作為建立“租售并舉”住房體系中的一項(xiàng)重要改革，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)正在加大探索力度。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前獲悉，作為全國(guó)13個(gè)試點(diǎn)之一，北京市到2021年，將供應(yīng)一千公頃農(nóng)村集體土地用于租賃住房。目前，北京市部分集體用地已找到合作方并成功簽約，預(yù)計(jì)不久后將正式動(dòng)工。
北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)耕地保護(hù)處處長(zhǎng)關(guān)愛(ài)軍在8月初舉行的一個(gè)論壇上介紹，截至去年年底，北京市已供應(yīng)了204公頃集體建設(shè)用地用于集體租賃住房，2018年還將增加200公頃土地供應(yīng)。實(shí)際上，北京市此前已印發(fā)利用集體土地建設(shè)租賃住房的有關(guān)意見(jiàn)。在建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措方面，根據(jù)規(guī)劃共有四種方式可以選擇：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用自有資金建設(shè)；二是市區(qū)住房保障專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金；三是向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款；四是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地的使用權(quán)入股，與國(guó)有企業(yè)聯(lián)合實(shí)施。
北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所高級(jí)經(jīng)理趙忠煦在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的村集體可以自己出資或貸款建設(shè)租賃住房；另一方面，村集體也可以尋找合作方共同建設(shè)。目前，北京市限定了村集體的合作方只能是國(guó)有企業(yè)。村集體既可以將土地出租給企業(yè)，也可以拿地入股，雙方共同成立企業(yè)，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸新成立的企業(yè)所有。從股比來(lái)看，“出地”的村集體不低于51%，“出錢”的國(guó)有企業(yè)可占到49%。
對(duì)于租賃模式，關(guān)愛(ài)軍介紹，房屋建成后，租金水平可以統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場(chǎng)需求等因素，并且可以參考周邊市場(chǎng)的物業(yè)水平及房屋租賃市場(chǎng)；鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，單次租賃期限不低于三年，但不超過(guò)十年；集體租賃住房可以對(duì)接市場(chǎng)的租戶，同時(shí)也鼓勵(lì)轉(zhuǎn)租；作為公租房房源，對(duì)于家庭、人才配租等，可經(jīng)過(guò)住房保障管理部門確認(rèn)，納入全市保障型住房籌集計(jì)劃，按規(guī)定享受相關(guān)的優(yōu)惠政策；鼓勵(lì)專業(yè)化的租賃運(yùn)營(yíng)，鼓勵(lì)集體專業(yè)住房，委托給專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的水平。
“無(wú)論是建設(shè)成本還是運(yùn)營(yíng)成本，以及交給村集體的保底收益，企業(yè)在這類項(xiàng)目中的投資是很大的，而回本甚至盈利的周期卻很長(zhǎng)。”有專家告訴記者，由于是一次性投入，這種帶有部分公益屬性的地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)有企業(yè)確實(shí)是相對(duì)合適的合作對(duì)象。
去年7月份，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將北京、上海、沈陽(yáng)等13個(gè)城市納入試點(diǎn)。根據(jù)《方案》，通過(guò)改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。
除了北京市外，其余試點(diǎn)地區(qū)也都在加大探索力度。以成都市為例，據(jù)了解，目前該市已確定天府新區(qū)、青白江區(qū)、金堂縣和蒲江縣四個(gè)地方先行試點(diǎn)，編制了五個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。主要模式是由平臺(tái)公司和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同組成公司進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，修建好以后的租賃住房全部納入成都市房管部門統(tǒng)一租賃住房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行管理。
有專家表示，隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國(guó)城市尤其是特大城市的住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，一是增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給；二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能；三是對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。同時(shí)，這項(xiàng)改革還拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益。
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