風雨飄搖的住宅市場也許并沒有看上去那樣脆弱不堪。
萬科和富力地產(chǎn)最新公布的5月份銷售數(shù)據(jù)顯示，大型住宅開發(fā)商似乎正在走出今年以來的頹勢。
德意志銀行的分析師在對一些企業(yè)和城市調(diào)研后相信，企穩(wěn)的跡象正在顯現(xiàn)，開發(fā)商只需動用適當?shù)慕祪r策略，便足以撬動依舊強勁的需求。
房價越跌越?jīng)]有人買的“崩盤情節(jié)”并未曾發(fā)生，看空者期待中的“硬著陸”情形今年恐怕難以上演。
五月弱市回暖
萬科在3日晚間發(fā)布了5月份銷售簡報，真實的數(shù)字比許多人預期的要樂觀不少。
5月份萬科實現(xiàn)銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環(huán)比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現(xiàn)最突出的單月。前五個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
富力地產(chǎn)的表現(xiàn)雖然不及萬科出色，其5月份合約銷售額約為27.8億元人民幣，合約銷售總面積約為22萬平方米，與去年同期相比分別下降5%和16%，但前五個月合約銷售金額約217.58億元，合約銷售總面積約142.3萬平方米，仍然較去年同期分別上升了40%及4%。
萬科與富力地產(chǎn)的表現(xiàn)并非個別現(xiàn)象，德意志銀行5月底對大型發(fā)展商的調(diào)研顯示，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業(yè)績普遍優(yōu)于4月，這是一個積極的信號。
德意志銀行對多個一二線城市的調(diào)研也顯示，購房需求在這些城市依然強勁，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現(xiàn)。
而政策方面，雖然大規(guī)模樓市刺激政策推出的可能性微乎其微，但5月中旬央行約談商業(yè)銀行要求加大首套房貸的支持力度以及地方政府陸續(xù)放松限購政策，均顯示出政府面對“風聲鶴唳”的樓市并未擺出放任不管的姿態(tài)，此外A股上市開發(fā)商再融資通道的打開，也表明監(jiān)管機構(gòu)必要時仍愿意對房地產(chǎn)業(yè)支持一把。
“總的來說，唱衰的市場參與者以及看空的海外投資者聲稱的崩盤并沒有發(fā)生。”德意志銀行的報告稱。
綠地集團董事長張玉良在最新的講話中也表現(xiàn)出謹慎的樂觀：“短期來看，預計未來3~4個月市場會繼續(xù)呈現(xiàn)比較嚴峻的狀態(tài)，但與此同時我認為外部環(huán)境可能會發(fā)生一些變化，但我不認為這是‘救市’，而是中央及各地為國家經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，按照市場化原則有所作為，隨著時間的推移會起到一定調(diào)節(jié)作用，因此預計今年四季度可能會好于現(xiàn)在。”
如果不以2013年為參照
如何理性地理解今年的市場？房地產(chǎn)業(yè)從來不缺少被情緒放大的分歧甚至對立的觀點，對看似矛盾的觀點作出進一步分辨往往比作出堅決的判斷更具有價值。
事實上，唱衰今年樓市的觀點很大程度上建立在將今年數(shù)據(jù)與去年數(shù)據(jù)所做的對比之上，但不能忽視的一點是，去年的樓市表現(xiàn)實屬異常。
2013年全國住宅銷售額同比增長達到26.6%，這樣的高增長從任何一個理性的角度來看都是難以維持的，這也直接導致今年的樓市數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出同比增長放緩甚至下滑的局面。
換言之，如果把今年的住宅市場表現(xiàn)放在更長的一個時間段內(nèi)予以觀察分析也許更能得出具有參考意義的結(jié)論。
“有幾個方面原因?qū)е氯ツ陿鞘斜憩F(xiàn)‘太好’，一是政策環(huán)境相對寬松，二是2010年至2012年樓市調(diào)控壓抑的需求被集中釋放，三是在利率優(yōu)惠、房價上漲的刺激下一些購房者選擇提前入市。”世邦魏理仕亞太區(qū)研究部主管金緯對《第一財經(jīng)（微博)日報》記者表示，與去年相比，今年的住宅市場難免有所回落，但情況并不算太糟，世邦魏理仕預計今年全年銷售量同比會出現(xiàn)5%的下跌，但整體房價仍然會有所上升。
德意志銀行的分析師也認為，如果不與2013年的數(shù)據(jù)作對比，今年的樓市數(shù)據(jù)其實并沒有看起來那么糟糕。以4月份的數(shù)據(jù)為例，今年4月住宅銷售金額和銷售量分別較2012年同期上升了49%和29%，價格則上升了15%，今年全年的數(shù)據(jù)預計也會明顯好于2012年以及之前的年份。
評級機構(gòu)穆迪5月底預計，未來12個月房地產(chǎn)銷售同比將溫和增長0~5%。
高庫存風險猶存
雖然對樓市整體行情的判斷并不一致，但業(yè)內(nèi)在一個問題上至少達成了某種共識，今年大型開發(fā)商與中小開發(fā)商的表現(xiàn)將出現(xiàn)分化。
由于今年流向房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金出現(xiàn)減少，資金將更多流入資質(zhì)較好的大型發(fā)展商，這無疑將增加中小企業(yè)以及個別項目的困難程度。
另一方面，去年大規(guī)模高價拿地的企業(yè)也將為之前激進的舉動吞下苦果，德意志銀行的分析師認為，信貸收緊以及銷售增長放緩都將給這些企業(yè)的現(xiàn)金流帶來壓力。
此外，住宅市場仍然面臨積重難返的困境，其中最突出的風險在于庫存。
穆迪的研究指出，近年來新房開工項目較多，提高了開發(fā)商的未售庫存水平。在銷售增長放緩的情況下，庫存水平將保持高位。
截至4月底，穆迪跟蹤的8個一二線城市的庫存約為14個月，接近此前的高點，即2012年2月大約16個月的庫存。
高庫存背景下的住宅市場仍然像一艘灌滿氫氣的飛艇，只是暫時無虞。
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