時代周報記者 趙卓 發(fā)自北京
風(fēng)聲鶴唳中，中國樓市走過了2014年的上半年，從溫州、杭州、寧波，到北京和上海這樣的一線城市，商品房銷售量價齊跌；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等核心數(shù)據(jù)均不好看；中小房地產(chǎn)公司破產(chǎn)、老板跑路的新聞也屢見不鮮；連一向穩(wěn)健的土地市場，也多次出現(xiàn)流拍現(xiàn)象……
關(guān)于中國樓市行將崩盤的消息也不絕于耳，穆迪、瑞銀、野村等國外金融機(jī)構(gòu)也加入唱空行列。事實上，在過去的十年中，房地產(chǎn)崩盤論曾數(shù)次出現(xiàn)，但房地產(chǎn)行業(yè)并沒有真的出現(xiàn)過斷崖式下跌或價格腰斬，那么，此次房地產(chǎn)由漲轉(zhuǎn)跌，是否臨近 “迪拜時刻”，讓我們用數(shù)據(jù)來說話。
主流房企依然實現(xiàn)業(yè)績增長
截至9月中旬，202家上市房企全部發(fā)布了自己的半年報，根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計，即使市場環(huán)境如此惡劣，但是上半年，202家上市房企實現(xiàn)營業(yè)收入總額7168.55億元，同比增長18.5%，實現(xiàn)凈利潤1020億元，同比增長0.99%，平均利潤率14.17%。2012年第四季度起，中國樓市開始復(fù)蘇，2013年上半年中國樓市價格瘋漲，正是房地產(chǎn)企業(yè)賺得盤滿缽溢的時候，但上市房企還是在凄風(fēng)苦雨的2014年上半年，取得了銷售額和凈利潤同比增長的業(yè)績，確實出人意料。
比如萬科，上半年累計實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%，凈利潤也同比增長5.6%，用萬科董事會主席王石的話說：房地產(chǎn)黃金時代已過去，迎來的是白銀時代。
恒大地產(chǎn)上半年公司營業(yè)額633.4億元，同比上升51.0%，實現(xiàn)凈利潤從2013年同期的65.1億元上升45.8%至94.9億元；保利地產(chǎn)情況也不錯，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入339.99億元，凈利潤38.22億元，同比分別增長11.31%和12.19%；碧桂園期內(nèi)實現(xiàn)總收入約為人民幣383.2億元，同比增長約42.2%；中海外、世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)等企業(yè)都有優(yōu)異的表現(xiàn)。
但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)暴利不再，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現(xiàn)下跌，其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。在中國經(jīng)濟(jì)體制改革會副會長樊綱看來，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)軟著陸，“我們過去這十多年的時間，房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了，現(xiàn)在開始回歸正常了。”
因此，樊綱在博鰲房地產(chǎn)論壇上指出：產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺的壞賬，包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫，所有這些問題都是過去兩次房地產(chǎn)市場過熱的結(jié)果，一次是2004-2007年，一次是2009-2010年。從2010年4月份限購開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時間，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一次軟著陸的過程。“宏觀經(jīng)濟(jì)是軟著陸，房地產(chǎn)市場也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對平穩(wěn)的調(diào)整，不是崩盤式的調(diào)整?，F(xiàn)在市場上很多人，包括國際上很多人說，中國房地產(chǎn)市場崩盤了。實際上房地產(chǎn)市場已經(jīng)軟著陸了。”
美國銀行美林證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺也強(qiáng)調(diào)，可能會有小開發(fā)商大量破產(chǎn)，但是不會出現(xiàn)一次“大崩潰”。
不會暴漲也不會崩盤
近期，在房地產(chǎn)市場不斷調(diào)整的壓力下，全國又掀起了“第二輪救市潮”。
近日來，媒體盛傳，央行將調(diào)整“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對于已經(jīng)還清貸款者，不管名下有沒有房，都算首套，即最寬松的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。9月17日，央行通知五大銀行，將在近期分別向每家投放1000億的SLF(常設(shè)借貸便利)，期限為3個月，性質(zhì)類同基礎(chǔ)貨幣的投放，近似于降準(zhǔn)0.5%，貨幣政策的短期寬松常態(tài)化，將有助于進(jìn)一步松綁限貸。
觀察央行同樣行為，2013年6月，央行發(fā)放4000億元的SFL，房價瞬間飆升25%。本次發(fā)放5000億元，較上次增加了25%，規(guī)模更加空前，救市意味明顯。與第一輪的松綁不同的是，第二輪更側(cè)重通過信貸、財政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式對樓市進(jìn)行刺激。
而此輪救市中，地方政府表現(xiàn)積極：8月8日，福建省宣布，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。9月22日，福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展意見，確認(rèn)首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中規(guī)定，首次購買改善型普通商品住房是指居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為。家庭購買首改房按首套房認(rèn)定。
9月15日，湖北省宣布，居民貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的7折。
7月31日，四川省出臺政策，只要銀行積極發(fā)放優(yōu)惠利率的首套房貸，省財政將按照貸款額的3%向銀行支付財政補(bǔ)貼。在南京市最新宣布全面取消限購之后，選擇“松綁限購”而救市的城市已經(jīng)達(dá)到40個左右。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，未來中國特大城市會不斷增多，千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多。城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可阻擋，未來房地產(chǎn)市場不會進(jìn)入下行通道。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)則表示：房地產(chǎn)不會暴漲也不會崩盤。
二手房價格觸底反彈
“金九”過半，伴隨越來越多樓盤低價跑量，購房者開始逐漸停止觀望，陸續(xù)入市。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，第38周北京市住宅網(wǎng)簽量為4071套，環(huán)比增長28.8%，其中，新房網(wǎng)簽量為2086套，環(huán)比前一周增長49.7%；二手房網(wǎng)簽量為1985套，環(huán)比增長12.3%。成交價格方面，第38周，北京市純商品住宅成交均價為24352元/平米，環(huán)比回落0.7%，同比增長9.2%。
二手房價格方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，本周內(nèi)二手房實際成交價格為29703元/平米，比8月上漲5.4%。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至目前(9月1日-9月21日)，9月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5528套，與8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋節(jié)假期的影響，9月份工作日平均網(wǎng)簽量較上月環(huán)比增加6.5%。預(yù)計9月整月成交量將可達(dá)到8600套左右。
天津情況也大致如此：9月第三周天津新建商品住宅成交量出現(xiàn)較大幅度回升，成交量環(huán)比上漲三成。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，由于市場內(nèi)在供需關(guān)系在逐步轉(zhuǎn)為平衡，房源增多，市場賣方賣房意愿相對強(qiáng)烈，未來一段時間市場價格維持觸底反彈勢頭。
澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師劉利剛表示：從一些長期指標(biāo)來看，中國房地產(chǎn)市場事實上仍有較大的上升空間，同時房地產(chǎn)市場的需求也仍將保持旺盛，“從絕對價格來看，中國的房價仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上昂貴，比如說上海中心城區(qū)的平均房價在7000美元/平方米左右，與臺北相當(dāng)，但顯著低于孟買的11600美元/平方米，東京的11460美元/平方米，新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。從這些角度來看，上海作為一個逐步崛起的國際金融中心，其房價并沒有脫離基本面太多”。
此輪房地產(chǎn)調(diào)整中，確實出現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象，“大魚吃小魚”的故事也再次上演。劉利剛認(rèn)為：在過去3年中，前10大房企的市場份額上升了3個百分點到13.3%，前50大房企的市場份額則上升了5個百分點至25.4%，這表明市場出現(xiàn)了顯著的兼并重組跡象。德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平指出：整個房地產(chǎn)市場正在走向調(diào)整期，大量的商業(yè)地產(chǎn)泡沫會被擠破。不過，資本市場目前對整個房地產(chǎn)業(yè)的估值是很低的，收購房地產(chǎn)公司股權(quán)的機(jī)會已經(jīng)到來，行業(yè)將迎來兼并。
樊綱也表示：軟著陸和硬著陸有什么差別？從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，硬著陸就是危機(jī)，大面積地倒閉、破產(chǎn)，血本無歸；軟著陸的話，如果早早地兼并重組，還能收回本，這就要求做價格調(diào)整。
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