盡管當前不少購房者對限購松綁大致有所了解，但很多人還是表示，項目品質的好壞、房價的優惠幅度以及交通配套是否完善，才是他們更加關注的方向。金九銀十，島城很多樓盤通過特價房等形式實現了不同幅度的降價；個別開發商新開項目，低于預期價格入市；還有不少項目將“小戶型”隆重推出市場，以總價低，投資自住兩相宜的優點，吸引眾多購買三套住房的投資型客戶。
目前，島城在售小戶型面積多在40—60平方米，項目多集中在市南、市北、李滄三區，并以精裝住宅居多。
限購全面放開，小戶型逐漸升溫
上周，也就是島城樓市全面放開第二周，住宅成交套數和面積都出現小幅上漲。其中，住宅成交2042套，較第一周 的 1897 套 上 漲7.64%；上周住宅成交面積200830.8平方米，環 比 第 一 周 的186122.04平方米上漲7.90%。自9月1日島城樓市限購全面放開之后，就引發了各種猜想與分析，不過從島城兩周樓市成交數據來看，市場表現比較平靜。但記者在采訪中也發現，在平靜的表面下，限購放開效應已經顯現，尤其是小戶型分外受青睞。
三套房瞄準小戶型
“我名下已經有兩套房子，一套自己住，一套老丈人家住，早就想再買套房讓老家的父母搬過來住，但是政策不允許。”來自臨沂的胡先生已經在青島打拼十五年，如今限購政策全面放開，讓他再次踏上了買房的路程。“打算讓父母把老家的房子賣掉，然后我們給添些錢再買一套，把他們接到青島養老。”胡先生說，“老家房價低，賣房錢也就夠在青島買個小戶型。”因此和前兩次買房不一樣，胡先生已經將目光盯上了小戶型。
“家里親戚打電話來讓我尋覓海邊的小戶型房子。”在黃島新區工作的孔先生告訴記者，得知青島全面放開限購之后，家里就有親戚讓我幫忙尋覓房子。“親戚名下已經有幾套房子了，估計是看好了青島樓市的前景，買套住房度假也方便。”孔先生說。
“以前房價上漲的時候沒有出手，一直被妻子埋怨，還差點假離婚。”限購放開之后，市民馬先生就開始琢磨買房的事情。“這次限購放開可是個好消息。”馬先生說，“不過消息雖好，但是有些晚，房價都漲到這個水平了。”馬先生和周圍一些同事都在考慮選擇小戶型進行投資。“目前，青島小戶型項目比較少，選擇余地有限，一旦有新項目推出就得趕緊出手。”
樓市限購政策主要目的是為了抑制投資，但記者發現，當限購政策全面放開之后，投資性需求又開始做出反應，陸續入市。一項地產機構的調查顯示，島城樓市小戶型產品開始升溫，成交情況以90平方米以下的低總價小戶型為主。
小戶型樓盤開始發力
近日記者走訪市場發現，除了80—120平方米的剛需和首改戶型唱主角，一些小戶型也開始展露頭角。位于辛家莊附近的麗晶御筑主打小戶型，記者發現其最小戶型42平方米，主力戶型則是42—55平方米。“小戶型的優勢顯而易見，我們的房子打完折價格最低一套也就在80萬元。”該樓盤置業顧問告訴記者。記者發現該樓盤主要有單間、一房、兩房戶型。“來登記看房的年輕人也有，但是三口之家也來得不少。”職業顧問說，“有的趁著現在買了想投資。”而該樓盤也鮮明地打出 “香港中路稀有的小戶型70年產權學區房，投資價值極高，升值潛力大”。
雖然小戶型是樓市的一個重要組成部分，但是由于功能限制，在市場上一直反響一般，因此很多樓盤都是將其作為搭配戶型。不過最近樓市發生了變化。“我們這12號樓有70平方米的小戶型，最近意外地比較受關注。”金茂灣置業顧問告訴記者，“有年輕人買來當婚房，也有不少人出手做投資。”記者了解到，不少推出小戶型的樓盤來電來訪量與之前相比都有增加。
“一開始認為小戶型功能性受限，不過看過幾套房子發現還真不錯。”胡先生最近在重慶中路發現兩個樓盤都有小戶型。其中，中南世紀城有70平方米的全明通透小戶型，置業顧問表示，雖然戶型面積小，但是并不妨礙客廳外接的陽臺面積，超大的陽臺面積可以讓業主的生活品質得到明顯提升，也無形中增大了戶型的視覺面積。另外，藍光COCO蜜城則有69、83平方米的兩種小戶型。“面積小、空間大，功能全，戶型緊湊。”該樓盤介紹中提到，戶型是南北通透設計，而次臥或者書房的空間都設計得剛剛好。
學區小戶型熱度升高
在所有投資性小戶型產品中，升溫最為明顯的當數學區房。“目前常規房源的看房情況沒有太大變化，但是小戶型的學區房一下子火了。”昨天，安徽路一家中介的店主告訴記者，“粗算下來，過來看學區房的比往常多了一半。”“自兒子出生起，我們就為他的上學問題發愁，現在想直接買套學區房就解決了。”記者了解到，不少面臨孩子上學的家長在考慮出手購買小戶型學區房的方式。
“家里有孩子要上學，學區房的重要性就體現出來了。”有業內人士告訴記者，“購買學區房一般是為了取得入學名額，因此對房屋的面積要求不大，省得占用過多資金。并且小戶型學區房出手也更容易。”該人士告訴記者，在三年多的樓市限購期間，很多家長購買小戶型學區房都是得做一個艱難的決定。“大家都怕買到手后占用一次購房機會，同時面積小不夠住。現在不限購了，買房純粹是根據自己的需要來。”
記者了解到，不少家長已經開始積極出手。這部分人群大多是家里已經有兩套房產，按照以前的規定不可以再買房，但解除限購后該人群的購房需求就會被激發出來。
三套房銀行不放貸
“8月1日，島城樓市部分放開之時，嶗山區的大戶型房源較受關注，咨詢量明顯上升。”青島鏈家地產副總經理陳永亮告訴記者。他認為，當前樓市有購買力的人群仍存在，若想促成房產交易，未來還需要進一步放松限貸。但目前島城一些銀行的房貸政策仍無松動，在首套房貸利率方面，青島銀行目前是最低，最低可打8.8折，青島農商行最低可打9折，其它銀行仍以基準利率為主。若購買二套房、三套房，貸款限制則更大。記者了解到，購買二套房，貸款首付比例需在六成以上，而第三套房銀行目前不發放貸款。
島城樓市一直有著強勁的剛需市場，尤其是首次置業需求占比非常大。雖然當下小戶型比較火熱，但是業內人士對此比較看淡。“如果沒有剛需的進場，小戶型火熱只能是一時的。”有業內人士表示，即使一些置業者選擇小戶型作為過渡，但購買力有限仍需要有銀行貸款支持，所以限購松綁對整個市場的影響，遠不及金融政策的變化對購房者更有實際意義。因此，業內人士普遍認為，與限購解除相比，當下限貸解除的影響更大。限貸，將一部分有購房需求的人擋在門外，同時也難刺激到潛在的購房群體。從當前市場來看，選擇貸款購房的人群比例仍較大，尤其是購買剛需或改善型住房的人群，他們大多依賴貸款。這部分人群資金有限，如果現行的貸款政策不變，很難刺激這類購房者再出手。
三套房稅費無特別規定
購房稅費有多少，是不少市民關注的一個問題。“購買三套房會不會多繳稅？”有些購房者會有顧慮。青島鏈家地產許主管告訴記者，購買三套房和購買二套房的稅費一樣，并沒有特別的規定。
“然而，購買新房時會涉及到契稅。一般來說，非首次購房，契稅一律是3%，不論面積大小。購買二手房，除了契稅，還需要考慮的是營業稅和個人所得稅。這兩項稅種只是在房東出售房屋的時候會征收。像營業稅是購房5年以上免征；個人所得稅是家庭（夫妻雙方）唯一生活用房的免征。”許主管說，“如果購買三套房，將來出售房屋需要繳納個人所得稅，是房款全額的2%，不過目前這些費用都是轉嫁給購房者承擔。” 本版撰稿 記者 王曉磊
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