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市場似乎永遠是陰晴不定的。
“當2012年下半年市場開始回暖時，不會有人想到，如今的困局。但當部分城市的市場陷入困局時，又不會想到，地方政府會這么快放棄之前的限制樓市的種種舉措。”9月12日，一位在一座小城市從事了16年房地產開發的開發商對《國際金融報》記者感慨。
“雖然放松了，卻又能說明什么？”這位開發商說，“在樓市整體供大于求的情況下，市場不會買賬。進一步說，也許，連我自己企業在內的不少房地產企業，或都會面臨資金鏈持續緊張的情況，甚至最終倒閉。”
日前，據路透社報道，3名消息人士表示，中國監管層近日向部分債券承銷機構傳達了房地產行業的最新政策動向，“將允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據”。如按外媒的這則報道理解，就意味著，這塊“口子”在被監管部門暫停5年左右的時間后，將再次出現在市場中。
《國際金融報》記者近幾日試圖聯系中國銀行間市場交易商協會（下稱“交易商協會”）了解消息的真偽和具體的執行情況等，但其官方網站上公布的電話始終無人接聽。截至發稿，官方也尚未證實消息的準確性。但采訪中，與《國際金融報》記者交流的專家和分析人士均認同消息“極可能是真的”，并讓記者跟進后續的情況。
《國際金融報》記者還發現，官方未來的行動可能會使用“很巧妙”的形式——資金用途可能會“綁定”兩個方向，即棚戶區改造和普通住房，其中，前者一直是中國高層力推的官方舉措之一。
路透社就援引消息人士的話稱，監管層規定募集資金要用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，且該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款。
不過，市場人士更關注的也許是放開房企銀行間發債可能的影響力。
“本來一直被嚴格限制排除在外的涉房A股公司在銀行間市場交易商協會注冊發行中期票據，是持續的房地產宏觀調控政策漸趨淡出的必然。”戴德梁行董事、華東區估價及顧問服務部主管顧悅如9月10日在接受《國際金融報》記者采訪時分析，“中國監管部門為達到AA債項評級的大型房地產開發商緩解資金緊張矛盾開辟的一個新融資途徑，也是一種維護市場穩定、提振市場信心的方式。”
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，現階段，開發貸雖然仍舊受到嚴格控制，中期票據的放開意味著對開發企業的融資通過所謂的“直接融資”慢慢被放松。
在他看來，“這一消息的發布，意味著樓市供求和企業融資都將由市場來決定。這對房地產市場而言，是一種長期利好。”
“存在必然性”
隨著今年房地產市場行情的變化，以往受到限制的中國房地產企業在金融市場的融資渠道正被逐步打開。
此前，證監會曾率先打開了房企的公司債融資渠道。比如，今年3月26日和5月20日，臥龍地產6億元的公司債和新城地產20億元的公司債就獲得了證監會的通過。
這幾日，房地產企業再次迎來好消息。有報道稱，中國銀行間市場交易商協會人士確認，上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據一事已進入審議階段。知情人士還稱，目前交易商協會的注冊處正在操辦有關事宜，且“進度會比較快”。
對于上述政策，美銀美林經濟學家陸廷在日前發布的研報中稱，允許上市房企發行中期票據相當于信貸放松，意味著7至8月一連串低迷經濟數據發布后，中國政府正推行新一輪的刺激以實現今年7.5%的增長目標。
“如果上述消息得以證實，則將代表中國政府所有嚴格監管和限制出現重大改變。這對于清理中國影子銀行是重要的一步，同時可以降低房地產開發商融資成本，并幫助減少私人行業外部債務。”陸挺稱。
但更多的分析人士認為，開放上市房企在銀行間發行中期票據的權限，不僅是因為宏觀經濟，更“有其必然性”。典型的觀點是，中國房地產行業正處“嚴冬”。這一政策的出臺，是監管層一系列“破冰”之舉的組成部分。
據了解，近階段，中國房地產行業下行壓力較大。一方面，曾經風光無限的房地產行業不再景氣，固定資產投資累計完成額同比持續下降；另一方面，百城房價連續4個月下挫，拖累了房地產企業的盈利能力。
“可以說，在整體經濟和產業利潤率同時下滑的背景下，房地產作為一個資金密集型產業，成為了今年上半年A股市場現金流最為緊張的行業。”有分析稱。
數據顯示，－1208億元的經營性現金流量凈值，刷新了2010年年報時－943億元的紀錄。多數房地產企業的資金鏈全面承壓。中小型房企的境況更令人堪憂。此外，不少地區的房企資金風險開始暴露，甚至在房價降幅稍小的一線城市也開始出現資金鏈斷裂，不少房地產企業面臨著“死亡宣判”。
“監管層想用房企中票開閘等舉措救市。”同策房產咨詢股份有限公司的研究部總監張宏偉對《國際金融報》記者表示，“既然推行市場化，就不可能長期地對一個產業實行抑制政策。在房地產領域持續低迷的情況下，開放多種融資渠道，讓各種規模的房企有機會通過公開的市場手段，募集到支撐各自發展的資金，這是理所應當的事情。”
在張宏偉看來，“現在的中期票據也罷，之前的優先股也罷，其實都有放開。這些都只是緩解房企資金壓力，推動產業發展的手段而已。”
顧悅如在接受《國際金融報》記者采訪時說，上述放開政策是“持續的房地產宏觀調控政策漸趨淡出的必然”。此前，多數地方政府放開了對樓市的限購舉措，有的地方甚至打算推出更優惠的政策。
在易居中國高級分析師薛建雄看來，另一個被忽視的背景是：銀行的信托最近卡得比較嚴，加之今年下半年銀行的資金不會放給房地產商們。“這些也都是中國開放房企在銀行間發行中期票據的經濟背景。”薛建雄稱。
更重要的是，目前的票據市場顯然比信托等手段的融資成本更低。
數據顯示，中國目前的中票市場存量規模在3.2萬億左右，三年期AAA級企業發行利率6.35%，高于三年期貸款基準6.15%，低于同期一般貸款的加權平均利率7.26%，成本明顯低于信托融資利率。因此，房地產業界人士的普遍觀點是，“此舉能夠適度地降低地產企業的融資成本。”
楊紅旭也認為，現階段，開發貸雖然仍舊受到嚴格控制，但中期票據的放開意味著對開發企業的融資通過所謂的“直接融資”慢慢被放松，“這一消息的發布，意味著樓市供求和企業融資都將由市場來決定，這對房地產市場而言，是一種長期利好”。
有條件限制
不過，從目前情況看，不是所有的房地產企業都能獲得融資的批準。
消息人士稱，“監管層規定募集資金要用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款。”
消息人士還稱，以普通商品房為主的房地產上市公司才可發行中票，同時，從事棚戶區改造等公益性質的開發“更受鼓勵”。
路透社透露，“募集資金僅可用于房建開發，不能作為土地款等其他用途。”
9月10日，又有報道稱，交易商協會已最新制定了《關于鋼鐵企業、房地產企業等發行債務融資工具的具體安排》（下稱“《安排》”）。其中，除了銀行間市場發債房企A股上市以外，還要求其具有主體評級AA級（含）以上。這意味著，即使是上市房企，也不是所有的企業都能獲得融資。
同時，《安排》還明確，將從風險提示及說明、募集資金運用、企業基本情況和企業財務狀況四個方面對發債房地產企業進行重點信息披露。
“當然會有條件限制。”上述房地產開發商對《國際金融報》記者說，從監管部門的角度看，他們總要進行平衡的處理，一方面，要考慮到宏觀政策，如棚戶區本就是國家力推的舉措之一，不可能不進行融資上的支持；另一方面，市場對于放開房地產普通住宅融資的限制，肯定還存在一定的擔憂，比如，“有人肯定會反問：房地產企業真的那么缺錢？”
值得注意的是，一則業內公布的上市房企中期票據發行政策稱，“為了使發債主體信息披露更為公開透明，在銀行間市場發行中期票據的主體必須是上市房企，且須具備豐富的公開市場融資經驗，此外，近期海外或國內市場有信息披露完備的直接融資記錄也是不可或缺的。”
除此以外，存在“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”、“信貸違規”、“無證開發”等違法違規行為的房地產商也無法發行中期票據。
“這不是雪中送炭，而是錦上添花。”易居中國高級分析師薛建雄說。
“很明顯，這個政策的出臺，針對的并非那些融資最為困難的小企業，而是一些大型的、優質的上市房企。”有觀點總結說，因此，此次放松目的不是單純“救市”，而是意在影響房企預期，增強購地積極性，減緩地方財政壓力，畢竟，“在銀行間發行中期票據”允許范圍內，符合條件、能夠發債的房企，如萬科、保利等大牌房企，一般是不缺融資渠道的。
因此，如果站在這個角度看，放開帶來的“促進意義”可能是“微乎其微”的。
房地產風險可控
“站在風險的角度，監管層的‘錦上添花’，真得一點都不意外。”一位國有銀行地方支行的主任級貸款經理對《國際金融報》記者說，我個人的判斷是，相對于前幾年，今年房地產行業的風險更大一些，“雖然仍可控，但足以讓監管部門多用心，保證市場不出亂子。這也是為什么，只有少數企業能獲準發債的原因”。
全球三大評級機構之一的標準普爾評級服務公司9月2日發布的報告值得警醒：中國房地產市場狀況的持續疲弱將在未來幾年削弱中國房地產商的信用狀況，并導致部分實力較弱房地產商的生存前景備受質疑。
“房地產行業無法保持過去幾年的高增長率。”標準普爾稱，政府不會再像此前的行業低迷期時那樣提供救助，從而導致開發商較長期的艱難經營狀況。
對此，標普預計，“房地產業信貸增速放緩和較高庫存將在未來幾年限制房地產商的增速，盡管基數較高。因全行業增長放緩且利潤率受壓，中國房地產商的財務杠桿也預計將繼續上升。”
“在目前的市場狀況下，企業管理疲弱的小型開發商或未評級開發商的債務違約或受并購而退出市場的情況將增加。另一方面，大型開發商的情況亦不較為明朗，特別是土地收購戰略激進的開發商。”標準普爾稱。
標準普爾在報告中總結稱，未來12個月內負面的評級調整數量將超過正面的評級調整數量，較低評級的公司會出現債務違約。
事實上，商業地產服務和投資公司世邦魏理仕此前在提供給《國際金融報》記者的報告中也稱，由于影子銀行的借貸可能大幅收緊，中國房地產行業可能會出現更多債務違約行為，不過“風險僅限于中小開發商”。
“對于中小開發商而言，一旦銀行貸款的成本與難度加大，預售收入就會成為他們的主要資金來源。但事實是，今年以來中國經濟增長繼續放緩，二、三線城市的中小型房地產開發商原本就依賴的預售并不理想，由此必將造成流動資金吃緊，因此他們面臨的風險增加。”世邦魏理仕解釋。
但與此同時，世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉強調，中國政府有充裕的外匯儲備和龐大的國有資產，“如有需要，中國政府有能力對房地產行業實施援助”。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌此前在接受《國際金融報》記者采訪時則稱，就今年的情況看，總體風險還是可控的，“一些供大于求的地方市場，開發商將面臨較大壓力，這意味著，只有品質好、質量上乘的房地產將更多地存活在市場中，一些小型的企業，可能倒閉或被整合。但同時，就大城市看，可能不會出現那么糟糕的情況”。
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