“這不是霸王合同嗎？”在一些樓盤的簽約現場，不少購房者會對
購房合同不滿意，因為他們感覺合同往往向著開發商，但是也無可奈何，因為開發商的合同是根據示范文本制定的。不過5月26日，這一現象或將改觀，因為住建部和國家工商總局聯合發布了新版《商品房買賣合同（預售）示范文本》、《商品房買賣合同（現售）示范文本》。記者發現，此次發布的2014新版購房合同更加注重購房者權益的保護。
新版合同突出保障
2000年，國家修訂了購房合同示范文本，14年來，盡管房地產業發展迅速，但是購房合同文本始終沒有任何改動。2000年合同也成為不少開發商偏袒自己的武器。比如家住市北區的李先生就發現開發商在購房合同中規定 “本協議簽訂×日內，認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還”，并且購房者未按期簽合同不退定金還要賠違約金。然而開發商延期交房卻不算違約，并且沒有違約金。“我覺得購房合同至少應該雙方權利義務平等。”李先生表示。
新版購房合同是在2000年版的《商品房買賣合同示范文本》基礎上修訂而成，更加注重買受人權益的保障，細化描述商品房的基本情況，規范了商品房交付條件和交付手續，新增規劃設計變更方面相關約定，單列商品房質量和保修責任，同時對法律法規沒有明確規定的事項，引導買賣雙方自行約定以避免糾紛，細化了買賣雙方的違約責任。住房城鄉建設部相關負責人表示，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，更加注重買受人權益的保障。
近日，記者走訪多個樓盤銷售中心發現，開發商依然沿用老版本的購房合同。青島房地產交易中心相關工作人員表示新版購房合同的使用時間未定。
重點針對違規操作
記者在住建部網站上看到了新版購房合同示范文本，這個文本共有十章，正文就有26頁。其中，新版預售合同共分十章，內容分別為合同當事人、商品房基本狀況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續、面積差異化處理方式、規劃設計變更、商品房質量和保修責任、合同備案與房屋登記、前期物業管理和其他事項。
業內人士認為，此次新版合同更加詳細，增加的多是針對近些年開發商多發的違規操作的規避辦法。比如近幾年，開發商延期交工、房屋質量不合格，卻不按合同支付購房者違約金的事例層出不窮。記者注意到，新版購房合同細化了買賣雙方的違約責任，如明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。其中引入懲罰性賠償內容，對存在房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形，約定開發商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
此外，新版合同示范文本第二章還增加了 “房屋權利狀況承諾”一條，明確出賣人對所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、“限制轉讓”等作出承諾，并列出其他可自行約定的情況，而買房人則承諾使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等。
相關鏈接 購房者簽合同還需謹慎
雖然新版購房合同出了示范，但由于這一合同不是強制執行，開發商大多都會選擇對自己有利的條款，同時刪除一些不利條款。而購房者一般都處于弱勢地位，在法律細則上也很難和開發商的法律團隊匹敵。因此，有律師建議，購房者在簽訂合同時，一定要仔細閱讀合同條款，慎重做出決擇。
兩個版本分別對應期房和現房
新版購房合同由原來的一個版本細分成了兩個版本，分別適用于購買期房和現房。
住建部相關負責人在接受媒體采訪時曾表示，由于商品房預售存在許多不可預測的因素，以往購房者和開發商也經常因為商品房預售時的承諾與最終交房時的標準不一致而產生糾紛，因此新版合同分成了兩種版本，分別進行規范。
記者發現，新版購房合同與預售制度改革關系密切。新版合同在“商品房基本狀況”中，增加“預售依據”一欄，注明該商品房由哪個單位批準預售，以及預售許可證號等，還新增房屋抵押情況、房屋權利情況。業內人士指出，這些措施，可以完善現在的預售制度，防止開發商把已經賣給購房者的房子違規抵押給銀行或者擔保公司套現。
補充協議約定更加細化謹慎
由于2000年的合同示范文本并不完善，在購房過程中遇到的問題，往往會由開發商出具補充協議，雙方簽字后生效。不過，開發商往往借助增加補充協議條款來減輕自身在某些方面的責任，這就是常說的“霸王合同”。針對這種呼聲，新版購房合同特別強調了“補充協議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人的責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本（主）合同為準。”業內人士表示，這個條款的內容對開發商的殺傷力會相當的大，按照這個標準，許多開發商手頭現有的補充協議文本至少一半以上的條款要重寫。
記者發現，新版購房合同還將原先許多需寫入補充協議的內容寫入主合同中。例如，關于房屋的交付條件和交付手續，新版預售合同將相關內容統一歸納至第四章中，明確列舉交付時必須取得的證明文件，以及房屋交付時需滿足的供水、排水、供電、供暖、燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網絡等條件，以及公共服務和設施配套方面小區綠地、非市政道路、規劃車位車庫、醫療服務機構、幼兒園、學校等項目的具體建設期限和標準。
驗房不必再看開發商臉色
現在多數新房交付時是 “先收房再驗房”。去年在李村一家樓盤收房的毛女士說，收房時她特地花錢請驗房師來，結果卻遭到開發商的阻攔，開發商要求她先簽字收房才能入戶驗房。她簽字后，驗房師果然發現了一堆問題。
新版購房合同對此進行了規定：在辦理交付手續前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作為買受人查驗房屋和辦理交付手續的前提條件。業內人士認為，這一條款可使購房者能盡早了解到房屋是否存在質量問題，以便及時維權。如果是商品房地基基礎和主體結構存在質量問題，購房者有權解除合同和要求開發商賠償損失。新版購房合同除大幅強化了開發商的質量維修責任外，還要求將空氣質量、建筑隔聲、節能措施三項內容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發商一次整改的機會，再不達標的，購房者直接有權退房。而這三項措施，恰恰是現在開發商不重視的內容，特別容易構成違約。
明確買房后各種保障
由于現行合同的不完善，很多購房者即使簽訂了購房合同，也往往會遇到各種問題，尤其是購房之后的各種推銷電話，或者房屋維修時開發商已經消失。
對此，新版購房合同也是進行了細致規定。比如新版購房合同增加了買受人信息保密條款，明確開發商對購房者信息負有保密義務。新版住房合同首次明確提出 “出賣人對買受人信息負有保密義務”。日后，如果再遭遇信息泄露，不勝其擾，購房者有理由去起訴開發商侵權。
目前，國內房地產開發中普遍采用項目公司開發制，而項目公司一旦開發結束就被注銷，造成商品房有人賣、無人修的現狀。對此，新版購房合同特別約定了如果開發商不承擔質量保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任，這另一家單位可以是開發商的股東或者關聯公司。業內人士表示，這一方面是強化開發商的質量責任，所以此條款著重解決的是商品房的“養老問題”，即開發項目的項目公司注銷后的商品房質量責任承擔問題。本版撰稿 記者 王曉磊
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