《城建規劃部門奈何不了的開發商》追蹤報道
業主不安銀行也不安
法治周末記者 薛洪濤
發自天津
8月21日，《法治周末》曾以《城建規劃部門奈何不了的開發商》為題對進行天津高盛房地產開發有限公司(以下簡稱高盛地產)的違規開發活動進行了報道。高盛地產把原規劃31層高的樓房蓋到41層，把原規劃41層高的樓房蓋到66層。故估算，通過改變規劃、擴大容積率高盛地產所獲取的非法利益已達數十億元之巨。
在高盛地產高管被有關部門控制后，高盛地產旗下的樓盤狀況如何，購房者又是如何看待實際面積134平方米、房本面積39平方米這一奇怪現象的？為此，在報道過去一個月后，法治周末記者再次走進天津實地探訪高盛地產旗下的樓盤狀況。
記者首先來到卓越淺水灣2號樓陳建的家，卓越淺水灣位于天津市河東區十經路與七緯路交口的東北側，算是天津的黃金地段，開車去天津站也就十幾分鐘。陳建的家三室一廳顯得比較寬敞，布置的也非常溫馨，進門右拐便是連在一起的餐廳和客廳，客廳左邊是廚房和一間臥室，右邊兩間分別為主臥和次臥。
預售面積與廣告面積差了近百平米
雖然樓盤地段和室內裝修都不錯，但是陳建現在住的越來越不踏實，有關房子的不少事情讓他越來越感到擔憂。陳建的擔憂不無道理，房子的面積經過實測為134平方米，然而房產證上的面積卻只有39.62平方米。可陳建按照134平方米的實際面積交納物業費和取暖費。
據法治周末記者了解，2號樓共52層，每層16戶，不少買房人像陳建一樣被嚴重誤導，怎么也沒有想到實際面積和房產證面積會有如此大的差距。據陳建介紹，一開始交定金時，售樓員催促快點簽字，甚至幫忙翻頁，并指示簽字地點，購房者根本沒有時間仔細閱讀認購協議書。
等交完定金，再仔細查看認購書，就發現認購書上標注的預售建筑面積39.62平方米與現場廣告以及樣板間所顯示的面積差了近100平方米。當購房者質疑時，售樓人員解釋稱：39.62平方米是用于申報批準的數字，其余面積按裝飾性陽臺報批。交房時房管局會實地量房，按實際測量確定建筑面積，并落在房本上。
陳建說，看到他半信半疑，售樓人員還強調：“面積問題您就放心吧，跟您看的廣告和樣板間一樣，我們不會騙您的，到最后交房時您就知道了。如果騙您，肯定要偷偷摸摸的，還敢大張旗鼓在網上打廣告嗎？”
也有不少購房者在發現這一問題后，要求售樓處退還5萬元定金，但費盡周折卻沒有任何結果。最后陳建還是被騙了，因為房產證上的面積沒有按實際測量計算填寫，還是39.62平方米，這讓陳建非常氣憤。
售樓員不僅在面積上欺騙購房者，當時還聲稱卓越淺水灣是學區房，可以獲得河北區第一中心小學的入學名額。然而不少業主在給孩子報名時，卻被學校告知，該樓盤不是學區房，不能取得河北區第一中心小學的入學名額。不少業主為此四處奔走也沒有什么結果。
讓陳建氣憤的事情不僅于此，陳建還擔心房屋質量，因為按照規劃卓越淺水灣只能建31層，然而開發商卻建到了52層。目前陳建也沒有看到有關樓盤建筑質量的檢測結果。不僅如此，樓盤的土地使用權限也讓人費解，該樓盤27層以下是40年產權，以上則為70年產權。
何時能交房
卓越淺水灣的開發商為高盛地產。自今年7月初高盛地產的高管被有關部門控制后，高盛地產旗下的水岸銀座和名門廣場等樓盤開始進入多事之秋。水岸銀座和名門廣場存在和卓越淺水灣相同的問題。然而目前這兩個樓盤的購房者還顧不上面積的事情，因為他們的房子還沒建好。他們最擔心的是何時能夠交房。
水岸銀座要到2015年才能交房，不少業主不停地去建筑現場觀察是否停工，一些交了全款的業主更是心焦。而位于天津河西區的名門廣場由于出現了停工的事情，更加引發了購房者的不滿，7月底至8初，名門廣場的購房者多次聚集在售樓處討要說法，并去區政府門口溝通解決此事。
在位于卓越淺水灣附近的名門廣場售樓處，法治周末記者發現，高大寬敞而又富麗堂皇的售樓大廳，只有一名前臺和4名躺在沙發上休息的售樓員。售樓員告訴記者，名門廣場的房子已經暫時停止銷售，何時出售他們也不知道。
在7月初高盛地產高管被控制后，名門廣場不久即停工，正是工人撤場引起了眾多業主的警覺，業主組織紛紛希望恢復施工。經過協商，政府有關部門答應8月底復工。
不少業主時時盯著名門廣場的施工現場，和陳建不同，名門廣場的業主多是為了按時交房，盡早入住。
陳建告訴記者，高盛地產被控制的不僅僅是董事長趙晉，可能還有中層干部。陳建認識一名高盛地產的中層干部，最近一個月來都聯系不上。
業主心里不安，銀監會也不安。陳建告訴記者，7月初，趙晉被控制后，天津銀監局也給“轄內各中資銀行、天津信托有限責任公司和北方國際信托股份有限公司”發出金融監管提示書，內文稱：近日，天津高盛房地產開發有限公司和天津匯景房地產開發有限公司的全部高管被有關部門控制；公司實際控制人均為趙晉，所開發項目分別為水岸銀座和名門大廈。“提示書”要求：為防控風險、確保銀行資產安全，維護金融秩序穩定，各銀行業金融機構應立即組織相關項目的排查。
由于高盛地產樓盤房屋貶值，有購房者準備停止還貸。以卓越淺水灣為例，兩棟52層建筑，每層16戶，共有1600多戶，不少購房者貸款多達百萬元。如果停止還貸，算起來就是一筆巨額數字，銀監會發文提醒不無道理。
名門廣場和水岸銀座尚未完工交房，風險更大，由于地產高管被控制，何時完工與交房都是問題。現在有關停工的傳言，都讓購房者人心惶惶。目前名門廣場等待交房的約有3000戶。如果出現斷供，銀行的風險可想而知。
選擇訴訟要求解除合同
卓越淺水灣的房子已經在悄悄貶值。目前，已經有業主開始賠錢甩賣房子。據記者了解，有業主在3年前以160多萬元的價格購買了一套三居室，目前他在房屋中介標出130萬元的價格出售。房子的實際面積也是134平方米，單價每平米還不到一萬元，而和卓越淺水灣緊挨的中糧大廈，每平方米的房價在2.5萬元以上。
據知情人介紹，不僅卓越淺水灣樓盤房屋貶值，高盛地產旗下的誠基中心貶值更是厲害，附近樓盤每平方米達到4萬至5萬元，而誠基中心實際價格每平方米僅在一萬元左右。
越積越多的不安讓陳建最終選擇了法律途徑。經過咨詢，陳建更加確信自己與高盛地產的購房合同不是真實有效的，因為自己受到了欺騙，不僅如此，高盛地產開發商的行為已經涉嫌違法犯罪。
陳建認為，如果卓越淺水灣申報房屋實際面積，容積率將達到10以上，不會被批準，所以開發商把所有住宅全按小面積申報，其余的大部分面積均按裝飾性陽臺申報，不計入建筑面積。這樣做使其容積率降到了4.9，符合了國家規定。同時還降低了總可售面積數值，提高了銷售成本數值，從而減少了一切與銷售成本和建筑面積相關的應稅額，以及配套費用。開發商這種把大部分套內建筑面積按裝飾性陽臺申報的做法本身就違法。
目前陳建已在天津市河東區法院對高盛地產和其他相關人提起訴訟，9月2日，法院決定受理此案。
本案代理律師張成隊告訴法治周末記者，高盛地產將原規劃31層的樓盤蓋了52層，按照天津市中心城區的商品房行情，即使以每平方米一萬元計，該開發商通過改變規劃、擴大容積率所獲取的非法利益已達數十億元之巨。
國有土地使用權出讓金是按照建筑容積率遞增來收取的，同地段建筑容積率高，所繳納的土地出讓金也就越多。而按照有關規定，開發商通過這種方式偷逃土地出讓金、市政配套費、土地增值稅等數額也將是一個驚人的數字，無疑會給國家財政造成巨額損失。
張成隊介紹說，根據民法通則相關規定，損害國家、集體或第三人利益的行為是無效行為。由于高盛地產損害了國家利益，因此，陳建要求法院確認他與高盛地產之間的購房合同無效，并裁定中止按揭貸款付款。
專家認為可行使撤銷權
中國政法大學商法研究所所長王涌在接受法治周末記者采訪時表示，如果沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不能僅依據開發商修改容積率的問題就認定購房合同無效。因為修改容積率涉及到行政規劃并不必然導致合同無效。考慮現實情況，陳建可以采用撤銷或者解除合同的救濟方式。
王涌認為，如果陳建有確切證據證明，在訂立合同時，意思表示不真實，可以行使撤銷權撤銷購房合同，使已經生效的合同歸于無效。因為法律規定了真實意思被違背的一方可主張撤銷權，也包括重大誤解的情形。
被撤銷的合同視為自始無效。合同被撤銷后，開發商應該退還陳建的房款，陳建也要將房屋交還給開發商。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。
合同法第54條規定的撤銷權則需要通過提起訴訟或申請仲裁的方式來行使，當事人不得單方撤銷合同，而且這種撤銷權要在一定期限內主張，即在自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內。
由于房屋實際面積與房產證上的面積差距懸殊，王涌教授指出，最高人民法院曾出臺了關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的司法解釋，其中規定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
王涌還建議，因擔憂房屋質量以及今后的拆遷補償等問題，陳建可以主張不安抗辯，在沒有獲得開發商相關擔保時，可以解除合同并退房。合同解除后，不再具有效力，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
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