樓市成交低迷回款困難 地產違約風險上升

樓市成交低迷，部分開發商拖欠中介公司傭金。 資料圖片

今年以來，深圳多家房產中介公司“一把手”公開通過媒體“喊話”，督促開發商盡快支付代理中介費，甚至出現了300多名中介公司銷售代理人員圍堵開發商討要傭金的場面，給陷入“冰點”的房地產市場增添了幾分火藥味。

業內人士認為，“開發商拖欠中介傭金”現象的加劇緣于當前樓市成交低迷導致房企資金鏈趨緊，地產違約風險上升。受益于三季度以來樓市調控政策陸續放松，房企需積極跑量。

中介“討薪”愈演愈烈

記者從多家中介公司了解到，此輪開發商拖欠傭金問題較以往樓市低迷年份更加嚴重。

今年6月，中原地產華南區總經理李耀智在媒體溝通會上公開聲討開發商拖欠傭金現象。李耀智稱，開發商拖欠中原集團的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發商也拖欠過傭金，但規模沒有現在大”。

李耀智說，房企如果資金鏈緊繃，就會從合作伙伴中縮緊放款資金，一環扣一環，施工單位、廣告公司、代理商等上下游都面臨著被欠錢的問題。

市場低迷回款困難

受訪專家認為，在當前房地產整體下行的背景下，成交不暢導致房企回款慢，資金鏈緊張是造成傭金拖欠的最主要原因。“開發商往往會以銀行沒有發放個人房貸或者財務原因為由拖欠傭金。”

當前，樓市成交持續低迷。據申銀萬國9月發布的最新研報，機構跟蹤的48個大城市年初至今的一手房成交套數累計同比下降13.2%，18個大城市二手房成交套數同比下降37.7%。

成交下跌，使得眾多開發商上半年銷售目標完成率未能超過50%，從而導致存貨繼續攀升，庫存去化周期進一步延長。

出貨受阻促使開發商資金趨緊。國家統計局的數據顯示，1至7月，房地產開發企業本年資金來源達68987億元，同比僅增長3.2%，而去年同期增速為31.5%。

地產違約風險上升

房地產行業是資金密集型行業，房企當前面臨的資金鏈壓力與樓市走向密切相關。

根據上市房企中報，2014年中期上市房地產開發企業整體資產負債率為75.89%，較去年同期上升1.22個百分點，負債水平繼續小幅提升。行業整體負債占歸屬母公司股東權益達3.87倍。這均顯示行業仍處于加大借貸，提升杠桿的狀態。

國際物業顧問世邦魏理仕6月13日也在研究報告中發出警告稱，在影子銀行持續調控的背景下，不少房地產企業均通過預售來作為主要的集資兌付手段，而目前樓市成交急速下行，中國地產界可能出現更多的違約個案。

平安證券研報顯示，2014年上半年末，A股地產企業在手現金對一年內到期的長短期債務的覆蓋比例為84%，較一季度末下降5個百分點，僅高于2008年金融危機時資金最緊張的時刻，反映出在銷售放緩及信貸收緊的情況下，開發商資金壓力日益增加。

世聯行方面分析認為，三季度以來政策放松的速度和力度高于預期，地方政府取消限購和采取財政貼息等刺激樓市需求的手段得到中央的默許，預計未來政策將朝更加市場化的方向發展。但因銀行“惜貸”情緒嚴重，且購房者上門指數仍處于低位，因此成交回升的度有限，房企仍需積極跑量。