大連萬達商業地產股份有限公司在9月16日已將招股書提交香港交易所，這家來自于大連的中國地產商將沖擊香港今年最大規模IPO。我們來看看這份招股說明書都透露了哪些信息？
大股東占有多少股份
與阿里上市人們關注馬云占有多少股份一樣，萬達上市人們也關注王健林占有多少股份。上市的大連萬達商業地產股份有限公司的股東主要由四部分構成，分別是王健林7.93%、大連萬達集團51.07%、管理層持股4.19%和其他股東36.81%。而持有準備上市的大連萬達商業地產股份有限公司51.07%股份的大連萬達集團，股東分別為王健林(持股0.24%)和大連合興(持股99.76%)；大連合興股東只有兩個人，王健林(持股98%)和他兒子王思聰(持股2%)。
大連萬達商業地產股份有限公司股權結構圖。(制圖：搜狐財經)
這個圖里，既有大連萬達集團，又有大連萬達商業地產股份有限公司，有些讀者可能搞不明白。簡單的說，人們平常所說的萬達集團，全稱就是大連萬達集團，這是一個由王健林和他兒子(王思聰)100%持股的公司，旗下有商業地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大核心產業。為了分拆上市和理清股權結構，大連萬達集團把商業地產這塊業務單獨拿出來，成立了大連萬達商業地產股份有限公司，這個股份有限公司引入了其他的股東，王健林和他兒子持股64.41%，現在這個股份有限公司正準備在香港上市。
上市的資產有什么
根據招股說明書，本次上市的資產包括大連萬達商業地產股份有限公司在中國29個省份112個城市擁有的178個物業項目。其中包括：109個城市共159座萬達廣場(其中47個城市的71座萬達廣場已整體完工)；7個城市共8座開發中的萬達城；10個城市合共11個其他物業項目。
在這178個物業項目中，大連萬達商業地產股份有限公司擁有110個城市合共168個購物中心，83個城市合共102家酒店。
總體上看，上市公司納入了商業地產業務三大板塊，包括長期投資的商業物業開發租賃、開發和銷售物業及酒店經營。這是萬達集團目前盈利能力、收入水平最好的三大板塊。萬達商業地產主要擁有三大業務板塊：物業租賃及管理、物業銷售，以及酒店經營。預披露顯示，公司2011年至2013年的營業收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元；2014年上半年實現營收232.51億元、凈利潤49.65億元。2014年預計核心凈利潤（不包括公允價值收益）為132億元，比2013年有所增長。
風險有什么
別只看上市的是一個多么牛B的公司，也得看這家公司的風險。公司在招股說明書中用很大篇幅談及了公司的負債風險。公司2011年至2013年杠桿比率分別為38.8%、48.7%和53.0%，而2014年上半年，杠桿比率突然飆升至87.8%。
絕對數字上，截至2014年上半年，公司的銀行借款為1724億，另外還有73億的未償還債券。而相比之下，萬科的長期借款和短期借款加起來不過500多億。公司坦言大量債務可能造成嚴重后果，如果宏觀經濟形勢下行，公司將承受更大的沖擊。
分析指出，巨量的負債也是萬達急于上市的原因之一。
另外招股說明書還表達了對央行緊縮貨幣的極大擔憂，2014年上半年，公司用于借款的利息支出為62.1億，而同期凈利潤僅為49.6億。高額的融資成本使公司2014年業績出現嚴重下滑，現金流凈額也呈現負值。
總的來說，宏觀經濟環境給公司帶來了極大的負擔，缺錢，政策也不給力，風險還是很大的。
已在香港掛牌的萬達商業地產(00169.HK)是咋回事？
由于A股新股發行一度中斷，王健林在2013年4月買下港股恒力地產，并在同年8月將恒力商業地產更名為萬達商業地產（00169.HK），欲借殼上市。但按照港交所規定，買殼后24個月內，殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%，都將構成非常重大的收購事項，要求按照IPO規則處理。
至此，萬達商業地產借殼之路被堵。今年8月25日，該公司宣布將更名為“萬達酒店發展有限公司”，為萬達商業地產來港上市鋪路，避免二者混淆。
說白了，王健林之前想買個殼在香港上市，結果沒成功，那個殼用了“萬達商業地產”這個名字，但是沒啥資產進去，現在真的“萬達”要來了，這個殼就準備改名。
王健林身家有望翻番馬云首富位置坐不久？
萬達商業地產這條“大鱷”，上市后估值幾何？據港媒報道，萬達商業地產業此次募資規模大約在50億至60億美元，總估值約500億美元。照此計算，王健林所持股份對應市值超過200億美元。
2013年，王健林以1350億身家胡潤百富榜上的中國首富。如果萬達商業地產業成功上市，王健林身家有望翻番。
萬達在股市上估值雖然不如阿里巴巴，無奈王健林股份多呀，100%持股大連萬達集團，馬云再能折騰，也有點虛。
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