今年以來，房地產市場進入下行通道，銷售的沖擊加上資金的壓力，以致行業兩極分化越來越明顯。
國際評級機構標普在6月9日的在線研討會上表示，年初至今中國房地產出現銷售疲弱，預期銷售將會在年中回升。標普指出，去年內地樓價升幅較大，預期是不可持續的，故料今年國內房地產平均售價下跌5%，從而帶動銷量回升，預期全年銷量增長10%。
對于今年上半年以來出現的降價潮會不會延續的問題，標普資深董事符蓓于會議中稱，價格會有一定下調空間。她預計，二季度房企會通過明顯調整推貨量來提振銷售，加快現金回流。
行業分化加速
據標普發布的報告顯示，今年以來全國范圍內的銷售量與去年同期較高的基數相比已經變弱，平均售價也開始下跌。不過大部分獲評級的開發商2014年初的現金余額水準較高，因此它們今年以來的降價幅度不大。
符蓓表示，2013年大多數房地產公司的銷售非常強勁，開發商對今年設定的目標平均比2013年的實際銷售額提高20%。盡管今年上半年銷售較淡，但總體上還是可以接受。
她預計，隨著房地產行業政策和信貸政策的有所放松，大量的新推盤入市和自住型需求可能將在今年下半年推動銷售量有所復蘇。
符蓓在研討會上還提到，由于部分地區房地產市場存在大量庫存，壓低了房地產的整體價格。而由于銷售和融資狀況將會比此前強勁的水準弱化，房地產商和各城市市場的兩極分化速度將在今年加快。
不過標普相信，其評級的大多數開發商有能力和資源抵御市場狀況艱難帶來的沖擊。但很多未獲評級的小型開發商將受到最大的沖擊，因為它們的銷售和財務實力明顯弱于實力更為強勁的競爭對手。
因此，標普認為小型開發商(特別是未評級企業)的銷售和財務前景可能不佳，部分企業可能出現違約或被收購。
符蓓指出，盡管經營狀況和融資環境的挑戰性高于2013年，但大型開發商擁有的資源足以令其抵御市場回調的影響和對行業進行整合。“由于國內存在政策因素，行業風險仍然較高，開發商的兩極分化步伐將加快。”
對于房地產行業出現的拐點，符蓓則從整個行業的利潤率來看待這個問題。她認為，未來幾年，房價會持續受到市場和政策等的影響，維持溫和。但是由于土地成本增速超過售價增速，利潤率下降將成為該行業的結構性趨勢。
房企融資風險較高
其實，房企除了銷售疲弱，于資本市場的表現也有所減緩。
對此符蓓表示，融資環境的確會有所放緩，從今年上半年境外的融資量來看，還是比較合理的。
據統計，今年上半年境外融資額大約是110億美金，而2013年境外融資額是200億美金。
但是，銀行和債券融資將限于大型開發商和更具市場知名度的企業，小型開發商可能將依賴于影子銀行，符蓓指出。
而信托貸款將保持快速增長，但監管機構有意予以限制，影子銀行產品的成本和可獲得性會快速削弱，從而威脅流動性狀況。因此，今年最大風險在于按揭貨款發放的收緊及資金釋放延遲。
標普預計，未來債券市場可能仍對歷史情況較好的獲評級開發商開放，債券發行步伐將有所放緩。
盡管如此，符蓓認為境外融資票面利率將在2014年整體上升，與境內借款相比仍具吸引力。“銷售復蘇最為亟需的支持因素是按揭貸款的增加，銷售疲弱的開發商在2015年面臨再融資風險較高。”
事實上，除了債券融資，信托貸款的快速增長表明信托已成為國內房企融資非常重要的渠道。但是，符蓓并不看好信托融資，她認為信托融資成本比前幾年要高很多，并且是存在上升的態勢和壓力的。
不過，從政策大環境來看，決策管理層已對金融方面有所放松。
6月6日，銀監會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示，要大力支持首套居民住房按揭貸款，同時抑制投資和投機需求。同時，銀監會也關注開發商的資本、現金流和財務狀況，防止出現資金鏈斷裂，發生金融風險。
符蓓認為，這是政策放松的明顯信號，未來限價的放松都是有可能發生的。
值得一提的是，在標普的報告中，過去的一個季度內，標普將兩家公司評級下調。其中，花樣年由BB-負面調至BB-穩定，恒大地產由BB-負面調整為BB負面信用觀察名單。
對此，標普表示，那些更為激進的以債務融資支持擴張或執行能力較弱的企業將面臨評級下調風險。
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