原標(biāo)題：小戶型商鋪租售活躍度高沿街門頭房投資風(fēng)險較小
商鋪投資堪稱物業(yè)投資中的“頂尖游戲”，一直不乏投資的傳奇故事。比如最為人津津樂道的臺東萬達廣場。如果2000年左右在臺東商圈或是東部商圈投資一間街鋪，如今一年的租金有可能抵得上當(dāng)年的售價。因此，許多人都有“一鋪養(yǎng)三代”的夢想。不過，投資失敗的反面例子也是俯拾皆是，有業(yè)內(nèi)人士坦言，由于關(guān)系商鋪人氣的原因很多，就算是專業(yè)人士，在商業(yè)項目開業(yè)前也很難斷言哪個商鋪一定是旺鋪。以至于有人說“投資商鋪就像押寶”，雖然有些玄乎，但也有一定的道理。
但投資商鋪畢竟還有一些基本的規(guī)律。當(dāng)下青島市民投資商鋪要考慮哪些因素呢？記者近日采訪島城樓市專家、投資達人、業(yè)內(nèi)人士，一起分享商鋪投資的策略要點。
【方向】社區(qū)門頭房風(fēng)險很小
我們此前分享的投資案例中，有人投資社區(qū)商鋪，雖然回報不是特別高但很穩(wěn)定。而投資綜合體或是商區(qū)的內(nèi)鋪，有的獲得十幾倍回報，有的卻血本無歸。那么到底是投社區(qū)商鋪還是商業(yè)項目的內(nèi)鋪呢？
樓市專家張百忍認(rèn)為，投資哪種商鋪首先要了解他們的風(fēng)險性大小。“商鋪分了很多類，老百姓大部分都可以接受的是沿街鋪，也就是門頭房，為什么門頭房大家可以接受呢？因為它風(fēng)險低。像其他的鋪是內(nèi)鋪、內(nèi)街，他們的接受程度不高，但收益有可能高。比如一條路上有十幾個商鋪都是門頭房，其他的開不了業(yè)，但是不影響你，你可以開業(yè)。其他的生意不好，但是你的生意可以很好。但是如果是商業(yè)圈的內(nèi)鋪，比如里面有20家鋪，其中19家都倒閉了，只有你在開業(yè)，你是不可能經(jīng)營好的，所以命運都是捆綁在一塊的，這就是風(fēng)險性。”
張百忍認(rèn)為，內(nèi)街商鋪是商業(yè)里最難的一種業(yè)態(tài)，做活需要眾多的細節(jié)因素。一個長坡可能就會影響商鋪的人氣，門前的一棵樹可能就會擋住門頭，導(dǎo)致生意蕭條。有的內(nèi)街商鋪處在大坡上，上坡下坡的坡度大，就不符合人們在消費時力求舒適的消費習(xí)慣。他認(rèn)為，分析商鋪的位置優(yōu)劣時要有人性化的意識，人都是圖方便、圖省事，哪里便利哪里人多。比如目前的新都心地塊商業(yè)網(wǎng)點，張百忍認(rèn)為面臨最大的問題是立交橋，立交橋比花壇面臨的影響更大，做商業(yè)一定要符合人的本性，解決好繞立交橋的問題。
青島社科院的有關(guān)專家也表示，城市綜合體需要大量的人氣來進行支撐，因此選址是非常關(guān)鍵的。近年來不少新建的綜合體位置相對來說比較偏，僅能吸引周圍居民進行消費，沒有形成商業(yè)氛圍，無法吸引外部客群，就不能聚集人氣，投資這樣的商鋪前景就不樂觀。
【選擇】投資小商鋪好轉(zhuǎn)手
選擇住宅的時候，戶型和面積是重要因素，在投資商鋪時，這同樣很重要。張百忍建議，首先要謹(jǐn)慎選擇商鋪面積，此外商鋪的戶型很重要，選擇戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高的商鋪，一來便于經(jīng)營，二來物業(yè)公司也方便管理；
“現(xiàn)在好賣的都是小戶型，比如面積在100平方米左右，客戶能承受的價格在每平方米2到3萬之間的商業(yè)網(wǎng)點最好賣。”太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周表示，很多大面積的網(wǎng)點，雖然單價很低，甚至比住宅貴不了多少，但仍因動輒上千萬的售價而嚇走了很多投資客。“客戶手頭的資金有限，雖然成交量中有動輒數(shù)千萬的網(wǎng)點，但九成的成交量是100平方米以下的商業(yè)網(wǎng)點。”他說，這部分客戶有一個典型的特點，本身已經(jīng)有多套住宅，再購買住宅無法貸款，無法享受優(yōu)惠利率，他們把目光瞄向了小戶型的商業(yè)網(wǎng)點，通過購買商業(yè)網(wǎng)點獲得升值和房租獲利。
【算賬】搞清回報率長遠打算
商鋪投資資金門檻高，技術(shù)含量也高，算清回報率是個基礎(chǔ)。山東太平洋房屋商業(yè)部經(jīng)理郝銀廣建議市民多了解要購買的商鋪周邊鋪面的成交價格，要多打聽周邊商鋪的租金價格，商鋪價格是由租金決定的。只要租金價格清晰，今后的投資收益就能知道個八九不離十，會有效控制風(fēng)險。衡量商鋪的性價比可以通過租金和價格，如果20年的租金可以達到購房價格，才屬于收益較為穩(wěn)定的。他表示，有一種情況會使投資商鋪出現(xiàn)風(fēng)險，要注意規(guī)避：就是在購買商鋪當(dāng)年，該商鋪周邊租金價格虛高。
記者采訪業(yè)內(nèi)人士了解到，青島市場一般商鋪的年租金遞增在3%-5%之間，而售價的上漲則遠高于這個數(shù)字，這也造成了租金、售價越來越脫節(jié)。據(jù)了解，2008年之前，青島商鋪投資回收期基本在18-20年之間，如今達到了25-30年。采訪中21世紀(jì)不動產(chǎn)青島泛海名人店業(yè)務(wù)人員介紹，在閩江路周邊，目前投資一間商鋪，按現(xiàn)在的租金，收回投資至少需要30年時間，而且多數(shù)商鋪交易稅比較高。業(yè)務(wù)人員表示，房東對售價預(yù)期過高，買家并不買賬，“回報率在4%-5%就算好商鋪了。”
提醒二手商鋪交易稅費挺高
如今，許多人把目光投向了商鋪市場，但忽視了如果想轉(zhuǎn)手獲利，商鋪價格上漲收益中的很大一部分要交稅。業(yè)內(nèi)人士提醒，投資網(wǎng)點房，要考慮到稅費問題，而二手網(wǎng)點的高稅費和高單價，也造成了交易難的情況。
一位商鋪持有人王先生告訴記者，自己在臺東有間商鋪，年租金接近20萬元，去年底的市場價在550萬元，但因急需資金，標(biāo)價450萬元出售，這已經(jīng)算比較低的價格，但因為交易稅超過100萬元，所以雖然降價但等了一個月也沒有找到買家。
記者采訪了解到，二手房商鋪的稅費中介很難說清，一個重要原因是它的計算比較復(fù)雜，非專業(yè)人士一般很難搞清楚。業(yè)內(nèi)人士介紹說，簡單來講，二手商鋪主要稅種營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅都是按增值部分征收，與上手成交價和本次成交價之間的差額有很大關(guān)系。持有年代越長，增值越高的商鋪，一旦交易稅費就越高。
據(jù)仲量聯(lián)行上海和華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒介紹，國內(nèi)商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓，賣家要交的稅有印花稅、營業(yè)稅附加、個人所得稅和土地增值稅。個人所得稅、土地增值稅是以增值部分征收，其中有一些扣除項目。
周志鋒說，個人所得稅是按物業(yè)增值部分的20%征收。土地增值稅則采用累進稅率，其中增值低于50%的部分，按30%征收；50%-100%的部分，按40%征收；100%-200%按50%征收；200%以上按60%征收。他舉例說，如果以200萬元的價格買進一間商鋪，以400萬元賣出，扣除一些持有期間發(fā)生的成本之后，粗略估算應(yīng)繳納的稅在160萬元上下。
正規(guī)交易當(dāng)中，這些稅都要由賣家承擔(dān)。但按青島二手房交易的慣例，通常賣家得凈價，而交易稅都由買家承擔(dān)。此外，買家還要繳納契稅和印花稅。（記者 劉文劍）
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