“教育新地圖”成買房寶典
北京教改之后，老牌名校學區房的價格穩定，卻涌現了一批學區房“新貴”。比如，被并入史家小學片區后，遂安伯小學片區學區房的價格已經上漲至每平方米5萬元至6萬元。
“今年北京教改政策出臺之后，青年湖小學的學區房現在基本是出一套賣一套。”北京東城區青年湖公園附近鏈家地產的房產中介告訴法治周末記者。
青年湖小學原本是東城區的一所普通小學，北京市新教改后，青年湖小學與北京市第171中學組建九年一貫制學校：2014年入學的青年湖小學新生6年后可直升171中學。171中學是北京市重點學校。
“好多家長想著可以直升171中學，就趕緊下手買房了。”上述房地產中介說。
北京市教育改革新政對學區房的影響正在不斷發酵。最直觀的反應就是，原本普通校學區的學區房價格暴漲。
今年年初，教育部發文要求19個重點大城市制定方案，確保義務教育階段就近入學。到2015年，重點大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學；90%以上的初中實現劃片入學；每所劃片入學的初中90%以上生源由就近入學方式確定。
依據教育部文件精神，北京市出臺了一系列的教改措施，包括學校撤并、小升初直升、“九年一貫制”等措施，希望通過學區聯盟、大校年級組制、教育集團、教育集群制等方式，實現名校和弱校之間的教育資源均衡配置。
在幼升小階段，北京市教委發布正式通知，取消延續多年的共建招生，要求今年北京市小學免試就近入學，統一使用電子學籍，小升初實行單校劃片或多校劃片入學。
多名房產中介都向法治周末記者表示，“就近入學”的再次強調與共建生的取消，意味著“京籍+房產”成了入學的基本前提條件，對學區房產生了深遠影響。
拼房時代
“新晉”爸爸許琦手上有一份“教育新地圖”，這是根據最新的北京市“義務教育階段入學政策”繪制的。地圖當中標注出了優質教育資源集中區域的入學政策，學區劃分。
“這就是現在北京學區房買房寶典。”許琦笑稱。
在一家事業單位工作的許琦住在朝陽區。按照他的說法，朝陽區的教育資源比不上“海、東、西”(海淀區、東城區、西城區)。
“以前單位和東城區一所重點小學有共建名額，本以為上名校已經板上釘釘，政策一改讓我們措手不及了。”許琦說，“共建取消后孩子上重點小學的唯一辦法就是買學區房，但聽說教改之后東城區有的普通小學因為劃片調整，一個月內，其附近的房價每平方米價格就漲了3萬元。”
而且隨著教改的推進，名校資源相對來說更集中的區域，相應的入學政策也更為嚴苛，比如不成文的規定：在片區內租房的京籍家庭并非入學首選。意即，戶籍和房產是兩個缺一不可的、必須同時滿足的條件。而且絕大部分重點小學入學有落戶年限限制。
為了能提高享受優質教學資源的幾率，很多家長在孩子出生前就著手準備購買學區房。
法治周末記者在東城區史家胡同小學附近的房地產中介處了解到，史家小學將要調整入學年限限制，將原本落戶3年的要求改為5年。這一說法得到部分家長的認同。
“只能就近入學，還有落戶限制。唯一的辦法就是趕緊買房。”一位房地產中介如此說。
而史家胡同小學學區房價格在7.2萬元至10.4萬元之間。同為東城區名校的府學小學學區房價格在7.1萬元至18.2萬元之間。
事實上，即使家長想買，也不一定有合適的房子。
前述中介告訴法治周末記者，像史家、府學這種“牛校”的學區房，賣得最好的是小戶型，面積在37至60平方米。
“但是還要滿足落戶和名額的要求，就是這個房子6年內沒有在該小學上學的孩子，且落戶滿3年。這種房子賣一套少一套，房源很少。”該中介說。
此外，附近胡同的平房也受到家長們的追捧。因為平房面積多在10到30平方米之間，總價低。
“平房的價格每平方米在20至30萬元。這樣的老房子很少了，戶主都在等著政府拆遷。”該中介說。
供需不平衡、買賣雙方的心理戰讓這些老牌名校的學區房價格一路堅挺。“說房價降了，但學區房不會降。”中介頗有自信地說。
需要注意的是，買學區房價格中的稅費。
以海淀區中關村(000931,股吧)二小華清校區學區為例，北京市房管局給這一片區限定的最低成交價格是每平方米35890元，指導價與業主購房價的差額需要繳納5.6%的營業所得稅、20%的個稅和3%的契稅。這些稅費全部由購房者承擔。
而且每一筆交易，購房者要向房地產中介交納最高成交總價2.7%的中介費。
據該區域的中介介紹，50平方米左右的房產，不滿五年不唯一，稅費合計約50萬元。
看了一圈學區房后，許琦感嘆：“現在控制住了‘遞條子’、‘送票子’，但卻不得不拼命賺錢買學區房。”
學區房“新貴”
教改之后，老牌名校學區房價格穩定，卻涌現了一批學區房“新貴”。
北京市東城區教委公布的改革方案中，推出了4個“優質資源帶”，承諾資源共享、聯合辦校。
具體做法是把史家胡同小學、史家胡同小學低年級部、遂安伯小學納入一個資源帶，把和平里第四小學、和平里第二小學、東師附小納入一個資源帶，劃片時采用了好小學整合差小學、好中學對接差小學、好中學整合差中學的方式來平衡片區內教育資源。
在優質資源帶聯盟中，各學區出現了學區房價格瞬間上漲的現象。不少中介網站上的房源迅速貼上了學區房“標簽”。
法治周末記者在遂安伯小學附近的房地產中介處了解到，被并入史家小學片區后，遂安伯小學片區學區房的價格已經上漲至每平方米5萬元至6萬元。
“一個月漲一萬元的情況很正常。”史家小學附近的我愛我家房地產中介告訴法治周末記者。
東城區教委的綜合改革方案中，還有一項是組建九年一貫制學校，即初中對接小學直升。最先實施的就是青年湖小學與北京市第171中學。
消息發布后，很多家長為了獲得171中學的“敲門磚”，就籌劃在青年湖小學片區內購置學區房。“基本上在一個月內每平方米漲了3萬元！”
“37平方米210萬元，不含稅費。”這是青年湖小學附近的房產中介給法治周末記者的報價。
隨后，西城區的教改方案中，涭水河小學、長安小學、廣外一小等19所普通小學并入了實驗二小、北京小學等11所名校。這些利好消息迅速拉升了新學區學區房的整體價格走勢。
原本是普通小學的涭水河小學因擬納入“名校”實驗二小吸引了不少家長關注。
“政策一出，房價就已‘提前到位’，單價同比漲個一萬多元并不稀奇。”該小學附近的一位房地產中介說，“由于這里是實驗二小的新學區房，每平方米的價格還在8萬元左右，比起每平方米30萬元的老學區房有不小價差，未來肯定還會漲。已經有越來越多的家長到這里尋求房源。”
8萬元每平方米的價格已經超過了中關村一小、二小、三小的學區房價格。
何時能降溫？
在許琦的學區房買房寶典上，這些學區房“新貴”們被他用紅圈標了出來。
他解釋說，這些地區的房子還需要觀察觀察。
因為按照相應規定，學校的招生范圍每年都會公布一次，而每次微小的調整都會直接影響到對應房屋的價格。
最為知名的是中關村第三小學每年的學區劃分都是以樓道、馬路為基準。常常同一小區，某棟樓就不是學區房，馬路這邊劃入學區，馬路對面劃出學區。
這樣的調整對買學區房既為孩子上學、又為投資的人來說成了“定時炸彈”。
而東城區的青年湖小區對口小學可以直升171中學，但并非所有小區居民都能享受到“學區”的利好，因為171中學只包含小區內的某幾棟樓。于是，小區內的房價也會出現兩級分化。
在許多業內專家看來，北京市推出的學校撤并、小升初直升、“九年一貫制”等一系列教改措施，出發點是為了打破教育資源分配不公平的現實，但卻引起了各地又一波的“學區房熱”。究其原因，還是教育資源不均衡的現狀以及入學政策存在的制度性缺陷。
“長期來看，‘新政’有利于打破以往因教育資源的過度集中引發的少數區域學區房價格虛高的現象。”偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉稱，但短期來看，的確會使“新晉”學區房的業主產生漲價沖動。
“‘擇校熱’逐漸變成‘擇學區熱’。”21世紀教育研究院副院長熊丙奇告訴法治周末記者，“購買學區房似乎穩賺不賠，價格持續飆升，孩子使用完名額，出售時又能大賺一筆。”
熊丙奇建議，在短時間內無法徹底解決教育資源均衡的情況下，出臺相關政策避免學區房的瘋狂炒作，可以起到降溫效果。長期來看，對教師進行整體輪換，待遇實現平等，對條件相對較差的地區加大補貼力度，都將有助于實現教育資源的合理分配。
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