房地產行業營改增最晚明年或將推行。2012年1月1日起試點的營改增被認為是目前規模最大的結構性減稅措施。目前僅剩房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業等尚未實施營改增。
自2013年開始調研，房地產業營改增方案迄今仍難出臺，其難度之大，可見一斑。對于房地產業而言，除了直接影響稅負的稅率之外，與其他行業、稅種如何協調也是改革的難點所在。
稅率17%高不高
稅負到底是增加還是減少，主要取決于稅率的設定。
日前，有媒體報道稱，財政部對房地產營改增的稅率擬采用17%，而此前有消息稱為11%。這一稅率是否合理，對房地產行業來說，稅負是增加還是減少？
“可以做一下對比。”一位供職于四大會計師事務所的財稅專家告訴《第一財經日報》記者。
營改增試點中，有形動產租賃適用17%稅率，交通運輸業是11%，其他部分現代服務業為6%。
不同行業的稅率確定的依據是什么？該專家稱，一方面要考慮行業本身的毛利情況，還要看其業務的縱向流程是不是有那么多可以抵扣的東西；另一方面，還有國家宏觀調控政策，是不是鼓勵一個行業的發展。
“營改增試點中交通運輸業稅率是11%，房地產行業的進項比交通運輸業要多，毛利也高，而且在營改增之前大多數的生產型企業都是17%稅率，我們預計最后結果可能是17%。”該專家告訴本報記者，也不排除政府可能對房地產有特殊照顧，最后達成一個較低的稅率。
現行房地產業繳納銷售不動產營業稅的稅率為5%。此前，普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合伙人胡根榮表示，在6%的增值稅稅率下，稅負降低；11%持平；17%則稅負增加，所以未來房地產業營改增后實施11%的稅率可能性比較大。
財政部財科所所長劉尚希此前接受媒體采訪時指出，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降。
也有業內人士表示，或許會在11%~17%之間，再確定一個稅率。
具體到一個企業的稅負到底是增加還是減少，前述專家告訴本報記者，這還要看企業的業務性質、銷售流程等細節問題。
比如說，一個在上海（樓盤）開發的房地產企業和一個在河南開發的房地產企業，前者的毛利大，銷售的量小；后者的毛利低，但是量大，兩者最終的銷售額相同。如果按照營業稅，那么兩者繳納數額相同；但如果按照增值稅，進項可以抵扣，就要看盈利程度和投資來決定稅負的多少。“這點來看，增值稅更公平。”上述專家說。
上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建也告訴本報記者，在他看來，“營改增”主要目的是為了消除重復征稅，結構性減稅不是簡單的個別企業降低稅負，而是針對一個行業，最終是總體稅負減少，具體到一個企業是有增有減。
但前述專家也表示，相比營業稅，增值稅對企業來說可籌劃的空間更大。“企業可以通過運營模式的優化，讓可抵扣的項目最大化。比如說，涉及一個公司內部的業務部門，可以單設一個公司，為本公司提供服務。”
建筑、金融一起改
增值稅是一個全鏈條道道抵扣的問題，不能只局限于某一個行業改革。對于房地產行業來說，建筑業和金融業營改增與其息息相關，這也成為房地產營改增的一個難點。
從房地產企業的財務報表看，主要的成本構成有三塊：一是土地成本，二是建筑成本，三是銀行貸款的利息支出。
“增值稅的原理是，我賣東西要交增值稅，但同時我買東西取得的進項稅發票可以去抵扣，如果建筑和金融不改的話，對于房地產行業來說就沒有進項稅可以抵扣，單環節稅負就重了。”中瑞稅務師事務所合伙人趙巖告訴本報記者。
前述專家認為，房地產和建筑業營改增必須同步推進。
財政部部長樓繼偉表示，今明兩年是稅制改革的關鍵時期，下一步營改增范圍將逐步擴大到建筑業、房地產業、金融業等各個領域，相應廢止營業稅制度，適時完成增值稅立法。
亦有財政部專家表示，電信業營改增之后，可能不會再一個一個行業地進行，而是有可能幾個行業一起推進，財稅部門已經開始著手對房地產業、金融業等行業進行營改增調研。
至于建筑和金融行業的稅率如何確定，本報記者采訪的專家認為，要把行業放到全鏈條上綜合考慮，但也要結合行業自身的特性。
前述專家稱，建筑行業的毛利低于房地產行業，稅率或許會低于房地產，而金融行業本身可抵扣的項目不多，建筑業11%比較合理，金融6%較為合適。趙巖也贊同建筑業稅率為11%。
此前也有業內人士預測，未來金融業、房地產、建筑業營改增后將執行統一稅率，即11%。
此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的問題。
趙巖對本報記者說，政府賣地是不交稅的，對于房地產企業來說，則意味著這塊抵扣沒有，如果稅制設計中要考慮稅負問題，可以在這個環節進行一定的進項抵扣。
其他稅種受影響
營改增同樣會導致企業所得稅稅負的改變，這也是房地產業營改增過程中的一個難點。
趙巖告訴本報記者，企業所得稅的應納稅款所得額是由企業的收入減去成本，但是營改增之后，企業收入和成本兩個因素的數值都發生改變。
他以目前已經試點的服務業營改增為例，假如收入為100元，扣掉5%的營業稅之后的95元為主營業務收入；而營改增之后，稅率為6%，按照增值稅的計算方法，主營業務收入為94.3元[100÷（1+6%）]，有所減少。另一方面，對成本也有影響，比如企業支出100元，在營業稅的前提下，100元即為成本，但營改增后的成本則需要扣除增值稅。
“相當于改變了企業收入和成本兩邊，所以要根據企業最終的收入成本結構，才能看對企業的凈影響是怎樣的。”趙巖說。
賈康：首套房不應征房產稅
“需要明確的是，每個家庭可以認定的第一套住房，或者家庭人均一定標準之下所謂第一單位的住房面積，是不為這個稅所觸動的，即應給予免稅處理的。”
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