“澳大利亞的房地產(chǎn)和抵押貸款市場已處于‘失衡’狀況。”澳大利亞儲備銀行（澳央行）24日發(fā)出警告。
澳大利亞大城市的房價近一年來大漲。澳央行稱，考慮采取措施阻止房地產(chǎn)投資的瘋漲。
已有一些機(jī)構(gòu)表示，以中國人為代表的亞洲購房者是澳大利亞房價大漲的主因之一。
瑞士信貸銀行發(fā)布的一份報告估計，中國人一年花費約50億澳元（約合45億美元）在澳購買房產(chǎn)，這相當(dāng)于該國新造房屋中有1/8被中國人買走。
目前，澳大利亞國會參議院的一個委員會已經(jīng)開始調(diào)查外國購房者是否加劇了本國人首次購房的困難。
房價大漲
澳大利亞咨詢企業(yè)RP數(shù)據(jù)公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，過去12個月中，悉尼的房價漲了16%，墨爾本漲了11%。國際貨幣基金組織的一份報告稱，按照房價、收入之比來衡量，澳大利亞房價被高估的程度在全球排第三，僅次于比利時和加拿大。
澳大利亞目前的基準(zhǔn)利率為其史上最低的2.5%，再加上澳政府對居住型房屋投資的大額稅收優(yōu)惠，以及房屋供應(yīng)不足，都助推了房價的上漲。
澳央行表示，低利率和放貸機(jī)構(gòu)間的激烈競爭導(dǎo)致房產(chǎn)投資者所獲貸款大增。房地產(chǎn)投資者目前占用了澳房屋貸款約40%的份額，而7月單月的份額更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的49%。
澳央行警告稱，放貸寬松的趨勢如果持續(xù)下去，將威脅該國金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性，因此正在考慮加強監(jiān)管放貸的措施，特別是針對發(fā)放給投資者的貸款。
據(jù)彭博社報道，仲量聯(lián)行澳大利亞研究部門主管戴維·里斯15日在該社主辦的一次會議上表示：“很有理由擔(dān)憂人們是否能買到房子，現(xiàn)在在悉尼想要買套房太難了，特別是對于首次購房者來說。”
直到目前為止，澳央行還不愿采取特殊的宏觀審慎管理措施來限制房地產(chǎn)投資，也沒有提高利率——因為澳大利亞礦業(yè)蕭條，整體經(jīng)濟(jì)仍然增長乏力。
澳財政部長喬伊·霍奇（JoeHockey）則說，他不太擔(dān)心房價的上漲。他不認(rèn)為悉尼的樓市存在泡沫，“這（房價上漲）主要是因為供應(yīng)不足。”
中國富豪轉(zhuǎn)戰(zhàn)澳大利亞
也有機(jī)構(gòu)稱，中國投資者在澳購房是該國房價大漲的主要原因之一。
據(jù)澳大利亞《悉尼先驅(qū)晨報》報道，在過去的12個月里，中國投資者已經(jīng)超過美國公民成為澳大利亞房地產(chǎn)市場的最大投資者。澳大利亞外國投資審查委員會數(shù)據(jù)顯示，2013年中國買家共在澳大利亞房地產(chǎn)市場投資了59億澳元，增幅達(dá)42%。
仲量聯(lián)行澳大利亞中國房產(chǎn)部銷售經(jīng)理PaulZhang對《第一財經(jīng)（微博)日報》記者表示，中國人近幾年在澳大利亞買房的增勢非常明顯。之所以如此熱衷在澳大利亞買房，主要還在于當(dāng)?shù)貥O富有吸引力的貸款利息和貸款成數(shù)。除了較低的房貸利息，海外投資人在澳大利亞銀行最高可獲得80%的房地產(chǎn)貸款額。再加上澳元的貶值，中國人覺得在澳大利亞買房是件“太劃算”的事。
除了移民和為孩子提供國際教育的考慮，中國國內(nèi)對房地產(chǎn)投機(jī)的打擊也迫使中國富豪將目光轉(zhuǎn)向澳大利亞等海外市場。
PaulZhang告訴本報記者，澳大利亞政府的確有計劃增加房產(chǎn)交易的印花稅以抑制房價的上漲，但在貸款利息和成數(shù)的吸引力面前，他并不認(rèn)為這一稅收的調(diào)節(jié)會對中國人在澳大利亞的買房熱情有明顯影響。
澳大利亞《布里斯班時報》表示，由于美國每年分配給中國人的EB-5投資移民簽證有限（今年8月就因為2014財年名額用完而暫停簽發(fā)），中國人對澳大利亞房屋的需求還將上升。
中國的海外房產(chǎn)搜索網(wǎng)“居外網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，在中國人搜索的海外房產(chǎn)中，美國、澳大利亞、加拿大分別居熱門程度（搜索量）前三位。
居外網(wǎng)聯(lián)席CEO安德魯·泰勒表示，將有更多中國人申請澳大利亞的重大投資簽證（SIV），因此，中國人對澳大利亞房地產(chǎn)的需求將更旺盛。
澳大利亞2012年11月開始發(fā)放SIV以來，所簽發(fā)的343個此類簽證中有87.4%發(fā)給了中國人。SIV項目要求申請者在澳至少投資500萬澳元，項目包括政府債券、受澳證券投資管理局監(jiān)管的基金等。如果SIV投資保持4年，簽證將轉(zhuǎn)換成為永久居留資格。
房地產(chǎn)不在SIV項目規(guī)定的投資之列，但這些拿到此類簽證的外國人往往會在澳購買自己的房屋。
今年2月，加拿大一刀切停止了聯(lián)邦投資移民項目，其背景之一就是民眾抱怨外國富人推高了加拿大房價。
房價上漲應(yīng)歸咎于中國人嗎？
澳央行副行長克里斯多弗·肯特說，“我們一直在告誡人們：你們決定投資房地產(chǎn)時一定要謹(jǐn)慎，不要以為房價會一直上升，不要以為利率會在你們還貸期間一直處于低位。”她還呼吁出臺更嚴(yán)的措施，限制外國人在澳買房。肯特指責(zé)澳大利亞外國投資審查委員會“尸位素餐”。
而澳新銀行澳大利亞分行CEO菲利普·克羅尼肯（PhilipChronican）的觀點則和財長霍奇一樣。他表示，不應(yīng)把澳房價上漲歸咎于亞洲投資者，存在問題的是供應(yīng)端，而非需求端。
克羅尼肯本月上旬在一次商務(wù)午餐上說：“事實上，拋開個別小地方不論，沒有哪一種力量能夠大到單獨支配整個房地產(chǎn)市場。”
克羅尼肯表示，一部分中國人在澳購房是因為他們的子女在澳讀書。他還說，澳大利亞這樣一個開放市場不能挑挑揀揀來選取自己想要的投資。而且，隨著亞洲金融體系趨于開放，澳大利亞企業(yè)將受益于來自亞洲日益增長的外國直接投資（FDI）。
澳新銀行估計，中國對澳FDI到2030年將達(dá)到2000億美元。目前中國對澳投資集中于房地產(chǎn)和采礦業(yè)，但漸漸會擴(kuò)散到制造、銀行和服務(wù)行業(yè)。
仲量聯(lián)行國際住宅部海外地產(chǎn)負(fù)責(zé)人張宏對《第一財經(jīng)日報》記者表示，中國投資者在澳大利亞的買房行為并不一定是房價上漲的決定性因素，但確實會對當(dāng)?shù)厝说馁彿啃膽B(tài)造成影響。當(dāng)?shù)氐膭傂枞后w可能會受此刺激而紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這和近期因受到中國買家影響，越來越多倫敦人開始提前買房類似。作為中國人最喜歡的移民國家之一，澳大利亞的情況尤為明顯。
而提到海外購房的風(fēng)險，張宏認(rèn)為，最大的風(fēng)險還是在于貸款的成數(shù)和利率的變化。在產(chǎn)權(quán)交易流程上，因為法律的完善反而比國內(nèi)還要安全，無需擔(dān)心。
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