謝敏敏
在樓市最火爆的2016年，二線城市合肥被稱為“房價四小龍”之一，房價漲幅曾經多次位列全國第一。
隨后，“史上最嚴調控令”出臺。自去年10月份開始，各方面的統計數據顯示，合肥樓市逐漸降溫。
近日，合肥一樓盤因降價遭遇業主維權。這讓外界十分好奇合肥樓市的現狀：降價是個案還是普遍現象？一年時間不到，這個二線樓市的典型樣本，在調控的高壓下經歷了怎樣的轉變？
降價風波
因降價遭遇業主維權的樓盤，名叫皖新翡翠莊園。
經濟觀察報記者查詢了合肥市物價局網站，網站數據顯示，這個位于合肥市肥東縣的樓盤從今年1月13日開始備案，至今已經備案5棟房源，分別是3、5、13、15和7號樓。
此前4次的備案均價約為12888元/平方米。8月31日最新備案的7號樓，價格卻為11863/平方米。這意味著，同樣是躍層房源，此次備案價每平方米平均下降了1025元，以一套100平米的戶型計算，新房源降價幅度達到了10萬元以上。
9月初，部分業主在皖新翡翠莊園售樓處門口掛起了橫幅。對于降價的指責，該項目的解釋是，現在買7號樓都需交7—8萬的改造費，也就是躍層隔樓板的費用，但此前這個費用購房者可以選擇性繳納，如果繳納的話只是2.5萬。這樣算下來，總價其實和此前并沒有太大差別。
該項目一名銷售人員對記者透露，目前新備案的房源開盤時間還沒確定，預計在9月底，“7號樓的價格大概是每平方米賣11500元-13000元不等，具體一房一價。但是躍層的話，均攤下來每個戶型的價格大概是9400—9900元不等。具體價格要等開盤時最終確定。”該銷售人員說道。
該銷售人員強調，即便是按照這個價格購買，購房者也要單獨再交改造費用：“七號樓的隔板是整體改造的，因為隔板是贈送的面積，后期肯定要加維修費用。”
資料顯示，2016年6月29日，皖新投資集團以942萬元/畝競得店埠鎮沿河西路與龍城路交口西北角的肥東FD15-4號商住地，住宅樓面價7064.96元 /平方米，溢價率262.31%。這塊高價拿下的地，就是后來的皖新翡翠莊園。
工商信息顯示，皖新翡翠莊園的開發商為肥東皖新文化產業投資有限公司，其大股東為皖新文化產業投資（集團）有限公司，另外朗詩集團旗下的南京朗銘地產集團有限公司擁有其10%的股份。“這是虧本在賣。7000元出頭的樓面價，一年過去只賣11000元。”一位要求匿名的合肥房地產資深從業者對記者說。
該匿名人士透露，皖新在合肥有多個項目，之所以降價出售其實是限價環境下開發商的無奈之舉，“他們在合肥有多個項目。合肥的限價政策是要求全市均價不能超過13000元，他們在高新區還有個地價更高的項目，為了讓那個項目賣得更高，在備案的時候只能讓翡翠莊園的價格下調一點，從而不拉高平均價。這也是一種高低配。”該人士分析。
合肥樓市現狀
皖新翡翠莊園的降價案例，在合肥市場具有普遍性嗎？
從明面的數據觀察，合肥樓市確實有所降溫。合肥365地產家居網數據中心的數據顯示，上半年合肥市區共銷售了住宅類商品房10707套，環比下跌77.3%。
合肥學院房地產研究所副所長凌斌對經濟觀察報記者強調，一手房的數據并不能反映真實的樓市情況，“正常的話合肥市區全年成交量能達到8萬套，今年真實成交量預計在7萬套左右。雖然成交量比去年有所下降，但是我預計不會超過30%。”
二手房市場，合肥部分房產中介稱，濱湖板塊的降幅最大，多數降幅達到40%—50%，“快到腰斬的價格了”。
這一說法遭到了當地業內的否認。合肥物價局7月中旬表態：從監測數據來看，合肥樓市價格基本保持穩定，一些較高價格的樓盤在備案方面受到限制，房價整體漲幅明顯放緩。個別樓盤價格的漲跌，對整個樓市價格的影響十分微弱。從國家大的調控方向來說，保持房地產市場平穩健康發展是核心要求，樓市價格不會大漲也不會大跌。
多位業內人士受訪時坦承，今年合肥二手房價格確實有所下降。多次調研合肥樓市的易居研究院副院長楊紅旭表示，價格腰斬一說過于夸張，但濱湖板塊的二手房確實下跌了，相比高點，估計總體跌10—15%，個別急售房源跌三成左右。
楊紅旭認為，作為一個曾經房價漲幅位居全國第一的二線城市，合肥遭遇調控后的降溫最為明顯。他的論據是，截至2017年7月底，易居研究院監測的80個城市新建商品住宅庫存總量顯示，合肥新房庫存大增47%，排名第一，“樓市持續降溫，如今已經疲軟了。部分樓盤已經開始滯銷了，庫存自然大增。”
凌斌認為，判斷一個房地產市場是否降溫，一個很重要的因素是投資投機性購房比例是否大幅減少。從這個角度看，他認為合肥樓市確實降溫了：“去年下半年合肥的投資性購房比例超過40%。調控后，投資投機性購房比例非常小了，基本上都是真正的剛購房需求。”
前述匿名人士則透露，皖新翡翠莊園降價雖然只是個例，但是在合肥市場，開發商鼓勵購房者全款買房，也是一種變相降價，其表示，“如果是全款，一個平方米最多給3000元的優惠，很多樓盤都這么做。這樣是為了確保資金盡快回籠。”
(經濟觀察報)
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