香港房地產(chǎn)市場是全球樓市中的一個(gè)傳奇，1100平方公里的彈丸之地，上演了無數(shù)瘋狂與悲慘的樓市故事。二戰(zhàn)以后60多年的時(shí)間內(nèi)，香港共計(jì)爆發(fā)了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。不妨回顧一下香港樓市的翻騰史。
第一輪上漲：1946年-1950年。二戰(zhàn)導(dǎo)致香港建筑損壞嚴(yán)重，同時(shí)戰(zhàn)后人口大增，結(jié)果導(dǎo)致房荒爆發(fā)，地價(jià)和租金飆升。相對而言，房價(jià)漲幅較地價(jià)和租金較小，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)購買力不足，且房屋買賣以整棟為主，有財(cái)力的買主極為有限。直到吳多泰和霍英東兩位地產(chǎn)先行者創(chuàng)立“分層出售”和“分期付款”模式之后，房屋交易量趨于大增。1950年由于聯(lián)合國對內(nèi)地實(shí)行制裁、禁運(yùn)，香港轉(zhuǎn)口貿(mào)易一落千丈，經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)市場受到波及。
第二輪上漲：1953年-1957年。香港經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，并開始向工業(yè)化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場趨于活躍。另外，舊城改造的大力推進(jìn)，以及分層銷售和分期付款的推廣刺激了需求。主要商業(yè)區(qū)地價(jià)不到一年漲幅超過100%，此時(shí)市民收入水平普遍不高，樓價(jià)漲幅遠(yuǎn)小于地價(jià)。其后，由于政府管制炒樓花行為，加之物極必反，樓市由熱轉(zhuǎn)冷，1958年房地產(chǎn)價(jià)格大跌。
第三輪上漲：1960年-1965年。工業(yè)化快速推進(jìn)，作為“亞洲四小龍”，香港經(jīng)濟(jì)開始起飛，人口快速增至300萬人，居民收入大增，國外資金大規(guī)模進(jìn)入。在這種背景下，1960年樓市又開始繁榮起來，地價(jià)、房價(jià)和租金大幅飆升。1965年，由于爆發(fā)銀行信用危機(jī)，銀行緊縮信貸，需求萎縮，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求，房價(jià)暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，出現(xiàn)很多爛尾樓，這是戰(zhàn)后香港房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的一次危機(jī)。
第四輪上漲：1968年-1973年。香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型，旅游、金融和商貿(mào)等行業(yè)迅速發(fā)展，大量熱錢涌入，政府啟動新市鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施，1972年制訂“十年建屋計(jì)劃”，這些因素促使樓市回暖、繁榮，房價(jià)和租金飆升，炒賣樓花現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)商捂盤惜售。股市和樓市都彌漫著濃厚的投機(jī)氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時(shí)破滅，危機(jī)一觸即發(fā)。1973年，股市泡沫破滅，樓市也隨之崩潰。
第五輪上漲：1976年-1981年。石油危機(jī)過后，經(jīng)濟(jì)迅速復(fù)蘇，香港國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機(jī)構(gòu)、跨國公司紛紛來港設(shè)立分公司。同時(shí)，內(nèi)地實(shí)行對外開放政策，在鄰近香港的深圳、珠海設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)等一批地產(chǎn)巨頭崛起并上市。地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇、繁榮，并于1981年達(dá)到高峰。隨后而來的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，影響了香港經(jīng)濟(jì)，樓市快速由熱轉(zhuǎn)冷，連跌三年。
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