chǎng)很簡(jiǎn)單”，如今是“政策很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)很復(fù)雜”。
在受訪專家看來，樓市的變化源自市場(chǎng)那只“看不見的手”。
倪鵬飛說：“過去每次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整都是由于房?jī)r(jià)過度上漲導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌，中央和地方出臺(tái)更加強(qiáng)硬措施抑制需求，影響市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致出現(xiàn)換量市場(chǎng)調(diào)整。但這次是在政府沒有任何加碼調(diào)控狀況下，市場(chǎng)自發(fā)的反應(yīng)，表明市場(chǎng)的調(diào)控之手在發(fā)揮作用。”
更多專家認(rèn)為，這樣的變化符合市場(chǎng)規(guī)律。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“樓市是市場(chǎng)，一定會(huì)有上下波動(dòng)調(diào)整，波動(dòng)是常態(tài)，不可能一成不變。”
樓市調(diào)整的背后是過度透支住房需求。以房?jī)r(jià)環(huán)比下跌明顯的杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。開發(fā)商的降價(jià)恰恰暴露出浙江樓市長(zhǎng)期以來高價(jià)位與城市定位“嚴(yán)重錯(cuò)配”的深層問題。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說：“有的開發(fā)企業(yè)在一個(gè)城市做一個(gè)項(xiàng)目，恨不得把這里三四年的供應(yīng)做完。這樣高的銷售業(yè)績(jī)不可能持續(xù)，哪有那么多韭菜可割？”
與此同時(shí)，過度透支的土地供應(yīng)同樣觸目驚心。數(shù)據(jù)顯示，近十年我國(guó)土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的比重普遍超過40%。
倪鵬飛說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，潛在過剩很嚴(yán)峻。本輪樓市調(diào)整與近年來過度購(gòu)房需求的釋放和透支關(guān)系緊密。”
“陣痛”無需過度反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)尚要提前防范
房?jī)r(jià)步入下行通道，并不為所有人樂見。
近期，廣州一住宅項(xiàng)目降價(jià)銷售，老業(yè)主坐不住了，試圖封閉小區(qū)，阻止售樓員和看房者進(jìn)入。在商品房預(yù)售制度存在的背景下，房?jī)r(jià)短期下調(diào)而引發(fā)購(gòu)房人與開發(fā)商之間的矛盾，并不鮮見。這樣的“陣痛”無所不在：政府土地出讓收入減少；財(cái)務(wù)杠桿高、激進(jìn)購(gòu)置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的基金、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者都面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。值得關(guān)注的是，從一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行在合理區(qū)間偏低的位置，下行壓力始終未減。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)不振、投資下滑有關(guān)，反過來經(jīng)濟(jì)下行又影響市場(chǎng)預(yù)期、加重市場(chǎng)不振。
面對(duì)種種風(fēng)險(xiǎn)，政府 “看得見的手”該如何自處？
劉洪玉認(rèn)為：“政府應(yīng)該持積極、謹(jǐn)慎的態(tài)度。一方面是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)調(diào)整過程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的過程；另一方面要防止市場(chǎng)短期過度調(diào)整損害市場(chǎng)穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。”
專家建議，在政策上堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求，以民生為先發(fā)展住房市場(chǎng)。守住個(gè)貸不擴(kuò)大杠桿的底線，加快推進(jìn)保障房建設(shè)，保證低收入者的基本住房需求。積極推進(jìn)有利于形成長(zhǎng)效機(jī)制的土地制度改革、財(cái)稅體制改革等。
秦虹說：“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理關(guān)鍵是密切觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)，防止市場(chǎng)異動(dòng)引發(fā)的社會(huì)、金融和經(jīng)濟(jì)的危機(jī)出現(xiàn)。” 本版文圖均據(jù)新華社
房?jī)r(jià)逐漸回歸理性
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的“5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，5月份，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市進(jìn)一步增加，過半城市的新建商品住宅和二手住宅出現(xiàn)了價(jià)格下跌。
專家認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的主要原因是由信貸收縮引起的需求萎縮。通過市場(chǎng)自身調(diào)整，房?jī)r(jià)有望逐漸合理回歸。
專家分析認(rèn)為，從近幾個(gè)月樓市的數(shù)據(jù)看，樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)得到確認(rèn)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)恐將進(jìn)一步持續(xù)。
盡管從3月開始，部分房地產(chǎn)企業(yè)即開始采取降價(jià)或折扣策略以價(jià)換量，但并未帶來樓市成交量的整體上行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的 “2014年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)商品住宅銷售面積31946萬平方米，同比下降9.2%；住宅銷售額19720億元，同比下降10.2%。
住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，在央行和銀監(jiān)會(huì)表態(tài)支持首套房需求的情況下，個(gè)人房貸政策將日益寬松。房地產(chǎn)市場(chǎng)可通過自身調(diào)整理順價(jià)格，激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)買意愿，從而符合市場(chǎng)需求。
緣何“雷聲大雨點(diǎn)小”
上月中旬，中國(guó)人民銀行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。
如今，央行“喊話”力挺居民首套房信貸需求已經(jīng)滿月，但不少地區(qū)的住房按揭貸款的緊張情況卻未見緩解，利率上浮、排隊(duì)等“貸”等現(xiàn)狀，令懷揣著安居夢(mèng)想的居民，遭受著首套房貸政策“雷聲大雨點(diǎn)小”的尷尬。 房貸緊張情況沒緩解
“房貸緊張情況沒有感受到明顯緩解，還是有排隊(duì)等待放款的情況，基本沒有看到央行喊話的效果。”我愛我家市場(chǎng)調(diào)研部門的分析員告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士指出，“窗口指導(dǎo)”效果不大，商業(yè)銀行發(fā)放首套房貸的積極性仍偏弱。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持降溫態(tài)勢(shì)。
“金融圈內(nèi)流傳著‘十不我貸’，其中有一句是，‘打折房貸昨日夢(mèng)想，商業(yè)地產(chǎn)城市暮光’，說的就是商業(yè)地產(chǎn)已是夕陽產(chǎn)業(yè)，成為銀行規(guī)避和惜貸的領(lǐng)域之一。”一位國(guó)有大行分行負(fù)責(zé)人告訴記者。
個(gè)人住房按揭貸款有抵押、低風(fēng)險(xiǎn)，歷來屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在商業(yè)銀行的資產(chǎn)組合中占到一定配比。有些人不明白，原先的銀行熱烈爭(zhēng)搶的領(lǐng)域?yàn)楹魏鋈痪捅幌訔壛耍?樓市風(fēng)險(xiǎn)促銀行冷靜
“個(gè)人住房按揭貸款資質(zhì)相對(duì)穩(wěn)定，但這是建立在房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定基礎(chǔ)上的。”南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所教授周京奎表示，但隨著多地房?jī)r(jià)下調(diào)，部分樓盤降價(jià)銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍在逐步暴露，不少商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考量，還是選擇惜貸以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。
“在房地產(chǎn)發(fā)展繁盛時(shí)期，商業(yè)銀行有過一段盲目的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，各家銀行都在拼樓盤、搶客戶、比優(yōu)惠，但這是不正常的。”建行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不再景氣，銀行也開始冷靜下來，要根據(jù)客戶資質(zhì)進(jìn)行評(píng)分，實(shí)現(xiàn)差別化的信貸條件。
“在住房銷售規(guī)模大幅下降、價(jià)格不穩(wěn)定時(shí)，銀行無法精確判定房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，多持觀望心態(tài)，在審核客戶時(shí)自然會(huì)提高授信門檻，這也使得不少客戶在資質(zhì)審核時(shí)難以過關(guān)，審貸一拖再拖。”周京奎說。 利息較低房貸成“雞肋”
5月以來，一線城市樓市成交量依舊疲軟，二三線城市成交量弱反彈，首套房利率也根據(jù)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有所分化，“漲價(jià)貸”比比皆是。就北京地區(qū)而言，首套房利率大多是基準(zhǔn)利率上浮5%到20%，而福建首套房貸利率普遍上浮10%左右，海口市的部分銀行甚至將首套房利率上浮30%。
此外，在銀行存款搬家、影子銀行發(fā)展迅猛等因素推動(dòng)下，銀行信貸資源更為緊俏，分析人士認(rèn)為，銀行基于利潤(rùn)的考量，不排除將一些有限的信貸資源投放給地方融資平臺(tái)等收益更高的項(xiàng)目中，而利息較低的房貸則成了“舅舅不疼、姥姥不愛”的雞肋業(yè)務(wù)。
在互聯(lián)網(wǎng)金融和利率市場(chǎng)化的雙面夾擊下，銀行攬儲(chǔ)成本大幅攀升。銀率網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，6月1日至7日銀行發(fā)行的非結(jié)構(gòu)行人民幣理財(cái)產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率為5.18%。按照目前5年期貸款利率6.55%計(jì)算，若實(shí)行85折優(yōu)惠銀行幾乎無利可圖。 近期不會(huì)出臺(tái)過于強(qiáng)硬政策
專家指出，發(fā)展個(gè)人住房信貸是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化和落實(shí)普惠金融的重要舉措，也是重點(diǎn)的民心工程，監(jiān)管部門力挺首套房貸的態(tài)度非常明確，但銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀面前依然保持著審慎的態(tài)度。
銀監(jiān)會(huì)2013年監(jiān)管年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)2013年不良貸款余額214.4億元，不良貸款率為0.48%；住房按揭貸款的不良貸款余額為225.8億元，不良率為0.26%。
“如果央行出臺(tái)強(qiáng)力政策，勢(shì)必有助于加快首套房擴(kuò)大規(guī)模，緩釋目前緊張的房貸需求。”周京奎表示，但就數(shù)據(jù)來看，整個(gè)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)貸款方面質(zhì)量還是比較穩(wěn)定的，監(jiān)管部門要是判斷目前房?jī)r(jià)變化對(duì)于金融的穩(wěn)定性不會(huì)產(chǎn)生太大影響，近期將不會(huì)出臺(tái)過于強(qiáng)硬的政策。
請(qǐng)輸入驗(yàn)證碼