專家提醒：取消限購并不意味著樓市將全面回暖

為提振房地產(chǎn)市場，各地近來紛紛取消限購，限貸政策也在松動中。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著限購取消，政策市漸行漸遠(yuǎn)，樓市開始步入市場化時代。有關(guān)專家也指出，不要期望限購取消市場就會回暖，未來樓市調(diào)控將更多地依靠市場化的長效機(jī)制。

【僅剩6市未取消限購】

目前，全國樓市不太樂觀，這令多地開始松綁實施3年多的“限購令”。南京市政府日前發(fā)文全面取消房地產(chǎn)商品房限購政策，南京是全國倒數(shù)第七個取消限購的城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市尚未取消限購。各地取消限購有多種方式，一種是“全面松綁型”，以濟(jì)南、杭州、蘭州等為代表；第二種是“局部有限型”，以武漢、蘇州、無錫、寧波等為代表；第三種是“曲線救市型”，有的地方以采取放寬戶籍、買房落戶、購房補(bǔ)助、減免契稅等政策的方式變相松綁。

與限購相比，市場更期待放開限貸。有房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，僅僅取消限購令而不放開信貸，購房者的資金問題仍然無法解決，樓市仍然無法迅速回暖。業(yè)內(nèi)人士推測，限購取消后，限貸松綁可以期待，但力度不會太大。

【市場變化時機(jī)成熟】

房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，政策因素起到關(guān)鍵性作用。如今，作為非常手段的限購政策正在退出歷史舞臺，市場因素隨之顯露。“原來房價上漲難以抑制，需要政府進(jìn)行調(diào)控，但限購這一調(diào)控手段行政色彩較濃，現(xiàn)在多地取消限購政策后，將更多地采用市場化手段。”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員張永軍在接受本報記者采訪時說。

樓市經(jīng)過10年黃金發(fā)展周期后，現(xiàn)在總供求關(guān)系已出現(xiàn)失衡，下行趨勢明顯，在這一時期，政策托底作用有限，更多地需要市場力量進(jìn)行調(diào)整。張永軍說，一方面，適齡勞動人口總量下降和一部分人購房需求滿足，以及跨區(qū)勞動力增長速度放慢；另一方面，房地產(chǎn)供給增量在提高，房地產(chǎn)市場因此出現(xiàn)供給大于需求的狀況，房價和交易量開始下滑，現(xiàn)在市場開始下行，價格重心平緩下移，進(jìn)入調(diào)整階段。

業(yè)內(nèi)人士指出，今后，以“限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將被以信貸和稅收為手段的市場化長效調(diào)控機(jī)制所取代。

“以前房企關(guān)注焦點都在政府的調(diào)控政策，而現(xiàn)在更加關(guān)注市場本身，今年市場的內(nèi)在因素將逐步顯現(xiàn)，市場的手逐漸發(fā)揮作用。開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險而采取促銷措施，這些都是市場正常合理的反映。”中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮說。

專家提醒，取消限購并不意味著樓市將全面回暖。“正如前些年限購沒能完全抑制房價上漲一樣，現(xiàn)在期望取消限購政策就徹底抑制控制房價下滑，也是不太可能的。需要從多方面著力解決這一問題，僅靠行政手段不行，要行政和市場化手段雙管齊下。”張永軍表示。

【熱點城市尚需觀察】

對于熱點城市是否取消限購，專家看法不一。有觀點認(rèn)為，部分熱點城市雖然交易量較去年有所下降，但總體還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足、供需矛盾突出、房價上漲壓力大的特點，這些城市仍應(yīng)采取相關(guān)調(diào)控措施，繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

還有人認(rèn)為，取消限購也不能一刀切，需要分地區(qū)逐步退出。專家指出，在目前的市場形勢下，行政化限購手段應(yīng)合理地分步分地區(qū)退出。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，一線城市若要救市，實際上難度并不大，比如放松戶籍等政策，所以目前并不慌；按照排隊的規(guī)則，需要等二三四線城市救市后進(jìn)行新的評估才能確定未來一線城市的樓市政策和動態(tài)。

而財經(jīng)評論家葉檀稱，一線城市也應(yīng)該全面退出限購，樓市調(diào)控經(jīng)驗說明限購對房價的影響不大，同時限購的做法也不夠市場化。雖然短期內(nèi)一線城市可能不會退出限購，隨著房價下跌與庫存增加，一線城市樓市格局的改變，限購政策的退出最終將只是時間問題。

“大城市取消限購能夠在一定程度上起到激活市場的作用。”張永軍建議，一線城市限購政策可適當(dāng)放寬，但不宜完全放開。不同城市房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)差異化，一線城市購房資格與戶籍管理相聯(lián)系，不大可能完全市場化，二線城市戶口有的已放開，其他城市戶口已基本放開，可用市場化手段調(diào)節(jié)。羅 蘭